Impôt sur les gains immobiliers en suisse (igi)
L'impôt sur les gains immobiliers est une taxe cantonale prélevée sur le bénéfice net réalisé lors de la vente d'un bien immobilier faisant partie de la fortune privée.
Définition et explication
En Suisse, la vente d’un bien immobilier relevant de votre fortune privée (maison, appartement, terrain) est soumise à un impôt spécifique appelé impôt sur les gains immobiliers (IGI). Prévu par la Loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs (LHID), cet impôt est prélevé exclusivement par les cantons et les communes. La Confédération ne perçoit pas d’impôt direct sur ces gains privés.
Le principe de cet impôt est de taxer la plus-value générée. Le gain correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, auquel s’ajoutent les impenses (frais d’investissement). La législation fiscale suisse applique généralement une règle de proportionnalité inversée au temps : plus vous possédez le bien longtemps, plus le taux d’imposition baisse. Inversement, une revente rapide entraîne une surtaxe (taxe de spéculation).
Il existe des motifs permettant de différer l’imposition. Le cas le plus fréquent est le réinvestissement du produit de la vente dans un autre bien immobilier servant de résidence principale en Suisse. Dans ce scénario, la charge fiscale est reportée jusqu’à la vente du bien de remplacement.
Quand cet impôt s'applique-t-il ?
- Vente d’une maison individuelle, d’un appartement (PPE) ou d’un terrain non bâti appartenant à votre fortune privée.
- Transfert de propriété assimilé à une aliénation sur le plan économique (ex: vente de la majorité des actions d’une société immobilière).
- Constitution d’une servitude, comme un droit de superficie, contre une indemnité unique venant diminuer la valeur de l’immeuble.
- Expropriation du bien par l’État (bien que certains cantons prévoient des règles d’atténuation).
Exemple d'une vente immobilière dans le canton de Vaud
Vous avez acheté un appartement à Lausanne pour 600’000 francs il y a 8 ans. Afin de moderniser le bien, vous avez investi 50’000 francs pour la création d’une véranda (plus-value). Aujourd’hui, vous revendez ce logement à un acheteur pour le prix de 850’000 francs. Vous avez également payé 20’000 francs de frais de courtage et de notaire (liés à l’achat et la revente).
À retenir
Le gain brut réalisé est de 250’000 francs (850’000 – 600’000). Vous êtes en droit de déduire les 50’000 francs de travaux augmentant la valeur de l’objet, ainsi que les 20’000 francs de frais d’aliénation et d’acquisition. Le gain immobilier imposable net s’élève donc à 180’000 francs.
L’administration fiscale vaudoise calculera l’impôt sur cette base. Comme vous avez détenu l’immeuble pendant 8 ans, vous bénéficierez d’un abattement lié à la durée de possession, ce qui abaissera le taux d’imposition final par rapport au tarif de base.
Besoin d'aide sur ce sujet ?
Décrivez votre situation en 2 minutes et recevez une réponse personnalisée d'un expert juridique suisse.
Questions fréquentes
Sources
- Art. 12 LHID (Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs), lois fiscales cantonales (ex: LI-VD art. 61 et suivants).
