Que faire si mon locataire ne paie plus son loyer ?
Si votre locataire ne paie plus son loyer, vous devez lui adresser une mise en demeure formelle avec menace de résiliation. Sans paiement intégral dans les 30 jours, vous pouvez résilier le bail et engager une procédure d'expulsion.
Si votre locataire ne paie plus son loyer, vous devez lui adresser une mise en demeure formelle avec menace de résiliation. Sans paiement intégral dans les 30 jours, vous pouvez résilier le bail et engager une procédure d'expulsion.
Délai légal
Délai de grâce de 30 jours, puis préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
Urgence
Urgent
Coût
Avance de frais judiciaire (selon le canton) et honoraires d'avocat si applicable.
Qui contacter
Tribunal des baux ou Juge de paix du district
Comprendre votre situation
Faire face à un locataire qui cesse de payer son loyer est une situation anxiogène pour un propriétaire, car les charges financières continuent de courir. En droit immobilier et foncier suisse, cette situation est désignée par la notion de demeure du locataire. Il est indispensable d’agir rapidement et de respecter strictement le formalisme légal pour pouvoir, le cas échéant, résilier le contrat valablement et obtenir l’évacuation des lieux.
Ce que dit la loi
- Art. 257d CODemeure du locataire et résiliation pour défaut de paiement
- Art. 266l COFormule officielle obligatoire pour la résiliation du bail
- Art. 257 CPCProcédure sommaire pour les cas clairs (expulsion)
Vos droits
- Droit d'exiger le paiement intégral du loyer et des charges à l'échéance
- Droit de fixer un délai de grâce de 30 jours avec menace de résiliation
- Droit de résilier le bail de manière anticipée si le délai n'est pas respecté
- Droit de demander l'expulsion judiciaire et l'exécution forcée
Les étapes à suivre
Adresser une mise en demeure
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre locataire. Indiquez précisément les loyers en souffrance, fixez un délai de paiement de 30 jours pour un logement et menacez expressément de résilier le bail s'il ne s'acquitte pas du montant dans ce délai.
Résilier le bail formellement
Si le paiement n'est pas intégralement reçu à l'échéance des 30 jours, envoyez la résiliation anticipée par courrier recommandé. Vous devez impérativement utiliser la formule officielle exigée dans le canton de Vaud, le canton de Genève ou votre canton de résidence, et respecter un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
Saisir l'autorité compétente
Si le locataire ne quitte pas le logement à la date de fin de bail, déposez une requête en expulsion par la procédure du cas clair auprès du Tribunal des baux ou du Juge de paix de votre district.
Exécuter l'expulsion
Une fois l'ordonnance d'expulsion obtenue, si le locataire résiste, demandez l'exécution forcée par les forces de l'ordre via l'office des poursuites ou le juge.
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Les erreurs à éviter
- Expulser le locataire soi-même (changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité)
- Oublier d'envoyer la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception
- Omettre de notifier la mise en demeure séparément à chaque conjoint en cas de mariage
- Utiliser une simple lettre pour la résiliation au lieu de la formule officielle cantonale
- Accepter un paiement partiel sans faire de réserves écrites
L’avis de l’équipe JuriUp
Le droit du bail suisse est extrêmement formaliste en matière de résiliation pour défaut de paiement (art. 257d CO). Une simple erreur de calcul du délai ou l’oubli de notifier la mise en demeure à l’épouse ou l’époux du locataire rendra l’ensemble de la procédure nulle. Nous recommandons vivement de recourir à un conseil juridique spécialisé dès le premier mois de retard pour sécuriser la démarche.
Sachez également que si le locataire paie l’intégralité de sa dette le 31e jour, la résiliation reste valable. Toutefois, pour procéder rapidement à l’évacuation via la procédure du cas clair, les faits ne doivent faire l’objet d’aucune contestation valable.
L’équipe juridique JuriUp
Juristes & avocats partenaires · droit suisse
Questions fréquentes
La procédure complète prend généralement entre 3 et 6 mois, selon la charge des tribunaux cantonaux et l'attitude du locataire.
Oui. Si le logement sert de domicile familial, la mise en demeure et la résiliation doivent obligatoirement être notifiées séparément à chaque conjoint, sous pli séparé.
Non, c'est strictement interdit en droit suisse. Vous commettriez une infraction pénale (contrainte) et le locataire pourrait obtenir des dommages et intérêts.
Si le paiement intervient après l'échéance du délai de grâce de 30 jours, la résiliation reste juridiquement valable. Vous êtes en droit d'exiger son départ.
Oui, la garantie de loyer sert précisément à couvrir les loyers impayés. Une fois le litige terminé et le montant fixé, vous pourrez demander son déblocage en votre faveur.
La loi prévoit que la lettre est considérée comme notifiée le septième jour du délai de garde à la poste. Le délai de 30 jours commence à courir le lendemain de cette fiction de notification.
Ressources utiles
Sources
Dernière mise à jour : 25 juin 2026
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Ce guide fournit une information juridique générale concernant le droit suisse et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, faites valider votre cas par un professionnel via JuriUp.