Pacte d’indivision en suisse
Le pacte d'indivision est un contrat par lequel des copropriétaires s'engagent à ne pas demander le partage d'un bien pendant une durée déterminée.
Définition et explication
En droit suisse de la propriété, le principe veut que tout copropriétaire possède le droit inaliénable d’exiger le partage d’un bien commun à tout moment par le biais d’une action en partage (art. 604 CC). Le pacte d’indivision, encadré par l’article 653 du Code civil (CC), est l’outil juridique qui permet de déroger temporairement à cette règle.
Par ce contrat, les copropriétaires conviennent de repousser leur droit au partage. Le législateur limite toutefois cette restriction à une durée maximale de 50 ans. Lorsqu’il porte sur un immeuble, le pacte requiert impérativement la forme authentique (passage devant un notaire). De plus, il peut être annoté au registre foncier afin de le rendre opposable aux tiers et aux futurs acquéreurs.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Héritage immobilier : Des héritiers souhaitent conserver la maison familiale plutôt que de forcer une vente immédiate.
- Investissement commun : Des partenaires achètent un immeuble de rendement et s’assurent qu’aucun ne puisse forcer la liquidation avant un délai précis.
- Divorce : Les ex-conjoints décident de garder la copropriété du logement familial jusqu’à la majorité de leurs enfants.
Exemple d'une succession immobilière en Suisse
Vous héritez d’un chalet de montagne avec votre frère sous forme de copropriété. Afin de garantir que le chalet reste dans le giron familial et d’éviter qu’une dispute ne conduise à une vente forcée, vous signez un pacte d’indivision pour une durée de 20 ans.
À retenir
En signant ce contrat devant notaire, vous renoncez temporairement à votre droit de demander le partage. Si votre frère souhaite soudainement récupérer sa part financière après 5 ans, il ne pourra pas exiger la vente aux enchères ou saisir le juge, sauf s’il parvient à prouver l’existence de justes motifs exceptionnels justifiant une résiliation anticipée du pacte.
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Questions fréquentes
L’article 653 du Code civil limite la validité d’un pacte d’indivision à une durée maximale de 50 ans.
Oui, s’il concerne des biens immobiliers, le contrat doit obligatoirement être passé en la forme authentique devant un notaire pour déployer ses effets juridiques.
Oui, à condition qu’il soit annoté au registre foncier. Par cette annotation, toute personne achetant une part de copropriété ou en héritant devra respecter l’indivision jusqu’à son terme.
Le partage anticipé n’est autorisé que si tous les copropriétaires se mettent d’accord pour y mettre fin, ou si un juge admet qu’il existe de justes motifs rendant le maintien de l’indivision intolérable.
La propriété commune découle directement de la loi (comme pour une hoirie ou une société simple), tandis que le pacte d’indivision est un accord purement volontaire qui vient s’ajouter à un régime de copropriété ordinaire.
Si le pacte est valablement inscrit au registre foncier, il est opposable aux tiers. Un créancier pourra faire saisir la part du copropriétaire endetté via l’Office des poursuites, mais il ne pourra en principe pas exiger la vente aux enchères de l’immeuble entier avant l’échéance du contrat.
Les frais dépendent des tarifs notariaux cantonaux, qui sont souvent calculés en fonction de la valeur de l’immeuble concerné. Il faut prévoir les honoraires du notaire ainsi que les émoluments liés à l’inscription au registre foncier.
Une fois la durée convenue écoulée, le droit de demander le partage renaît de plein droit. Chaque copropriétaire peut alors exiger la vente de l’immeuble ou son partage physique devant le Tribunal de première instance si aucun accord amiable n’est trouvé.
Sources
- CC art. 604, CC art. 653
