Indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation est le montant dû par un locataire qui se maintient sans droit dans un logement ou local commercial après la fin de son bail.
Définition et explication
En droit suisse, la fin d’un contrat de bail implique l’obligation stricte pour le locataire de restituer la chose louée (Art. 267 CO). Cependant, il arrive qu’un locataire refuse de quitter les lieux à l’échéance du préavis. Dans ce cas, le contrat est terminé et le locataire ne paie techniquement plus un loyer. Le bailleur est alors en droit d’exiger une indemnité d’occupation pour compenser l’usage illicite des locaux.
La jurisprudence du Tribunal fédéral précise que cette indemnité correspond généralement au montant du loyer brut payé précédemment (loyer net plus acomptes de charges). Ce montant dédommage le propriétaire pour la privation de la jouissance de son bien. Si le maintien du locataire entraîne un préjudice financier supplémentaire pour le bailleur – par exemple, le paiement d’un hôtel pour le nouveau locataire qui devait emménager – une demande de dommages-intérêts complémentaires peut être formulée sur la base de l’Art. 97 CO.
Attention, le fait d’accepter ces versements mensuels ne doit pas être interprété comme la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Il est vivement conseillé au bailleur de préciser par écrit qu’il refuse toute prolongation du séjour et que l’encaissement se fait exclusivement à titre d’indemnité d’occupation.
Quand l'indemnité d'occupation s'applique-t-elle en Suisse ?
- Le contrat de bail a été valablement résilié, que ce soit de manière ordinaire ou anticipée (défaut de paiement, justes motifs).
- Le locataire refuse de rendre les clés et se maintient dans les locaux après la date de restitution officielle.
- Le bailleur n’a pas donné son accord pour prolonger le bail et a exprimé sa volonté ferme de récupérer son bien.
- Une procédure d’expulsion (évacuation) est en cours devant le Tribunal des baux ou le Juge de paix.
Locataire expulsé qui continue de payer après la fin du bail
Vous êtes propriétaire d’un appartement dans le canton de Vaud. Vous avez résilié le bail de votre locataire pour le 31 mars en raison de retards de paiement prolongés. Arrivé le 1er avril, le locataire occupe toujours l’appartement. Fin avril, il vous verse spontanément une somme équivalente à son ancien loyer. Vous souhaitez obtenir son expulsion rapide mais craignez que l’encaissement de cet argent n’annule la résiliation et ne crée un nouveau bail tacite.
À retenir
Vous êtes parfaitement en droit de conserver ce versement. En droit suisse, cet argent constitue une indemnité d’occupation et non un loyer, car le contrat a définitivement pris fin le 31 mars. Pour sécuriser votre position, envoyez immédiatement un courrier recommandé au locataire. Précisez que vous conservez cette somme uniquement à titre d’indemnité d’occupation et que vous exigez son départ sans délai. Vous pouvez ensuite poursuivre sereinement la procédure d’évacuation devant le Tribunal de première instance ou le Juge de paix.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 267 (Restitution de la chose), CO art. 97 (Inexécution des obligations), Jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 131 III 257)
