Bailleur (Genève/Vaud, 2026): locataire qui lance une activité de “dark kitchen” ou de traiteur depuis l’appartement, comment traiter le trouble et les risques

Une activité de type “dark kitchen” dans un appartement loué n’est pas automatiquement interdite, mais elle devient vite problématique dès qu’elle dépasse l’usage d’habitation ou qu’elle génère des nuisances pour l’immeuble. En droit suisse, l’approche la plus efficace pour un bailleur est souvent de qualifier précisément l’activité, puis de demander des clarifications écrites, et enfin de documenter les troubles de manière proportionnée.

1. Qualifier l’activité : tolérable ou usage non conforme

La question centrale n’est pas le mot “dark kitchen”, mais le niveau d’impact réel sur le logement et sur les autres occupants. Selon la législation suisse, un locataire doit en principe utiliser la chose louée conformément au contrat, et respecter le voisinage. Pour vous faire une idée, une activité peut être plutôt tolérable lorsqu’elle reste proche d’un usage “bureau à domicile”, par exemple une préparation ponctuelle, sans clients sur place, sans flux de livreurs, et sans nuisance perceptible dans les parties communes. À l’inverse, elle tend à devenir un usage non conforme lorsque l’appartement ressemble à un local de production ou de restauration, avec un rythme soutenu, des horaires tardifs, une logistique de livraison, et des effets concrets sur l’immeuble. Dans ce type de dossier, vous êtes aussi confronté à une frontière classique entre droit du bail et voisinage. Si la situation déborde sur la vie des autres habitants, le raisonnement se rapproche des nuisances et des troubles du voisinage, au sens large. Si vous utilisez naturellement cette notion dans vos échanges, vous pouvez aussi consulter notre définition des troubles du voisinage.

2. Identifier les risques : voisinage, sécurité, assurance

Une activité de traiteur à domicile peut créer des risques qui ne sont pas toujours visibles au début. En pratique, les enjeux les plus fréquents pour un bailleur dans le canton de Genève et dans le canton de Vaud sont les suivants.

• Nuisances et plaintes : odeurs de cuisson, ventilation insuffisante, bruit de préparation, claquements de portes, scooters et livreurs à toute heure.
• Atteinte aux parties communes : emballages, sacs, va-et-vient, dégradation de l’entrée, utilisation anormale de l’ascenseur.
• Sécurité et incendie : usage intensif des plaques, friteuses ou appareils, surcharge électrique, stockage de bonbonnes ou matières grasses, et plus généralement un risque accru si l’installation n’est pas prévue pour cela.
• Assurance : possible décalage entre l’usage déclaré du logement et l’usage réel, et questions sur la couverture en cas de sinistre.

Sur l’assurance, il n’y a pas une règle unique applicable à toutes les polices. Le bon réflexe est d’obtenir une description écrite de l’activité du locataire, puis de vérifier auprès de votre assureur si l’usage déclaré de l’immeuble, et la couverture, restent adaptés. Si vous sentez un flou, un expert juridique peut aussi vous aider à structurer vos demandes sans vous exposer à un reproche de pression.

3. Clarifier avec le locataire sans braquer

Le premier objectif est de sortir des rumeurs et d’obtenir des faits. Une approche simple consiste à envoyer un courrier ou un courriel factuel, en demandant des précisions, sans accuser. Vous pouvez notamment demander :

• La nature exacte de l’activité (traiteur, préparation pour livraison, simple hobby, association).
• Les jours et plages horaires de préparation.
• L’existence de livraisons, et si oui, la fréquence et les horaires.
• La présence ou non de clients dans l’immeuble, même pour “récupérer une commande”.
• Les équipements utilisés (ventilation, appareils, stockage).
• Les mesures prises pour éviter les nuisances (hotte, gestion des déchets, horaires).

Si le locataire reconnaît une activité régulière, vous pouvez ensuite l’inviter à proposer des mesures correctrices. Typiquement, limiter les horaires, supprimer tout accueil de clients, organiser les livraisons sur des plages restreintes, ou adapter la gestion des odeurs et des déchets.

4. Documenter les nuisances de manière solide

Si la situation persiste, la qualité de votre documentation fait souvent la différence. L’idée n’est pas de surveiller le locataire, mais de consigner des faits objectifs et vérifiables. En pratique, vous pouvez constituer un dossier avec :

• Un journal des incidents, avec date, heure, description courte, et impact concret.
• Des témoignages écrits de voisins, idéalement précis et circonstanciés.
• Des courriels, messages, ou courriers échangés avec le locataire.
• Des constats internes de la régie ou du concierge, si vous en avez un.
• Des photos des déchets ou des encombrements dans les parties communes, si cela est pertinent et proportionné.

Soyez prudent avec tout ce qui touche aux enregistrements, à la prise d’images dans des espaces privés, ou à des méthodes intrusives. Si vous hésitez sur ce qui est admissible, il vaut mieux en parler avec un avocat spécialisé, car une preuve mal récoltée peut se retourner contre vous. Si le locataire ne corrige rien et que les troubles deviennent sérieux, la suite dépendra des faits, du contrat, et des démarches déjà faites. Dans la plupart des cas, une intervention juridique structurée commence par un avertissement écrit clair, puis peut aller vers des étapes plus formelles. Comme les conditions exactes varient selon le cas et les pratiques locales, surtout entre le canton de Genève et le canton de Vaud, un avis personnalisé est recommandé. Sur le plan du droit du bail, deux notions reviennent souvent dans ce type de dossier : le respect des règles d’usage et le devoir de diligence du locataire. C’est typiquement sur ce terrain qu’un avocat en droit du bail pourra cadrer la discussion, sans sur-réagir, mais sans laisser s’installer une situation risquée.