Défaut de la chose louée
Imperfection matérielle ou juridique affectant le bien loué et restreignant l'usage pour lequel il a été contractuellement prévu.
Définition et explication
En droit suisse du bail, le défaut de la chose louée désigne toute circonstance qui empêche le locataire d’utiliser le bien (appartement, maison, local commercial) conformément au contrat. Selon l’article 256 du Code des obligations (CO), le bailleur a l’obligation de maintenir la chose dans un état approprié à l’usage convenu.
On distingue généralement trois catégories de défauts :
- Menus défauts : Petites réparations à la charge du locataire (ex: remplacement d’un fusible, d’un joint de robinet ou d’une ampoule).
- Défauts de moyenne importance : Problèmes qui restreignent l’usage sans l’exclure (ex: panne d’interphone, peinture écaillée, moisissures localisées). Ils sont à la charge du bailleur.
- Défauts graves : Problèmes majeurs rendant le bien inutilisable ou nuisant gravement à la santé (ex: panne totale de chauffage en hiver, inondation).
Si le défaut n’est pas imputable au locataire, celui-ci dispose de plusieurs droits légaux : prétendre à la remise en état, demander une réduction proportionnelle du loyer, réclamer des dommages-intérêts ou, sous conditions strictes, consigner le loyer.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Apparition de moisissures sur les murs dues à un problème d’isolation.
- Panne du système de chauffage ou d’eau chaude.
- Nuisances sonores excessives provenant du voisinage ou d’un chantier (si le bailleur ne fait rien).
- Dysfonctionnement de l’ascenseur ou de la buanderie commune.
- Fuite d’eau ou problème de canalisation.
- Défaut de sécurité (porte d’entrée cassée).
Exemple : La panne de chauffage en plein hiver
Madame Perret loue un appartement de 3,5 pièces à Genève. Au début du mois de janvier, le système de chauffage central tombe en panne. La température dans l’appartement chute rapidement à 14 degrés, rendant le logement difficilement habitable, surtout avec un enfant en bas âge. Madame Perret contacte immédiatement sa régie par téléphone, mais aucune intervention n’est planifiée après 48 heures.
À retenir
Face à l’inertie de la régie, Madame Perret doit envoyer un courrier recommandé (avis des défauts) sommant le bailleur de réparer le chauffage dans un délai bref (ex: 24h à 48h vu l’urgence). Elle indique qu’à défaut, elle fera valoir ses droits.
Conformément au droit suisse, elle est en droit de demander une réduction de loyer pour la période durant laquelle le défaut a subsisté (de la panne à la réparation). Si le bailleur ne réagit toujours pas, elle pourra entreprendre une procédure de consignation du loyer auprès de l’autorité cantonale compétente et saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 256, art. 259a à 259i, art. 271a.
