Expropriation matérielle
L'expropriation matérielle survient lorsque l'État restreint l'usage d'un terrain avec une telle sévérité que cela équivaut à une privation de propriété, ouvrant le droit à une indemnisation.
Définition et explication
En droit suisse, la garantie de la propriété est protégée par la Constitution fédérale. Toutefois, l’État peut imposer des restrictions à l’utilisation d’un bien immobilier, notamment par le biais de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT).
Contrairement à l’expropriation formelle, où l’État vous retire le titre de propriété de votre terrain pour construire un ouvrage public (comme une route), l’expropriation matérielle se produit lorsque vous conservez votre bien, mais que la réglementation limite drastiquement vos droits d’utilisation.
Selon l’article 26 alinéa 2 de la Constitution fédérale et l’article 5 alinéa 2 de la LAT, si cette restriction de droit public est particulièrement grave et vous empêche de faire un usage économique raisonnable de votre parcelle, elle équivaut à une expropriation. Dans une telle situation, vous avez droit à une indemnisation pleine et entière. L’exemple typique est le déclassement (ou dézonage) d’un terrain initialement prévu pour la construction, qui se retrouve soudainement en zone agricole ou protégée.
Quand l'expropriation matérielle s'applique-t-elle ?
- Déclassement de zone : Votre terrain passe d’une zone à bâtir à une zone inconstructible lors de la révision du plan d’affectation communal.
- Interdiction de construire : Les autorités instaurent une interdiction définitive de bâtir sur une parcelle qui était pourtant viabilisée et constructible.
- Restriction d’usage sévère : De nouvelles réglementations environnementales ou d’aménagement rendent l’utilisation de la parcelle impossible ou financièrement déraisonnable.
- Atteinte à l’usage futur : La restriction frappe un projet de construction qui était hautement probable dans un avenir proche.
Exemple de dézonage en Suisse romande
Vous faites l’acquisition d’un terrain constructible dans une commune vaudoise avec l’intention ferme d’y bâtir une maison familiale dans les deux ans. L’année suivante, la commune révise son plan d’affectation des zones (PAZ) pour se conformer aux nouvelles directives cantonales et fédérales. Votre parcelle est déclassée et bascule en zone agricole. Il vous est désormais interdit d’y construire votre logement.
À retenir
Cette décision constitue une atteinte grave à l’usage de votre bien. Bien que vous restiez le propriétaire légal du terrain, celui-ci a perdu la quasi-totalité de sa valeur financière. La jurisprudence reconnaît qu’il s’agit d’une expropriation matérielle. Par conséquent, vous êtes en droit d’exiger de la commune ou du canton le versement d’une indemnité, dont le montant correspondra à la perte de valeur vénale de la parcelle due au dézonage.
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Questions fréquentes
Sources
- Constitution fédérale (Cst.) art. 26 ; Loi sur l'aménagement du territoire (LAT) art. 5
