Anfangsmietzins anfechten in der Schweiz: Frist, Voraussetzungen und Vorgehen bei der Schlichtungsbehörde
Sie können den Anfangsmietzins, also den Mietzins im neuen Mietvertrag, innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Dieser Leitfaden zeigt, wann das möglich ist, wie die Prüfung abläuft und wie Sie das Gesuch richtig einreichen.
Ziel
Herabsetzung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses.
Frist
30 Tage ab Übernahme der Mietsache.
Kosten
Das Schlichtungsverfahren ist gerichtskostenfrei.
Gut zu wissen: Dieser Leitfaden gilt für die ganze Deutschschweiz und ist Keine Rechtsberatung. Ob Ihr Mietzins im Einzelfall missbräuchlich ist, hängt von den Umständen ab. Ein Experte für Mietrecht beurteilt das anhand Ihrer Unterlagen.
1 Voraussetzungen: Wann Sie den Anfangsmietzins anfechten können
Während des laufenden Mietverhältnisses können Sie den Mietzins grundsätzlich nicht mehr anfechten, ausser den Anfangsmietzins (Art. 270d OR, Fedlex). Die Anfechtung innert der Frist ist deshalb meist die einzige Gelegenheit.
Art. 270 Abs. 1 OR (Fedlex) verlangt, dass Sie den Mietzins für missbräuchlich halten und ihn innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Der Fristbeginn ist die Übernahme der Mietsache, also in der Regel der Wohnungsübergabe, und nicht die Unterzeichnung des Vertrags. Zusätzlich muss eine von zwei Voraussetzungen erfüllt sein.
Die zwei Anfechtungsgründe (Art. 270 Abs. 1 OR)
- Sie waren aus persönlicher oder familiärer Not oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen.
- Oder: Der Vermieter hat den Anfangsmietzins gegenüber dem Mietzins des Vormieters für dieselbe Sache erheblich erhöht.
Tipp von JuriUp: Eine der beiden Voraussetzungen genügt. Bei Wohnungsnot ist nach der Rechtsprechung nicht in jedem Fall der Nachweis erfolgloser Suche nötig. Ein Experte klärt, was in Ihrem Fall ausreicht.
Wann ein Mietzins missbräuchlich ist
- Rendite: Missbräuchlich sind Mietzinse, die dem Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache verschaffen, oder die auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art. 269 OR).
- Ortsüblichkeit: In der Regel nicht missbräuchlich sind Mietzinse im Rahmen der Orts- oder Quartierüblichkeit (Art. 269a Bst. a OR).
- Weitere Fälle nach Art. 269a OR: durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen begründete Mietzinse (Bst. b), bei neueren Bauten Mietzinse im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite (Bst. c) und Mietzinse innerhalb der Richtsätze von Rahmenverträgen (Bst. f).
Den Wortlaut finden Sie in Art. 269 OR und Art. 269a OR. Wie Rendite und Ortsüblichkeit im Einzelnen berechnet und belegt werden, hängt vom Fall ab.
2 Vorgehen Schritt für Schritt
Die Reihenfolge, mit der Sie die Frist wahren und Ihre Position belegen.
Fristbeginn festhalten
Die 30 Tage laufen ab Übernahme der Mietsache (Art. 270 Abs. 1 OR). Notieren Sie das Datum der Wohnungsübergabe und rechnen Sie sofort den letzten Tag aus. Reichen Sie das Gesuch frühzeitig ein, damit die Frist nicht an einem Detail scheitert.
- Mietvertrag und Übergabeprotokoll.
- Datum der Übernahme der Wohnung.
- Angaben zum Vormietzins, soweit bekannt.
Amtliches Formular prüfen
Bei Wohnungsmangel können die Kantone für jeden neuen Mietvertrag die Verwendung des amtlichen Formulars obligatorisch erklären, im ganzen Kantonsgebiet oder in Teilen davon (Art. 270 Abs. 2 OR). Der Kanton Zürich hat dafür ein eigenes Formular für den Anfangsmietzins ("Formular Anfangsmietzins"), das die Direktion der Justiz und des Innern auf zh.ch bereitstellt. In welchen anderen Kantonen die Pflicht gilt, klären Sie beim Kanton, in dem die Wohnung liegt.
Wo die Formularpflicht gilt, muss das Formular zusätzlich den für den bisherigen Mietzins massgebenden Referenzzinssatz und den damals massgebenden Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise enthalten (Art. 19 Abs. 3 VMWG, Fedlex). Es nennt zudem den bisherigen Mietzins. Damit sehen Sie, ob der Mietzins erhöht wurde.
Fehlt das vorgeschriebene Formular oder ist es unvollständig, kann das die Verbindlichkeit des Anfangsmietzinses in Frage stellen. Lassen Sie den Fall von einem Experten prüfen, bevor Sie sich auf eine Wirkung verlassen, und halten Sie die Frist von 30 Tagen vorsorglich trotzdem ein.
Schlichtungsgesuch einreichen
Das Verfahren beginnt mit dem Schlichtungsgesuch. Sie können es schriftlich einreichen oder der Schlichtungsbehörde zu Protokoll geben (Art. 202 Abs. 1 ZPO, Fedlex). Es enthält die Bezeichnung der Gegenpartei, das Rechtsbegehren und die Schilderung des Streitgegenstands (Art. 202 Abs. 2 ZPO). Zuständig ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Im Kanton Zürich ist das die Paritätische Schlichtungsbehörde des Bezirks, in dem die Liegenschaft steht (gerichte-zh.ch). Andere Kantone benennen diese Behörde teils anders.
Aufnehmen
- Vermieterin oder Vermieter mit Adresse.
- Rechtsbegehren: Herabsetzung des Anfangsmietzinses auf einen bestimmten Betrag.
- Begründung nach Art. 270 Abs. 1 Bst. a oder b OR.
- Kopien von Mietvertrag und Formular.
Vermeiden
- Nur den Vermieter anzuschreiben und das Gesuch zu vergessen.
- Ein Rechtsbegehren ohne klares Ziel.
- Bis zum letzten Tag zu warten.
Schlichtungsverhandlung vorbereiten
Die Schlichtungsbehörde stellt das Gesuch der Gegenpartei ohne Verzug zu und lädt die Parteien gleichzeitig zur Verhandlung vor (Art. 202 Abs. 3 ZPO). Sie versucht, die Parteien in einem informellen Gespräch zu einigen. Paritätische Schlichtungsbehörden erteilen den Parteien auch Rechtsauskünfte (Art. 201 ZPO, Fedlex). Bringen Sie Vertrag, Formular, Übergabeprotokoll und Belege zu Vergleichsmieten mit.
Bei Streitigkeiten über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen kann die Schlichtungsbehörde den Parteien auch einen Urteilsvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 Bst. b ZPO, Fedlex). Er kann eine kurze Begründung enthalten (Art. 210 Abs. 2 ZPO). Wie Sie darauf reagieren und welche Frist gilt, lassen Sie vor der Verhandlung klären.
Ergebnis sichern
Einigen sich die Parteien, halten Sie die Herabsetzung schriftlich fest. Scheitert die Schlichtung, erhalten Sie als Gesuchsteller die Klagebewilligung (Art. 209 Abs. 1 ZPO, Fedlex). Sie enthält unter anderem die Rechtsbegehren, das Datum der Einleitung und den Entscheid über die Kosten (Art. 209 Abs. 2 ZPO).
30 Tage
Klagefrist in Wohnmietsachen (Art. 209 Abs. 4 ZPO).
Unterlagen
Klagebewilligung sicher aufbewahren.
Entscheid
Klage ja oder nein, mit fachlicher Einschätzung.
3 Muster Schlichtungsgesuch (zum Kopieren)
Ersetzen Sie die Angaben in eckigen Klammern. Reichen Sie das Gesuch bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Ihres Bezirks oder Kreises ein. Fragen Sie nach, ob Ihr Kanton ein eigenes Gesuchsformular anbietet.
Tipp von JuriUp: Einreichung
Verschicken Sie das Gesuch per Einschreiben oder geben Sie es persönlich ab, und bewahren Sie Quittung und Kopie auf. Der Einschreibe-Versand geht zu Ihren Lasten, seine Kosten hängen vom Anbieter ab.
Gut zu wissen: Mündlich
Das Gesuch kann auch zu Protokoll der Schlichtungsbehörde gegeben werden (Art. 202 Abs. 1 ZPO). Fragen Sie bei der zuständigen Behörde nach den Möglichkeiten.
4 Fristenkontrolle (zum Ausfüllen)
Mit dieser Übersicht behalten Sie beide 30-Tage-Fristen im Blick: die Anfechtungsfrist und die Klagefrist nach gescheiterter Schlichtung.
| Ereignis | Datum | Frist | Beleg | Status |
|---|---|---|---|---|
| Übernahme der Wohnung | [Datum] | 30 Tage bis zum Gesuch (Art. 270 Abs. 1 OR) | Übergabeprotokoll | Läuft |
| Gesuch eingereicht | [Datum] | Vorladung durch die Behörde | Einschreiben oder Quittung | Eingereicht |
| Klagebewilligung erhalten | [Datum] | 30 Tage zur Klage (Art. 209 Abs. 4 ZPO) | Klagebewilligung | Offen |
Das Schlichtungsverfahren ist gerichtskostenfrei (Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO), und im Schlichtungsverfahren werden keine Parteientschädigungen gesprochen (Art. 113 Abs. 1 ZPO, Fedlex). Einen Anwalt oder einen Einschreibebrief bezahlen Sie selbst.
5 Wenn keine Einigung gelingt: Klage und typische Fehler
Nach gescheiterter Schlichtung
- Sie erhalten die Klagebewilligung (Art. 209 Abs. 1 ZPO).
- In Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Klagefrist 30 Tage (Art. 209 Abs. 4 ZPO), nicht drei Monate wie nach Abs. 3.
- Das zuständige Gericht bestimmt sich nach dem Kanton, in dem die Wohnung liegt.
Achtung: Versäumen Sie die Klagefrist, ist die Klagebewilligung nicht mehr verwendbar. Tragen Sie das Datum sofort in Ihre Fristenkontrolle ein.
Häufige Fehler
- Warten, bis der erste Mietzins bezahlt ist oder Streit entsteht. Nach Ablauf der Frist ist der Anfangsmietzins in der Regel nicht mehr anfechtbar (Art. 270d OR).
- Die Frist ab Vertragsunterzeichnung statt ab Übernahme der Mietsache zählen.
- Sich nur auf eine Mietzinserhöhung berufen, ohne einen Anfechtungsgrund nach Art. 270 Abs. 1 OR darzulegen.
- Art. 269d OR für den Anfangsmietzins anwenden: Diese Nichtigkeitsregel betrifft Mietzinserhöhungen während des Mietverhältnisses.
Beispiel: Matthias C. zieht in Winterthur in eine Wohnung. Das Formular nennt einen bisherigen Mietzins, der deutlich unter dem neuen liegt. Er reicht innert der 30 Tage ein Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Paritätischen Schlichtungsbehörde ein. Ob die Erhöhung erheblich ist und der Mietzins abusiv, beurteilt die Behörde nach den Umständen. Ein Experte für Mietrecht prüft Ihren Fall auf dieser Grundlage.
Läuft Ihre 30-Tage-Frist bereits?
Mit JuriUp finden Sie einen Experten für Mietrecht, der Ihren Mietvertrag, das Formular und die Vergleichsmieten prüft und das Schlichtungsgesuch fristgerecht vorbereitet.
6 FAQ: Häufige Fragen
Zum Öffnen anklicken.
Wie lange habe ich Zeit, den Anfangsmietzins anzufechten?
Sie haben 30 Tage ab Übernahme der Mietsache (Art. 270 Abs. 1 OR). Massgebend ist die Übergabe der Wohnung, nicht die Unterzeichnung des Vertrags.
Kostet das Schlichtungsverfahren etwas?
Nein, bei Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO). Eine Parteientschädigung gibt es im Schlichtungsverfahren nicht (Art. 113 Abs. 1 ZPO). Ein Anwalt oder Einschreiben kommt dazu, die Kosten hängen vom Anbieter ab.
Kann ich den Mietzins später noch anfechten, wenn die Frist verpasst ist?
Während des Mietverhältnisses können Sie den Mietzins nicht anfechten, ausser den Anfangsmietzins (Art. 270d OR). Ob ausnahmsweise andere Wege offenstehen, etwa bei einem fehlenden Formular, prüft ein Experte anhand Ihrer Unterlagen.
Gilt die Formularpflicht in der ganzen Schweiz?
Nein. Die Kantone können sie bei Wohnungsmangel für neue Mietverträge einführen (Art. 270 Abs. 2 OR). Der Kanton Zürich hat ein eigenes Formular für den Anfangsmietzins. Für andere Kantone klären Sie die Pflicht bei der Behörde Ihres Kantons.
Rédigé par la Rédaction juridique JuriUp
Équipe de rédaction et de contenu juridique de JuriUp, plateforme de mise en relation avec des experts juridiques en Suisse romande.
