Cas pratique · Droit du bail · Litige de bail · Vaud

Contester un refus de sous-location dans le canton de Vaud : procédure et droits

Q: Combien de temps ai-je pour contester une résiliation de bail ?

Vous devez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Le même délai vaut pour demander une prolongation d’un bail de durée indéterminée (art. 273 al. 2 let. a CO). Si l’autorité rejette votre demande d’annulation, elle examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO).

Q: Un congé sans formule officielle est-il valable ?

Non. Le bailleur doit donner le congé d’un logement au moyen d’une formule agréée par le canton, qui indique comment contester le congé ou demander une prolongation (art. 266l al. 2 CO). Pour le logement de la famille, le congé doit aussi être communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO). À défaut, le congé est nul (art. 266o CO).

Q: Comment contester un loyer initial abusif ?

Saisissez l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose (art. 270 al. 1 CO). Vous devez avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local, ou le loyer doit avoir été sensiblement augmenté par rapport au précédent. Dans les cantons qui l’ont rendue obligatoire, le bailleur doit notifier le loyer initial avec la formule officielle (art. 270 al. 2 CO).

Q: Comment demander une baisse de loyer ?

Adressez une demande écrite au bailleur pour le prochain terme de résiliation, par exemple après une baisse du taux hypothécaire de référence (art. 270a CO). Le bailleur a 30 jours pour se déterminer ; s’il refuse, n’accepte que partiellement ou ne répond pas, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours. Notre outil baisse de loyer calcule le montant.

Q: Mon bailleur ne répare pas un défaut, que faire ?

Signalez le défaut par écrit et fixez un délai raisonnable. Vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer dès que le bailleur a connaissance du défaut et des dommages-intérêts (art. 259a, 259d et 259e CO). Si le défaut entrave considérablement l’usage et n’est pas réparé dans un délai convenable, une résiliation avec effet immédiat est possible (art. 259b CO).

Q: Puis-je retenir mon loyer tant que les travaux ne sont pas faits ?

Non, pas de votre propre chef : vous risquez une résiliation pour demeure (art. 257d CO). La voie légale est la consignation : après avoir fixé par écrit un délai de réparation et annoncé par écrit la consignation, vous versez les loyers à l’office désigné par le canton (art. 259g CO). Vous devez ensuite saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, sinon les loyers sont acquis au bailleur (art. 259h CO).

Q: Le bailleur peut-il refuser la sous-location ?

Seulement pour trois motifs : si vous refusez de lui communiquer les conditions de la sous-location, si ces conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 CO). Vous restez garant envers lui de l’usage de la chose par le sous-locataire (art. 262 al. 3 CO).

Q: Un congé donné après une réclamation est-il annulable ?

Le congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, pendant une procédure de conciliation ou judiciaire liée au bail, ou dans les trois ans qui suivent la fin d’une telle procédure si le bailleur a largement succombé ou transigé (art. 271a al. 1 let. a, d et e CO). Ces deux dernières protections ne s’appliquent pas notamment en cas de besoin urgent du bailleur, de demeure ou de vente (art. 271a al. 3 CO). Contestez dans les 30 jours.

Q: La procédure de conciliation en matière de bail est-elle payante ?

Non : il n’est pas perçu de frais judiciaires devant l’autorité de conciliation pour les litiges de bail d’habitations et de locaux commerciaux, et il n’est pas alloué de dépens (art. 113 CPC). Devant le tribunal, les frais dépendent du droit cantonal, qui peut prévoir des dispenses plus larges (art. 116 CPC).

Dans le canton de Vaud, un locataire peut contester le refus de sous-location de son bailleur si ce dernier n'invoque pas les motifs stricts de l'art. 262 CO. La procédure débute par la saisine gratuite de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Lecture 3 min

Urgence Modérée

Durée totale généralement de 1 à 3 mois

Issue Résolution amiable

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Profil client Locataire

Secteur Sans objet

Contexte Personne seule, locataire de longue durée

Région Vaud

La situation

Contexte initial

Julien M., locataire d’un trois pièces à Lausanne depuis quatre ans pour un loyer mensuel de CHF 1’800, prévoit un séjour professionnel de six mois à l’étranger. Souhaitant conserver son appartement, il trouve un sous-locataire solvable prêt à reprendre le logement aux mêmes conditions financières.

L'élément déclencheur

Plusieurs mois avant son départ, Julien soumet les conditions de la sous-location à sa régie immobilière. Deux semaines plus tard, celle-ci refuse catégoriquement la demande par courrier, invoquant une politique interne interdisant toute forme de sous-location dans l’immeuble.

Les enjeux

Financiers

Perte potentielle de CHF 10'800 (six mois de loyer) si le logement reste inoccupé durant le séjour.

Humains

Risque de devoir résilier le bail principal et perdre définitivement son logement lausannois.

Délai critique

Aucun délai légal strict de déchéance, mais nécessité d'obtenir une décision avant le départ prévu à l'étranger.

Analyse juridique

Bases légales applicables

CO art. 262 : Sous-location
CPC art. 197 : Procédure de conciliation

Droits du client

Le locataire a le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Ce consentement ne peut être refusé que pour des motifs limitativement énumérés par la loi.

Obligations de la partie adverse

Le bailleur a l’obligation d’accepter la sous-location, sauf s’il démontre que le locataire refuse de lui communiquer les conditions, que celles-ci sont abusives, ou que la sous-location présente pour lui des inconvénients majeurs.

Délais légaux à respecter

Pas de délai de contestation fixé par la loi, mais action requise avant le début de la sous-location.

Stratégie déployée

Options envisagées

Trois options principales :

Renonciation : abandon du projet de sous-location.
Mise en demeure : courrier recommandé exigeant le consentement sous menace de poursuites.
Saisine de la Commission : action en constatation de droit devant l’autorité de conciliation.

Option retenue

Mise en demeure suivie d'une saisine de la Commission de conciliation

Justification du choix

Une politique interne interdisant la sous-location n’est pas un motif de refus valable selon l’art. 262 CO. Le refus de la régie est donc infondé et peut être contesté efficacement.

Intervenants externes

Commission de conciliation en matière de baux et loyers du district concerné

Étapes de la procédure

Envoi d’une mise en demeure formelle à la régie.
Dépôt d’une requête à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Audience de conciliation pour trouver un accord.
En cas d’échec, saisine du Tribunal des baux.

Résultat obtenu

Résolution amiable

Dans le cas de Julien M., face à la convocation de la Commission, la régie a finalement accordé son consentement à la sous-location, évitant une procédure judiciaire. Les résultats varient selon les motifs de refus invoqués par le bailleur.

Durée totale : généralement de 1 à 3 mois

Enseignements clés

Le droit à la sous-location est protégé par la loi. Un bailleur ne peut pas s’y opposer par principe ou sur la base de règles internes non conformes à l’art. 262 CO.

Comment éviter cette situation

Signaux d'alerte

Refus non motivé ou basé sur des « règles générales » de l’immeuble.
Demande de sous-location soumise à la dernière minute.

Bonnes pratiques

Transmettre spontanément une copie du projet de contrat de sous-location au bailleur.
Agir plusieurs mois avant la date prévue de la sous-location.

Erreurs courantes à éviter

Sous-louer sans attendre l’accord formel du bailleur (risque de résiliation du bail principal).
Exiger un loyer de sous-location supérieur au loyer principal sans justification (meubles).

Points clés à retenir

Consentement du bailleur obligatoire (art. 262 CO)
Motifs de refus strictement limités par la loi
Saisine gratuite de la Commission de conciliation

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Questions fréquentes

Le bailleur peut-il interdire la sous-location dans le contrat ?

Non, une telle clause est nulle. Le droit de sous-louer est garanti par l’art. 262 CO.

Quels sont les motifs valables de refus ?

Refus de communiquer les conditions, conditions abusives (bénéfice), ou inconvénients majeurs pour le bailleur.

Puis-je sous-louer plus cher que mon loyer ?

Uniquement si la différence est justifiée (par exemple, une majoration raisonnable pour l’usure des meubles si l’appartement est loué meublé).

Que faire si la régie ne répond pas ?

Le silence ne vaut pas acceptation. Il faut mettre la régie en demeure puis saisir la Commission de conciliation.

Combien coûte la procédure de conciliation ?

La procédure devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers est gratuite.

Puis-je sous-louer sur Airbnb ?

Oui, mais cela nécessite également l’accord du bailleur et le respect des réglementations cantonales et communales spécifiques.

Sources et références

CO art. 262 ; CPC art. 197

Données protégées
nLPD & RGPD - Réponse < 48h ouvrées

Mots-clés

Refus sous-location Vaud Art 262 CO Contester refus régie

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Cas pratique fictif. Ce dossier est présenté à titre purement illustratif pour exemplifier ce type de scénario juridique. Les noms, situations, montants et détails ont été inventés. Toute ressemblance avec une situation réelle serait fortuite. Pour un avis juridique adapté à votre situation, consultez un juriste ou un avocat.

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Défaut du logement, loyer, congé, sous-location ou charges : identifiez le levier qui s’applique à votre situation et les délais à ne pas manquer selon le Code des obligations.

6 questions
Art. 253 ss CO
Délais de 30 jours

Base légale: Art. 253 ss CO
Durée: ~ 2 minutes
À jour: Septembre 2026

Chaque situation est différente. Le résultat est une estimation fondée sur les règles générales : il dépend des circonstances de votre dossier et ne remplace pas l’avis personnalisé d’un avocat ou d’un juriste.

Question 1 sur 6

Quel est le type de problème rencontré ?

Question 2 sur 6

Êtes-vous encore dans le délai pour agir (en général 30 jours dès la réception du congé, de l'avis de hausse ou du logement) ?

Question 3 sur 6

La formule officielle (formulaire cantonal) a-t-elle été utilisée pour le congé ou la hausse ?

Question 4 sur 6

Avez-vous adressé une mise en demeure écrite à votre bailleur ?

Question 5 sur 6

Avez-vous subi un dommage (financier, santé, jouissance réduite) ?

Question 6 sur 6

Avez-vous déjà saisi l'autorité de conciliation en matière de baux ?

Récapitulatif

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Avertissement - Ce diagnostic est indicatif et ne remplace pas un avis juridique. Les délais et procédures varient selon les cantons. La conciliation préalable est en principe obligatoire (art. 197 CPC). Consultez un professionnel pour une analyse adaptée.

À retenir

Le bailleur doit donner le congé au moyen de la formule officielle agréée par le canton ; à défaut, le congé est nul (art. 266l et 266o CO).
Pour contester un congé ou demander une prolongation, saisissez l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO).
Le loyer initial se conteste dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose (art. 270 CO), une hausse dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration (art. 270b CO).
En cas de défaut, vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer dès que le bailleur en a connaissance, des dommages-intérêts ou consigner le loyer (art. 259a ss CO). Retenir le loyer de votre propre chef est risqué.
Aucun frais judiciaire n’est perçu en conciliation pour les litiges de bail (art. 113 al. 2 let. c CPC).

01 - Comprendre

Les droits du locataire en cinq situations

Le droit du bail (art. 253 ss CO) protège le locataire d’habitation par de nombreuses règles impératives. Encore faut-il savoir quel levier s’applique à votre cas et dans quel délai : c’est ce que le diagnostic vous aide à trier.

Défaut du logement. Lorsqu’apparaît un défaut qui ne vous est pas imputable et que vous n’êtes pas tenu de réparer à vos frais, vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et, pour un immeuble, consigner le loyer (art. 259a CO). La réduction est due dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à son élimination (art. 259d CO). Il n’existe pas de barème légal : le pourcentage dépend de l’atteinte concrète à l’usage. Estimez-le avec notre outil réduction de loyer pour défaut.

Loyer trop élevé. Le loyer initial peut être contesté devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose si vous avez été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local, ou si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au précédent (art. 270 al. 1 CO). En cours de bail, vous pouvez demander une baisse pour le prochain terme de résiliation si les bases de calcul ont notablement changé, notamment en cas de baisse du taux hypothécaire de référence publié par l’Office fédéral du logement (art. 270a CO). Voir nos outils loyer initial abusif et baisse de loyer.

Congé contesté. Le congé doit être donné par écrit et, par le bailleur, au moyen de la formule officielle (art. 266l CO) ; pour le logement de la famille, il doit être communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO). Sinon il est nul (art. 266o CO). Un congé valable en la forme reste annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), et le locataire peut demander une prolongation lorsque la fin du bail aurait pour lui des conséquences pénibles (art. 272 CO), jusqu’à quatre ans pour une habitation (art. 272b CO). Vérifiez aussi l’échéance avec notre calculateur de délai de résiliation de bail.

Sous-location. Elle exige le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que si vous refusez de lui communiquer les conditions, si ces conditions sont abusives par rapport au bail principal ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 CO).

Charges. Les frais accessoires ne sont dus que s’ils ont été convenus spécialement (art. 257a CO) et correspondent aux dépenses effectives du bailleur pour des prestations liées à l’usage de la chose ; le bailleur doit vous permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b CO). Contrôlez votre décompte avec notre outil décompte de charges.

Contester un congé 30 jours Dès réception (art. 273 CO)

Prolongation maximale 4 ans Habitations (art. 272b CO)

Audience de conciliation Dans les 2 mois Dès la requête (art. 203 CPC)

Action après échec 30 jours Autorisation de procéder (art. 209 al. 4 CPC)

Les délais clés du locataire

Situation	Délai	Base légale
Contester le congé	30 jours dès la réception du congé	Art. 273 al. 1 CO
Demander une prolongation (bail de durée indéterminée)	30 jours dès la réception du congé	Art. 273 al. 2 let. a CO
Demander une prolongation (bail de durée déterminée)	Au plus tard 60 jours avant l’expiration	Art. 273 al. 2 let. b CO
Contester le loyer initial	30 jours dès la réception de la chose	Art. 270 al. 1 CO
Contester une hausse de loyer	30 jours dès l’avis de majoration	Art. 270b CO
Demande de baisse refusée ou sans réponse	Le bailleur a 30 jours pour répondre, puis 30 jours pour saisir la conciliation	Art. 270a al. 2 CO
Faire valoir ses prétentions après consignation	30 jours dès l’échéance du premier loyer consigné	Art. 259h CO
Saisir le tribunal après échec de la conciliation	30 jours dès l’autorisation de procéder	Art. 209 al. 4 CPC

02 - Cadre

Conciliation et tribunal : comment se déroule la procédure

La conciliation d’abord. La procédure au fond est précédée d’une tentative de conciliation (art. 197 CPC). En matière de bail, l’autorité se compose d’un président et de représentants siégeant paritairement, côté bailleurs et côté locataires (art. 200 CPC). Elle est saisie par une requête écrite ou dictée au procès-verbal, qui désigne la partie adverse, les conclusions et l’objet du litige (art. 202 CPC). L’autorité compétente est celle du lieu où se trouve l’immeuble (art. 33 CPC) et l’audience a lieu dans les deux mois qui suivent la réception de la requête (art. 203 CPC).

Les issues possibles. Les parties peuvent trouver un accord. Pour la consignation, les loyers abusifs, la protection contre les congés et la prolongation du bail, l’autorité peut soumettre une proposition de décision (art. 210 CPC), qui déploie les effets d’une décision entrée en force si aucune partie ne s’y oppose dans les 20 jours (art. 211 CPC). Jusqu’à CHF 2’000, elle peut statuer au fond à la demande du demandeur (art. 212 CPC). À défaut, elle délivre une autorisation de procéder, valable 30 jours en matière de bail (art. 209 al. 4 CPC).

Les coûts. Aucun frais judiciaire n’est perçu et aucun dépens n’est alloué en conciliation (art. 113 CPC). Devant le tribunal, le CPC ne prévoit pas de gratuité générale pour les litiges de bail, mais les cantons peuvent prévoir des dispenses plus larges (art. 116 CPC) : renseignez-vous auprès de la juridiction compétente. Estimez l’enjeu avec notre outil frais de justice.

Une procédure accessible. La procédure simplifiée s’applique quelle que soit la valeur litigieuse pour la consignation, les loyers abusifs, la protection contre les congés et la prolongation (art. 243 al. 2 let. c CPC), et le tribunal établit alors les faits d’office (art. 247 CPC). La représentation par un avocat n’est pas obligatoire ; les associations de locataires conseillent aussi leurs membres.

La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

Art. 273 al. 1 du Code des obligations

03 - Pratique

Après le diagnostic : les bons réflexes

Dans presque tous les litiges de bail, l’écrit et le respect du délai font la différence.

Tout par écrit. Signalez le défaut par lettre recommandée, datez vos photos, conservez les échanges avec la régie. Pour consigner le loyer, vous devez d’abord fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer et l’aviser par écrit de votre intention de consigner (art. 259g CO) ; les loyers sont versés auprès de l’office désigné par le canton et sont alors réputés payés.

Ne cessez pas de payer. Retenir le loyer sans passer par la consignation vous met en demeure : le bailleur peut vous fixer par écrit un délai de paiement d’au moins 30 jours, puis résilier le bail moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d CO).

Préparez la fin du bail. Si vous partez, vérifiez l’échéance et les conditions d’une restitution anticipée avec nos outils délai de résiliation de bail et frais de résiliation de bail, puis la libération de votre dépôt avec l’outil garantie de loyer.

Quand se faire aider. Congé pour demeure, expulsion, défaut grave, montants importants ou bail commercial : un accompagnement évite les erreurs de délai et de forme. Un juriste JuriUp spécialisé en droit du bail analyse votre dossier sous 48 h ouvrées.

04 - FAQ

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour contester une résiliation de bail ?

Vous devez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Le même délai vaut pour demander une prolongation d’un bail de durée indéterminée (art. 273 al. 2 let. a CO). Si l’autorité rejette votre demande d’annulation, elle examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO).

Un congé sans formule officielle est-il valable ?

Non. Le bailleur doit donner le congé d’un logement au moyen d’une formule agréée par le canton, qui indique comment contester le congé ou demander une prolongation (art. 266l al. 2 CO). Pour le logement de la famille, le congé doit aussi être communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO). À défaut, le congé est nul (art. 266o CO).

Comment contester un loyer initial abusif ?

Saisissez l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose (art. 270 al. 1 CO). Vous devez avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local, ou le loyer doit avoir été sensiblement augmenté par rapport au précédent. Dans les cantons qui l’ont rendue obligatoire, le bailleur doit notifier le loyer initial avec la formule officielle (art. 270 al. 2 CO).

Comment demander une baisse de loyer ?

Adressez une demande écrite au bailleur pour le prochain terme de résiliation, par exemple après une baisse du taux hypothécaire de référence (art. 270a CO). Le bailleur a 30 jours pour se déterminer ; s’il refuse, n’accepte que partiellement ou ne répond pas, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours. Notre outil baisse de loyer calcule le montant.

Mon bailleur ne répare pas un défaut, que faire ?

Signalez le défaut par écrit et fixez un délai raisonnable. Vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer dès que le bailleur a connaissance du défaut et des dommages-intérêts (art. 259a, 259d et 259e CO). Si le défaut entrave considérablement l’usage et n’est pas réparé dans un délai convenable, une résiliation avec effet immédiat est possible (art. 259b CO).

Puis-je retenir mon loyer tant que les travaux ne sont pas faits ?

Non, pas de votre propre chef : vous risquez une résiliation pour demeure (art. 257d CO). La voie légale est la consignation : après avoir fixé par écrit un délai de réparation et annoncé par écrit la consignation, vous versez les loyers à l’office désigné par le canton (art. 259g CO). Vous devez ensuite saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, sinon les loyers sont acquis au bailleur (art. 259h CO).

Le bailleur peut-il refuser la sous-location ?

Seulement pour trois motifs : si vous refusez de lui communiquer les conditions de la sous-location, si ces conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 CO). Vous restez garant envers lui de l’usage de la chose par le sous-locataire (art. 262 al. 3 CO).

Un congé donné après une réclamation est-il annulable ?

Le congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, pendant une procédure de conciliation ou judiciaire liée au bail, ou dans les trois ans qui suivent la fin d’une telle procédure si le bailleur a largement succombé ou transigé (art. 271a al. 1 let. a, d et e CO). Ces deux dernières protections ne s’appliquent pas notamment en cas de besoin urgent du bailleur, de demeure ou de vente (art. 271a al. 3 CO). Contestez dans les 30 jours.

La procédure de conciliation en matière de bail est-elle payante ?

Non : il n’est pas perçu de frais judiciaires devant l’autorité de conciliation pour les litiges de bail d’habitations et de locaux commerciaux, et il n’est pas alloué de dépens (art. 113 CPC). Devant le tribunal, les frais dépendent du droit cantonal, qui peut prévoir des dispenses plus larges (art. 116 CPC).

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Dernière mise à jour de cette page : 5 juillet 2026.

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