Contrat de gérance immobilière en suisse : règles
Contrat par lequel un propriétaire confie l'administration technique, financière et locative de son bien immobilier à une régie, soumis aux règles du mandat.
Définition et explication
En Suisse, le contrat de gérance immobilière est l’accord par lequel un propriétaire immobilier délègue la gestion de son bien à un professionnel, généralement une régie immobilière. Sur le plan légal, ce contrat est soumis aux dispositions relatives au contrat de mandat (art. 394 et suivants du Code des obligations suisse).
La régie agit en tant que représentante du propriétaire. Elle s’engage à gérer l’immeuble avec soin et diligence (art. 398 CO). Ses missions se divisent généralement en trois catégories :
- Gestion administrative et locative : recherche de locataires, signature et résiliation des baux, états des lieux.
- Gestion financière : encaissement des loyers, paiement des factures, établissement du décompte de chauffage et des frais accessoires.
- Gestion technique : entretien courant, commande de petites réparations, gestion des concierges.
Un aspect fondamental de ce contrat est le droit de révocation. Conformément à l’art. 404 CO, le mandat de gérance peut être résilié en tout temps par l’une ou l’autre des parties. Toutefois, si la résiliation intervient en temps inopportun (par exemple, sans préavis juste avant une grosse échéance locative), la partie qui résilie peut être tenue de réparer le dommage causé.
Quand le contrat de gérance immobilière s'applique-t-il ?
- Lorsqu’un propriétaire (particulier ou institutionnel) confie la gestion locative de ses appartements à une agence immobilière.
- Pour la gestion administrative et technique d’un immeuble commercial.
- Lorsqu’un propriétaire vivant à l’étranger a besoin d’un représentant local pour gérer ses biens et agir auprès de l’Office des poursuites ou des tribunaux.
Gestion locative d'un immeuble de rendement
Vous possédez un immeuble de cinq appartements à Lausanne mais vous manquez de temps pour le gérer. Vous signez un contrat de gérance immobilière avec une régie locale. Le contrat stipule que la régie percevra des honoraires correspondant à 4% de l’état locatif encaissé. Quelques mois plus tard, un locataire cesse de payer son loyer. La régie, agissant en votre nom grâce à la procuration incluse dans le contrat, envoie une mise en demeure puis entame une procédure d’expulsion.
À retenir
Grâce au contrat de gérance, la régie a l’autorité légale pour agir à votre place. Si la régie avait commis une erreur (par exemple, un vice de forme dans l’avis de résiliation entraînant un retard dans l’expulsion et une perte de loyer), vous auriez pu engager sa responsabilité contractuelle pour mauvaise exécution du mandat (art. 398 CO) et exiger une indemnisation pour le préjudice subi.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) : Art. 394 (Notion de mandat), Art. 398 (Diligence et fidélité), Art. 400 (Reddition de compte), Art. 404 (Révocation du mandat).
