Action en annulation d’une décision de la ppe
Démarche judiciaire permettant à un copropriétaire de faire invalider une décision de l'assemblée de la PPE qui viole la loi ou le règlement.
Définition et explication
En droit suisse, la Propriété par Étages (PPE) prend ses décisions lors de l’assemblée des copropriétaires. Toutefois, la loi protège les minorités contre les abus de majorité ou les erreurs de procédure. L’action en annulation, fondée sur les articles 712m alinéa 2 et 75 du Code civil (CC), vous permet de contester une décision qui viole la loi, l’acte constitutif ou le règlement d’administration et d’utilisation (RAU).
Pour que votre demande soit recevable, vous devez agir dans un délai péremptoire d’un mois à compter du moment où vous avez pris connaissance de la décision. Si vous étiez présent lors de l’assemblée, vous devez avoir exprimé votre désaccord et l’avoir fait inscrire au procès-verbal. En cas d’absence, le délai court dès la réception du procès-verbal.
Il convient de distinguer une décision annulable (ex: vice de convocation, mauvaise majorité calculée) d’une décision nulle de plein droit. Une décision nulle (ex: suppression totale d’un droit exclusif sans votre consentement) ne produit aucun effet juridique et son invalidité peut être constatée en tout temps par un juge, sans être soumise au délai d’un mois.
L’action doit être dirigée contre la communauté des copropriétaires (et non contre l’administrateur seul) devant l’autorité de conciliation ou le Tribunal de première instance de l’arrondissement où se situe l’immeuble.
Quand cette action s'applique-t-elle ?
- Vice de forme ou de procédure : Non-respect du délai de convocation, objet non inscrit à l’ordre du jour, ou erreur dans le calcul des quotes-parts lors du vote.
- Violation du règlement (RAU) : L’assemblée adopte une règle qui contredit le règlement d’administration existant sans l’avoir formellement modifié avec la majorité requise.
- Atteinte aux droits exclusifs : La décision restreint illégalement l’usage de vos parties privées (par exemple, interdire de louer votre appartement sans motif fondé).
- Abus de droit : La majorité vote des travaux somptuaires inutiles ou prend une décision visant uniquement à nuire à un copropriétaire minoritaire.
Exemple de contestation lors d'une assemblée générale
Un copropriétaire n’est pas convoqué à l’assemblée générale annuelle. Lors de cette séance, la majorité des membres de la PPE décide de modifier la couleur des façades du bâtiment et d’interdire la détention de chiens, une règle qui n’était pas prévue dans le règlement de base (RAU). Le copropriétaire absent découvre ces décisions plusieurs jours plus tard, lors de la réception du procès-verbal par courrier.
À retenir
Il saisit le Juge de paix (ou le Tribunal de première instance selon son canton) dans le délai strict d’un mois. Le juge annule la décision pour un double motif : un vice de forme grave (défaut de convocation l’ayant empêché de voter) et une violation des droits d’utilisation sans modification valable du règlement (majorité qualifiée non atteinte pour interdire les animaux). La décision de la PPE est invalidée et devra être revotée lors d’une assemblée conforme.
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Questions fréquentes
Sources
- CC art. 75, CC art. 712m
