Réserve de hausse de loyer
Clause contractuelle permettant au bailleur de conserver le droit d'appliquer ultérieurement une augmentation de loyer qu'il n'exige pas immédiatement.
Définition et explication
En droit suisse du bail, la réserve de hausse de loyer est un mécanisme encadré par l’art. 18 de l’Ordonnance sur le bail à loyer et à ferme (OBLF) et l’art. 269d du Code des obligations (CO). Elle survient lorsqu’un bailleur choisit de ne pas appliquer la totalité de l’augmentation de loyer à laquelle il aurait droit (par exemple, suite à une hausse du taux de référence ou de l’inflation), tout en se réservant formellement le droit de le faire dans le futur.
Pour être valable, cette réserve doit être fixée par écrit et de manière précise. Le contrat de bail ou la notification officielle doit mentionner le motif exact de la réserve et l’exprimer en francs ou en pourcentage. Une formulation vague prive la réserve de sa force obligatoire. Lorsque le bailleur décide finalement d’activer cette réserve, il doit utiliser la formule officielle reconnue par son canton et respecter le délai de résiliation de votre contrat.
Quand la réserve de hausse s'applique-t-elle ?
- Lors de la signature initiale du contrat de bail, si le loyer fixé ne couvre pas entièrement les coûts légalement admissibles.
- Suite à une baisse du taux de référence hypothécaire, lorsque le bailleur accepte une baisse de loyer mais se réserve le droit de compenser d’autres coûts (comme l’inflation).
- Lorsque le bailleur renonce volontairement à une augmentation immédiate après des travaux à plus-value.
- Exclusivement si elle a été stipulée par écrit et chiffrée de manière transparente pour le locataire.
Exemple d'activation d'une réserve en Suisse romande
Vous signez un contrat de bail à Lausanne. Le contrat contient une clause stipulant une réserve de hausse de 4 % fondée sur l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation. Trois ans plus tard, le propriétaire décide d’appliquer cette réserve. Il vous envoie un courrier simple pour vous annoncer que votre loyer augmentera de 4 % dès le mois suivant.
À retenir
Cette augmentation est nulle sur le plan juridique. Premièrement, le bailleur n’a pas utilisé la formule officielle exigée par l’art. 269d CO. Deuxièmement, il n’a pas respecté le délai de préavis, qui doit correspondre au délai de résiliation usuel de votre bail, augmenté de 10 jours de réflexion. Face à cette situation, vous n’avez pas à payer l’augmentation. Si le bailleur réitère sa demande dans les formes légales, vous disposez de 30 jours pour saisir l’Autorité de conciliation en matière de baux et loyers afin de contester la validité de la réserve ou son calcul.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 269d, OBLF art. 18
