Droit de préemption
Droit conférant à son titulaire la faculté d'acquérir un bien par préférence à un tiers, aux conditions convenues avec ce dernier.
Définition et explication
Le droit de préemption est un mécanisme juridique suisse permettant à une personne (le préempteur) de se substituer à un acquéreur potentiel lors de la vente d’un bien immobilier ou mobilier. En substance, si le propriétaire décide de vendre son bien à un tiers, le titulaire du droit de préemption peut exiger que la vente soit conclue avec lui, aux mêmes conditions et au même prix (sauf clause contraire).
Il existe deux catégories principales régies par le Code civil (CC) et le Code des obligations (CO) :
- Le droit de préemption légal : Il découle directement de la loi. Les cas les plus fréquents concernent les copropriétaires (art. 682 CC), les titulaires d’un droit de superficie, ou les proches parents/fermiers dans le cadre de la Loi sur le droit foncier rural (LDFR). Notez que la Propriété par étages (PPE) ne confère pas de droit de préemption légal automatique entre propriétaires d’étages, sauf disposition contraire inscrite.
- Le droit de préemption contractuel : Il résulte d’un accord entre les parties (pacte de préemption). Pour être opposable aux tiers, ce droit doit être annoté au registre foncier (art. 681 CC). La forme authentique (devant notaire) n’est requise que si le prix est fixé à l’avance (préemption qualifiée).
Le vendeur a l’obligation légale d’informer le titulaire du droit de la conclusion de la vente et de son contenu (art. 681a CC).
Quand ce droit s'applique-t-il ?
- Lors de la vente d’un bien immobilier grevé d’un droit de préemption (le cas de préemption doit être réalisé).
- En cas de vente d’une part de copropriété (hors PPE).
- Lors de la vente de terres agricoles soumises à la LDFR.
- Lorsque le droit a été valablement constitué par contrat et, pour les immeubles, annoté au registre foncier.
- Il ne s’applique généralement pas lors d’une donation ou d’une succession, car il n’y a pas de vente à proprement parler.
Exemple : Vente d'une part de copropriété
Monsieur A et Madame B possèdent chacun 50% d’un terrain en copropriété ordinaire (et non en PPE). Monsieur A souhaite vendre sa part à un investisseur tiers, Monsieur X, pour le montant de CHF 200’000.-. Ils signent un acte de vente chez le notaire.
À retenir
En vertu de l’article 682 du Code civil, Madame B dispose d’un droit de préemption légal sur la part de Monsieur A. Le notaire ou le vendeur doit informer Madame B de la vente conclue avec Monsieur X.
Madame B dispose alors d’un délai de trois mois pour faire valoir son droit. Si elle décide de l’exercer, elle écarte Monsieur X et acquiert la part de Monsieur A au prix convenu de CHF 200’000.-. Monsieur X ne peut pas s’y opposer.
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Questions fréquentes
Sources
- CC art. 681, 681a, 682 ; CO art. 216, 216a ; LDFR
