Contrat de conciergerie
Convention mixte liant une activité d'entretien d'immeuble à la mise à disposition d'un logement ou à une déduction de loyer.
Définition et explication
En droit suisse, le contrat de conciergerie est qualifié de contrat mixte. Il combine simultanément les dispositions du contrat de travail (art. 319 et suivants du Code des obligations, CO) et celles du contrat de bail à loyer (art. 253 et suivants CO).
La spécificité de ce rapport juridique réside dans le mode de rémunération. En tant que concierge, vous effectuez des tâches d’entretien (nettoyage, sortie des poubelles, petite maintenance) en échange d’un salaire. Très souvent, ce salaire est compensé, totalement ou partiellement, par la mise à disposition d’un appartement de fonction ou par une réduction directe de votre loyer.
Aux yeux de la loi, cette compensation constitue un salaire en nature. L’employeur a l’obligation de chiffrer la valeur de ce logement et d’établir une fiche de paie mensuelle, car les cotisations sociales (AVS, AI, APG, AC) doivent impérativement être prélevées sur cette valeur. De plus, la rémunération globale (valeur du logement incluse) doit obligatoirement respecter les éventuels salaires minimums cantonaux ou les Conventions Collectives de Travail (CCT) applicables au secteur de l’intendance.
Sur le plan de la résiliation, la fin des rapports de travail n’entraîne pas automatiquement votre expulsion du jour au lendemain. L’employeur-bailleur doit formellement résilier le bail en utilisant la formule officielle cantonale (art. 266l CO) et respecter les délais légaux ou contractuels applicables aux baux d’habitation.
Quand les règles du contrat de conciergerie s'appliquent-elles ?
- Lorsqu’un locataire accepte de nettoyer les parties communes d’un immeuble en échange d’une baisse fixe de son loyer.
- Lorsqu’une gérance immobilière engage une personne et lui fournit un appartement de fonction comme condition liée à son emploi.
- Lorsqu’il est nécessaire d’estimer la valeur d’un logement gratuit pour déclarer les charges sociales à la caisse de compensation.
- Lors d’un licenciement impliquant la nécessité de quitter un logement de fonction, obligeant le propriétaire à respecter le droit du bail.
Exemple d'un logement gratuit en échange de l'entretien à Lausanne
Vous êtes engagé pour nettoyer les espaces communs et entretenir le jardin d’un immeuble de 20 appartements. En contrepartie de vos 15 heures de travail par semaine, le propriétaire vous loge gratuitement dans un appartement de 3 pièces dont la valeur locative sur le marché est de 1500 francs par mois. Vous n’avez pas de contrat écrit et le propriétaire ne vous remet aucune fiche de salaire, estimant qu’il s’agit d’un simple arrangement de gré à gré.
À retenir
Cet arrangement comporte de lourds risques juridiques pour le propriétaire. Tout d’abord, les 1500 francs de valeur locative représentent un salaire en nature. Le propriétaire doit annoncer ce montant à la caisse de compensation et payer les cotisations AVS/AI sur cette base.
Ensuite, 15 heures par semaine représentent environ 65 heures par mois. Un salaire de 1500 francs pour 65 heures correspond à un tarif horaire d’environ 23 francs. Si le salaire minimum cantonal est plus élevé, l’employeur viole la loi et vous pourrez réclamer la différence de salaire de manière rétroactive.
Enfin, si le propriétaire décide de vous licencier parce qu’il vend l’immeuble, il ne peut pas vous forcer à rendre les clés à la fin de votre délai de congé de travail. Il doit impérativement vous notifier une résiliation de bail sur la formule officielle agréée par le canton, en respectant les délais stricts du droit du bail (art. 266l et art. 266c CO).
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 253, CO art. 266l, CO art. 319, CO art. 322b, CO art. 324a
