Bailleur en Suisse romande: comment récupérer un logement sous-loué sans autorisation en 2026 (preuves, courrier, résiliation)

En Suisse, la sous-location n’est pas forcément interdite, mais elle est en principe soumise à des conditions et, dans la pratique, elle doit être annoncée au bailleur de manière transparente. Quand la sous-location est dissimulée, votre priorité n’est pas de “faire un coup d’éclat”, mais de construire un dossier propre avec des preuves vérifiables et des courriers cohérents. Cela augmente nettement vos chances si le dossier passe en conciliation, puis devant un tribunal.

1. Identifier si vous êtes face à une sous-location non autorisée

En pratique, on voit souvent trois scénarios chez les bailleurs en Suisse romande.

• Sous-location “type Airbnb” avec des rotations fréquentes, boîtes à clés, annonces en ligne et voisins qui signalent des allées et venues inhabituelles.
• Location à la chambre avec un tiers qui vit sur place et utilise durablement les parties communes.
• Sous-locataire permanent alors que le locataire principal semble absent une grande partie du temps, voire a déménagé.

Ce qui vous expose le plus, ce n’est pas seulement l’absence d’accord, c’est souvent le manque d’informations sur qui occupe le logement, à quelles conditions et pour combien de temps. C’est précisément là que votre courrier initial doit être bien cadré.

2. Réunir des preuves solides sans vous mettre en tort

Un bon dossier repose sur des éléments concrets, datés et recoupables. En parallèle, il faut éviter tout ce qui pourrait être perçu comme une atteinte à la sphère privée ou une “surveillance” excessive. Si vous hésitez, faites valider la méthode par un avocat spécialisé, car un dossier “sale” peut se retourner contre vous. Voici des preuves souvent utiles, à adapter à votre situation.

• Captures d’écran d’annonces avec URL, date, photos, calendrier de disponibilité et, si possible, éléments identifiant le logement (sans manipulation).
• Constats et observations factuelles : photos des éléments visibles depuis les parties communes, présence d’une boîte à clés dans les espaces communs, affichage d’instructions d’arrivée.
• Témoignages de voisins sous forme de notes datées, factuelles, sans interprétation. Idéalement, plusieurs témoignages concordants.
• Échanges écrits : courriels, messages, lettres du locataire où il admet des séjours de tiers, des “amis” récurrents, ou des locations de courte durée.
• Éléments de cohérence : nom sur la boîte aux lettres, changements répétés d’occupants, plaintes récurrentes liées au bruit ou à la sécurité, toujours documentées.

Si votre enjeu est de “prouver” un fait, inspirez-vous d’une logique simple : date, source, et possibilité de vérifier. Sur ce point, notre article sur la preuve en contexte conflictuel vous donne une approche utile, même si le thème est différent : preuves et documentation en Suisse.

3. Envoyer un courrier utile et “auditable”

Avant de parler résiliation, vous avez souvent intérêt à envoyer un courrier structuré qui vise trois objectifs : obtenir des informations, fixer une position claire, puis vous ménager une preuve de votre démarche. Le point le plus important est le ton. Un courrier agressif, des menaces, ou une résiliation “réflexe” sans base factuelle claire donne de l’oxygène à la contestation. À l’inverse, un courrier factuel, cohérent et constant vous met dans une position nettement plus solide. Si vous voulez sécuriser le wording selon votre canton et selon votre dossier, le plus efficace est de passer par JuriUp. Vous pouvez créer un dossier gratuit, puis recevoir une orientation vers un avocat spécialisé en droit du bail qui pourra relire et calibrer vos courriers.

4. Choisir la bonne option : régulariser, exiger la fin, ou résilier

Une fois que vous avez des éléments suffisants et, idéalement, une réponse du locataire, trois voies se présentent généralement selon la législation suisse et la pratique.

Option A : régulariser si la sous-location est acceptable

Dans certains cas, vous ne cherchez pas à “reprendre” le logement, mais à reprendre la main. Une régularisation écrite peut parfois résoudre le problème, à condition d’avoir une transparence complète sur l’identité de l’occupant, la durée et les conditions financières.

Option B : exiger la cessation de la sous-location

Si la sous-location vous pose problème, par exemple rotations fréquentes, nuisances, risques de sécurité, usage contraire au bail, vous pouvez exiger qu’elle cesse. Cette étape est souvent utile avant une résiliation, car elle démontre que vous avez laissé une chance de corriger la situation.

Option C : envisager une résiliation

La résiliation liée à une sous-location non autorisée est un sujet sensible. Selon les circonstances, elle peut être contestée, et la procédure commence souvent devant l’autorité de conciliation compétente dans votre canton. C’est précisément le moment où un avocat spécialisé fait la différence, car la stratégie dépend beaucoup du dossier, des preuves et de la chronologie.

5. Éviter les erreurs qui rendent le dossier attaquable

Dans les litiges de sous-location non autorisée, beaucoup de dossiers se fragilisent pour des raisons évitables. Voici les erreurs que l’on retrouve le plus souvent.

• Agir trop vite sans preuves : résilier “sur impression” alors que les faits ne sont pas documentés.
• Mélanger des reproches : sous-location, nuisances, défaut d’entretien, tout dans la même lettre, sans structure ni pièces.
• Se contredire : tolérer implicitement pendant des mois, puis changer brutalement de position sans explication écrite.
• Utiliser des formulations accusatoires : “fraude”, “escroquerie”, “illégal”, alors que vous n’avez pas de constat clair.
• Se tromper de destinataire : oublier qu’en principe, votre interlocuteur contractuel reste le locataire principal.
• Oublier l’angle “procédure” : si le locataire conteste, votre chronologie et vos pièces doivent “tenir” devant l’autorité de conciliation.

Votre objectif est simple : quand le dossier est relu par un tiers, il doit raconter une histoire claire, avec des pièces qui correspondent aux faits. C’est exactement ce que JuriUp vous aide à construire, sans perdre du temps à appeler au hasard.

6. Et si le logement est sur Airbnb : réflexes pratiques

Avec les plateformes, le problème est souvent la volatilité. Une annonce disparaît, un compte change de nom, les preuves s’évaporent. Voici des réflexes pragmatiques, sans tomber dans l’intrusif.

• Conserver des captures d’écran complètes : page, photos, descriptif, conditions, calendrier, profil, et date visible si possible.
• Documenter la concordance : éléments uniques de l’appartement visibles sur les photos, sans vous mettre en situation de violation du domicile.
• Recouper avec des faits neutres : rotations signalées par les voisins, codes de boîte à clés, plaintes datées.
• Éviter la mise en scène : se faire passer pour un client, réserver pour “piéger”, ou provoquer une situation peut compliquer le dossier selon les circonstances.

Si vous avez un doute sur ce que vous pouvez collecter comme preuve, mieux vaut faire valider la méthode avant de multiplier les démarches. La logique est la même que dans d’autres conflits du quotidien, où une preuve mal obtenue peut faire plus de mal que de bien. D’ailleurs, si vous aimez les contenus très concrets, vous trouverez sur le blog JuriUp d’autres guides pratiques rédigés pour la Suisse romande, y compris sur des sujets très différents comme les servitudes entre voisins ou les démarches en situation de violences conjugales. Enfin, si votre situation touche à une activité régulière qui ressemble à une exploitation commerciale du logement, il peut y avoir des questions annexes. Pour une logique “qualification et risques” dans un autre domaine, vous pouvez aussi lire notre dossier sur le salariat déguisé. L’idée est la même : documenter, qualifier, puis agir avec une stratégie cohérente.