Résiliation de bail pour demeure du locataire : le délai de 30 jours de l'art. 257d CO
Un locataire en retard de loyer ne peut être expulsé du jour au lendemain : le bailleur doit d'abord lui fixer par écrit un délai de paiement, puis donner un congé en respectant des règles de forme strictes. Cette page détaille chaque étape, du côté du bailleur comme du locataire, dans toute la Suisse romande.
Objectif
Un congé valable, ou une défense efficace.
Délais clés
30 jours au moins pour payer, puis 30 jours pour contester le congé.
Résultat
Une procédure en règle, jusqu'à l'expulsion si nécessaire.
Le droit du bail est fédéral : les règles ci-dessous valent à Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Valais et dans le Jura. Seuls la formule officielle de congé, l'autorité de conciliation et le tribunal d'expulsion varient selon le canton. Ne constitue pas un conseil juridique : un expert juridique JuriUp évaluera votre dossier.
1 La règle de l'art. 257d CO et ses prérequis
Le locataire en demeure est celui qui est en retard pour un terme (le loyer) ou pour des frais accessoires échus. Selon l'art. 257d al. 1 CO, le bailleur peut alors lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, et de dix jours au moins pour les autres baux.
Le mot « peut » compte : résilier est une faculté du bailleur, pas une obligation (art. 257d al. 2 CO). Beaucoup de bailleurs préfèrent d'abord relancer, négocier un plan de paiement, puis seulement envoyer l'avis formel, que l'on appelle aussi avis comminatoire ou mise en demeure.
Côté bailleur : à réunir
- Le contrat de bail et ses avenants.
- Le décompte précis de l'arriéré : loyers et frais accessoires, avec les dates d'échéance.
- La formule officielle de congé agréée par votre canton, à préparer à l'avance.
- Le nom de l'époux ou du partenaire enregistré si le logement est celui de la famille.
Principe simple : un écrit précis, un délai d'au moins 30 jours et une preuve de réception.
Côté locataire : à vérifier
- Que l'avis est écrit et fixe bien un délai d'au moins 30 jours pour une habitation.
- Qu'il annonce la résiliation à défaut de paiement.
- Que le montant réclamé correspond à ce qui est réellement dû.
- La date à laquelle vous avez reçu l'avis.
Le paiement intégral dans le délai fixé évite la résiliation. Pour un paiement partiel ou tardif, un avocat spécialisé doit examiner votre situation précise.
Sur la durée du délai, retenez que le point de départ dépend de la réception de l'avis, mais que la manière de compter les jours (délai de garde postal notamment) relève de l'appréciation du cas : faites vérifier votre dossier si la date est contestée.
2 Procédure pas à pas, de la mise en demeure à l'expulsion
Gabriel V., bailleur d'un appartement, a deux loyers impayés. Voici l'ordre à suivre.
Constatez le retard et chiffrez-le
L'art. 257d CO vise un terme ou des frais accessoires échus. Listez chaque échéance impayée avec sa date et son montant, et séparez le loyer des frais accessoires. Un montant gonflé ou imprécis fragilise tout l'avis.
- Échéances impayées et montants.
- Frais accessoires distincts du loyer.
- Relances déjà envoyées.
Rédigez la mise en demeure écrite
L'écrit doit fixer un délai de paiement et signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, le bail sera résilié (art. 257d al. 1 CO). Pour une habitation ou un local commercial, le délai est de 30 jours au moins. Un délai plus court est un risque majeur pour le bailleur.
À inclure
- Le détail et le total de l'arriéré.
- Un délai de paiement d'au moins 30 jours pour une habitation.
- La menace claire de résiliation à défaut de paiement.
- Les coordonnées de paiement.
À éviter
- Un simple rappel oral ou un SMS.
- Un délai de 10 jours pour une habitation.
- L'absence de mention de la résiliation.
Envoyez l'avis, séparément si c'est le logement de la famille
Le délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré (art. 266n CO). Utilisez un envoi qui laisse une preuve de réception, par exemple un courrier recommandé, car c'est au bailleur de prouver l'avis. Le coût de l'envoi dépend du tarif postal en vigueur.
Attendez l'échéance du délai
Tant que le délai court, ne donnez pas le congé : il serait prématuré. Vérifiez les encaissements le dernier jour et conservez les relevés bancaires. Si le locataire paie l'arriéré intégralement dans le délai fixé, le bail n'est pas résilié.
Donnez le congé extraordinaire sur formule officielle
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier avec effet immédiat. Pour les habitations et les locaux commerciaux, le congé se donne moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO). Le congé doit être écrit et donné au moyen de la formule agréée par le canton, qui indique au locataire comment contester le congé ou demander la prolongation (art. 266l CO). Si le logement est celui de la famille, le congé est aussi communiqué séparément à chaque époux ou partenaire.
Écrit
Art. 266l al. 1 CO.
Formule
Agréée par le canton.
Envoi séparé
Époux ou partenaire.
Erreurs de forme qui rendent le congé nul. Un congé qui ne respecte pas les conditions des art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). Concrètement : congé sans écrit, congé sans formule agréée par le canton, ou avis et congé non communiqués séparément aux deux époux ou partenaires pour le logement de la famille. Pour les autres vices de l'avis de l'art. 257d CO, comme l'absence de menace de résiliation ou un délai trop court, l'effet exact dépend du cas : un avocat spécialisé l'évaluera sur votre dossier.
Si vous êtes bailleur et que votre congé est vicié, il vaut souvent mieux repartir de zéro avec un nouvel avis correct que de s'engager dans une procédure incertaine. Si vous êtes locataire, ne présumez pas qu'un défaut de forme est sans conséquence : vérifiez-le, mais agissez dans les délais de contestation.
3 Modèle de mise en demeure (à adapter)
Remplacez les éléments entre crochets. Pour un logement de famille, établissez un courrier distinct pour chaque époux ou partenaire.
Conseil d'envoi
Choisissez un mode d'envoi qui prouve la réception et gardez le récépissé ainsi qu'une copie intégrale du courrier.
Ce modèle ne remplace pas la formule de congé
Il ne sert qu'à la mise en demeure. Le congé lui-même se donne sur la formule officielle de votre canton.
4 Tableau de suivi (à remplir)
Ce suivi évite les erreurs de calendrier : chaque date peut être décisive.
| Action | Date | Canal | Preuve | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Mise en demeure (délai d'au moins 30 jours) | [date d'envoi et de réception] | Envoi avec preuve de réception | [récépissé] | Délai en cours |
| Congé sur formule officielle | [date] | Envoi avec preuve de réception | [récépissé] | Congé donné |
| Délai de contestation de 30 jours | [date de réception du congé] | Autorité de conciliation en matière de bail | [copie de la requête] | À surveiller |
Conservez le décompte de l'arriéré, les relevés bancaires, les récépissés et une copie de chaque courrier.
5 Congé contesté ou locataire qui ne quitte pas les lieux
Côté locataire : contester
- Vous devez saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO).
- Pour un bail de durée indéterminée, la demande de prolongation se fait aussi dans les 30 jours dès la réception du congé (art. 273 al. 2 let. a CO).
- Le congé est annulable s'il contrevient aux règles de la bonne foi, et il doit être motivé si vous le demandez (art. 271 CO).
Le nom officiel de l'autorité de conciliation en matière de bail varie selon le canton. Après un congé pour demeure, la loi exclut toute prolongation du bail (art. 272a al. 1 let. a CO) : la contestation porte alors sur la validité du congé. Pour un départ plus ordonné, consultez aussi la résiliation anticipée avec locataire de remplacement.
Côté bailleur : l'expulsion
- Si le locataire ne part pas à l'échéance du congé, vous ne pouvez pas le faire sortir par vous-même : saisissez le tribunal compétent.
- La voie du cas clair suppose un état de fait non litigieux ou immédiatement prouvable et une situation juridique claire (art. 257 CPC). Si ces conditions manquent, le tribunal n'entre pas en matière.
- Le cas clair relève de la procédure sommaire (art. 248 CPC), sans conciliation préalable (art. 198 CPC).
En pratique, le dossier doit prouver l'avis et sa réception, le congé sur formule officielle et l'arriéré. À Genève, le formulaire de requête en cas clair se trouve sur la page des formulaires du Pouvoir judiciaire genevois, et la page du Tribunal des baux et loyers présente cette juridiction. Dans les autres cantons romands, le tribunal compétent et les frais de justice dépendent du canton.
Un avis de paiement à envoyer ou à contester ?
Un délai manqué ou une formule mal remplie peut tout faire échouer. Un avocat spécialisé JuriUp relit votre dossier avant l'envoi, ou prépare votre contestation avant l'échéance des 30 jours.
6 FAQ, questions fréquentes
Cliquez pour ouvrir.
Quel est le délai minimal accordé au locataire pour payer ?
Pour un logement ou un local commercial, le délai est de 30 jours au moins. Pour les autres baux, il est de dix jours au moins (art. 257d al. 1 CO).
Le bailleur est-il obligé de résilier après le délai ?
Non. L'art. 257d al. 2 CO dit que le bailleur peut résilier : c'est une faculté, pas une obligation.
Que faire si je reçois un congé après un avis de paiement ?
- Notez la date de réception du congé : les 30 jours de contestation courent dès cette réception (art. 273 al. 1 CO).
- Vérifiez la forme : écrit, formule agréée par le canton, envoi séparé pour le logement de la famille (art. 266l à 266n CO).
- Consultez rapidement un expert juridique via JuriUp pour décider de saisir l'autorité de conciliation en matière de bail.
Mon conjoint doit-il recevoir l'avis aussi ?
Oui, pour le logement de la famille : l'avis comminatoire et le congé doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré (art. 266n CO). À défaut, le congé est nul (art. 266o CO). Sur la situation du logement après une séparation, voir garder le logement familial après divorce à Genève.
Rédigé par la Rédaction juridique JuriUp
Équipe de rédaction et de contenu juridique de JuriUp, plateforme de mise en relation avec des experts juridiques en Suisse romande.
