Fonds dominant et fonds servant en suisse
En droit suisse, le fonds dominant est le bien immobilier qui bénéficie d'une servitude, tandis que le fonds servant est celui qui en supporte la charge.
Définition et explication
En droit civil suisse, et plus particulièrement dans le domaine des droits réels, les notions de fonds dominant et de fonds servant sont indissociables de la création d’une servitude foncière. Selon l’article 730 du Code civil suisse (CC), une servitude oblige le propriétaire d’un bien-fonds (le fonds servant) à tolérer certains actes ou à s’abstenir de l’exercice de certains de ses droits au profit d’un autre bien-fonds (le fonds dominant).
Cette relation juridique lie deux propriétés foncières et non deux personnes physiques. Par conséquent, en cas de vente de l’un ou l’autre des terrains, les droits et obligations attachés à la servitude sont automatiquement transférés aux nouveaux propriétaires. Pour être valables, ces statuts doivent impérativement faire l’objet d’un acte authentique instrumenté par un notaire et être inscrits au registre foncier.
Quand ces notions s'appliquent-elles ?
- Lors de la constitution d’un droit de passage entre deux terrains voisins.
- Pour la création d’une servitude de non-bâtir (pour préserver la vue ou la luminosité d’une propriété).
- Lors de l’inscription d’un droit de conduites (eau, électricité, gaz) traversant une parcelle.
- Lors de l’analyse d’un extrait du registre foncier avant l’achat d’un bien immobilier.
Création d'un droit de passage en Suisse
Vous achetez une parcelle enclavée qui ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique. Votre voisin accepte de vous accorder un droit de passage sur la bordure de son terrain pour que vous puissiez rejoindre la route cantonale en voiture.
À retenir
Dans ce scénario, votre parcelle devient le fonds dominant, car elle tire profit de la situation (l’accès à la route). La parcelle de votre voisin devient le fonds servant, puisqu’elle subit la charge de devoir tolérer votre passage. Ce droit est inscrit au registre foncier. Si votre voisin décide de vendre sa maison dans dix ans, l’acheteur devra continuer à vous laisser passer, car la servitude est liée au fonds servant et non à l’ancien propriétaire.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil suisse (CC) : Art. 730, Art. 731, Art. 736, Art. 739, Art. 742.
