Cas pratique · Droit du bail · Litige de bail · Genève

Défaut de paiement de loyer commercial dans le canton de Genève : procédure d'expulsion et recouvrement

Dans le canton de Genève, en cas de défaut de paiement d'un loyer commercial, le bailleur doit fixer un délai de 30 jours pour le règlement (art. 257d CO). À défaut, il peut résilier le bail et requérir l'évacuation par la procédure du cas clair.

Lecture 3 min
Urgence Forte
Durée totale généralement de 3 à 6 mois
Issue Décision favorable

Une situation similaire en droit du bail ?

Nos spécialistes analysent votre situation, gratuitement et sans engagement.

Faire analyser ma situation
Profil client Bailleur
Secteur Immobilier commercial
Contexte Société immobilière
Région Genève

La situation

Contexte initial

La société immobilière Alpha SA, propriétaire d’une arcade commerciale aux Eaux-Vives à Genève, loue ce local à un restaurateur pour un loyer mensuel de CHF 4’500.

L'élément déclencheur

Le locataire cesse de payer son loyer depuis trois mois, accumulant un arriéré de CHF 13’500, malgré plusieurs rappels amiables.

Les enjeux

Financiers

Perte de revenus locatifs de CHF 4'500 par mois et frais de procédure

Humains

Relation tendue avec le locataire et risque de dégradation des locaux

Délai critique

30 jours pour le délai comminatoire de paiement (art. 257d CO)

Analyse juridique

Bases légales applicables

  • CO art. 257d : Demeure du locataire
  • CO art. 266l : Forme du congé (formule officielle agréée par le canton)
  • CPC art. 257 : Cas clair

Droits du client

Le bailleur a le droit de fixer un délai de paiement de 30 jours, sous peine de résiliation du bail.

Obligations de la partie adverse

Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges à l’échéance convenue.

Délais légaux à respecter

  • 30 jours de délai de paiement (art. 257d CO)
  • Congé moyennant un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO)

Stratégie déployée

Options envisagées

Deux options principales :

  • Négociation d’un plan de paiement
  • Mise en demeure et résiliation
Option retenue

Mise en demeure suivie d'une résiliation et procédure d'expulsion

Justification du choix

Face à l’absence de réaction du locataire, la procédure stricte de l’art. 257d CO est nécessaire pour limiter les pertes financières.

Intervenants externes

Tribunal des baux et loyers du canton de Genève Office des poursuites compétent

Étapes de la procédure

  1. Envoi de la mise en demeure avec menace de résiliation (30 jours)
  2. Notification de la résiliation sur formule officielle
  3. Requête en évacuation par la voie du cas clair (art. 257 CPC)
  4. Exécution forcée de l’évacuation

Résultat obtenu

Décision favorable

Dans le cas d'Alpha SA, le Tribunal prononce l'évacuation après 4 mois. Les arriérés de CHF 18'000 font l'objet d'une poursuite séparée. Les délais varient selon l'encombrement des tribunaux.

Durée totale : généralement de 3 à 6 mois

Témoignage du client

La rigueur dans le respect des délais légaux est essentielle pour aboutir à une expulsion rapide.

B
Bailleur · Genève Témoignage anonymisé · Accompagné par JuriUp

Enseignements clés

Le respect scrupuleux des formes (mise en demeure, formule officielle) est indispensable pour la validité du congé.

Comment éviter cette situation

Signaux d'alerte

  • Retards de paiement répétés
  • Absence de réponse aux rappels

Bonnes pratiques

  • Agir dès le premier mois d’impayé
  • Conserver les preuves d’envoi (recommandé)

Erreurs courantes à éviter

  • Oublier la menace de résiliation dans la mise en demeure
  • Ne pas utiliser la formule officielle pour le congé

Points clés à retenir

  • Délai de 30 jours (art. 257d CO)
  • Formule officielle obligatoire
  • Procédure du cas clair (art. 257 CPC)

Une situation similaire ? Faites analyser votre dossier.

Décrivez votre cas en 2 minutes. Un expert juridique suisse vous répond sous 48h ouvrées - 100% confidentiel.

Créer mon dossier gratuitement

Questions fréquentes

Pour un bail commercial, le délai minimum est de 30 jours (art. 257d CO).

Par courrier recommandé, avec indication claire du montant dû et menace de résiliation.

Oui, la résiliation doit impérativement être notifiée sur la formule officielle cantonale.

Une procédure rapide (art. 257 CPC) applicable si les faits ne sont pas contestés et le droit clair.

Oui, devant la Commission de conciliation, mais ses chances sont minces si la procédure a été respectée.

Par une procédure de poursuite (LP) parallèle ou consécutive à l’évacuation.

Sources et références

  • CO art. 257d ; CPC art. 257

Pour aller plus loin

Explorer des sujets connexes

Approfondissez le sujet ou trouvez l'aide adaptée à votre situation.

Canton

Affaires du canton de Genève

Cas et règles spécifiques à ce canton romand.
Bibliothèque

Tous les cas pratiques

Parcourez la base complète des dossiers résolus.
Référence

Dictionnaire juridique

Définitions claires des termes utilisés ici.
Annuaire

Trouver une étude d'avocats

Études partenaires en Suisse romande.
Action

Créer un dossier gratuitement

Décrivez votre situation, réponse sous 48h ouvrées.

Cas pratique fictif. Ce dossier est présenté à titre purement illustratif pour exemplifier ce type de scénario juridique. Les noms, situations, montants et détails ont été inventés. Toute ressemblance avec une situation réelle serait fortuite. Pour un avis juridique adapté à votre situation, consultez un juriste ou un avocat.

Outil JuriUp

Évaluez la validité de votre procédure de résiliation

Notre outil de diagnostic vous aide à vérifier si les conditions légales pour une résiliation suite à un défaut de paiement sont réunies. Il vous guide sur les prochaines étapes à entreprendre.

Diagnostic bail : vos droits de locataire en 6 questions

Défaut du logement, loyer, congé, sous-location ou charges : identifiez le levier qui s’applique à votre situation et les délais à ne pas manquer selon le Code des obligations.

  • 6 questions
  • Art. 253 ss CO
  • Délais de 30 jours
Base légale
Art. 253 ss CO
Durée
~ 2 minutes
À jour
Septembre 2026

Chaque situation est différente. Le résultat est une estimation fondée sur les règles générales : il dépend des circonstances de votre dossier et ne remplace pas l’avis personnalisé d’un avocat ou d’un juriste.

Question 1 sur 6
Quel est le type de problème rencontré ?
Question 2 sur 6
Êtes-vous encore dans le délai pour agir (en général 30 jours dès la réception du congé, de l'avis de hausse ou du logement) ?
Question 3 sur 6
La formule officielle (formulaire cantonal) a-t-elle été utilisée pour le congé ou la hausse ?
Question 4 sur 6
Avez-vous adressé une mise en demeure écrite à votre bailleur ?
Question 5 sur 6
Avez-vous subi un dommage (financier, santé, jouissance réduite) ?
Question 6 sur 6
Avez-vous déjà saisi l'autorité de conciliation en matière de baux ?
Récapitulatif

Besoin d'un accompagnement ?

Un juriste spécialisé en droit du bail analyse votre situation.

Créer mon dossier
Réponse en 48 h ouvrées Données protégées (nLPD / RGPD) Suisse romande Sans engagement
Avertissement - Ce diagnostic est indicatif et ne remplace pas un avis juridique. Les délais et procédures varient selon les cantons. La conciliation préalable est en principe obligatoire (art. 197 CPC). Consultez un professionnel pour une analyse adaptée.
01 - Comprendre

Les droits du locataire en cinq situations

Le droit du bail (art. 253 ss CO) protège le locataire d’habitation par de nombreuses règles impératives. Encore faut-il savoir quel levier s’applique à votre cas et dans quel délai : c’est ce que le diagnostic vous aide à trier.

Défaut du logement. Lorsqu’apparaît un défaut qui ne vous est pas imputable et que vous n’êtes pas tenu de réparer à vos frais, vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et, pour un immeuble, consigner le loyer (art. 259a CO). La réduction est due dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à son élimination (art. 259d CO). Il n’existe pas de barème légal : le pourcentage dépend de l’atteinte concrète à l’usage. Estimez-le avec notre outil réduction de loyer pour défaut.

Loyer trop élevé. Le loyer initial peut être contesté devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose si vous avez été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local, ou si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au précédent (art. 270 al. 1 CO). En cours de bail, vous pouvez demander une baisse pour le prochain terme de résiliation si les bases de calcul ont notablement changé, notamment en cas de baisse du taux hypothécaire de référence publié par l’Office fédéral du logement (art. 270a CO). Voir nos outils loyer initial abusif et baisse de loyer.

Congé contesté. Le congé doit être donné par écrit et, par le bailleur, au moyen de la formule officielle (art. 266l CO) ; pour le logement de la famille, il doit être communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO). Sinon il est nul (art. 266o CO). Un congé valable en la forme reste annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), et le locataire peut demander une prolongation lorsque la fin du bail aurait pour lui des conséquences pénibles (art. 272 CO), jusqu’à quatre ans pour une habitation (art. 272b CO). Vérifiez aussi l’échéance avec notre calculateur de délai de résiliation de bail.

Sous-location. Elle exige le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que si vous refusez de lui communiquer les conditions, si ces conditions sont abusives par rapport au bail principal ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 CO).

Charges. Les frais accessoires ne sont dus que s’ils ont été convenus spécialement (art. 257a CO) et correspondent aux dépenses effectives du bailleur pour des prestations liées à l’usage de la chose ; le bailleur doit vous permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b CO). Contrôlez votre décompte avec notre outil décompte de charges.

Contester un congé 30 jours Dès réception (art. 273 CO)
Prolongation maximale 4 ans Habitations (art. 272b CO)
Audience de conciliation Dans les 2 mois Dès la requête (art. 203 CPC)
Action après échec 30 jours Autorisation de procéder (art. 209 al. 4 CPC)

Les délais clés du locataire

SituationDélaiBase légale
Contester le congé30 jours dès la réception du congéArt. 273 al. 1 CO
Demander une prolongation (bail de durée indéterminée)30 jours dès la réception du congéArt. 273 al. 2 let. a CO
Demander une prolongation (bail de durée déterminée)Au plus tard 60 jours avant l’expirationArt. 273 al. 2 let. b CO
Contester le loyer initial30 jours dès la réception de la choseArt. 270 al. 1 CO
Contester une hausse de loyer30 jours dès l’avis de majorationArt. 270b CO
Demande de baisse refusée ou sans réponseLe bailleur a 30 jours pour répondre, puis 30 jours pour saisir la conciliationArt. 270a al. 2 CO
Faire valoir ses prétentions après consignation30 jours dès l’échéance du premier loyer consignéArt. 259h CO
Saisir le tribunal après échec de la conciliation30 jours dès l’autorisation de procéderArt. 209 al. 4 CPC
02 - Cadre

Conciliation et tribunal : comment se déroule la procédure

La conciliation d’abord. La procédure au fond est précédée d’une tentative de conciliation (art. 197 CPC). En matière de bail, l’autorité se compose d’un président et de représentants siégeant paritairement, côté bailleurs et côté locataires (art. 200 CPC). Elle est saisie par une requête écrite ou dictée au procès-verbal, qui désigne la partie adverse, les conclusions et l’objet du litige (art. 202 CPC). L’autorité compétente est celle du lieu où se trouve l’immeuble (art. 33 CPC) et l’audience a lieu dans les deux mois qui suivent la réception de la requête (art. 203 CPC).

Les issues possibles. Les parties peuvent trouver un accord. Pour la consignation, les loyers abusifs, la protection contre les congés et la prolongation du bail, l’autorité peut soumettre une proposition de décision (art. 210 CPC), qui déploie les effets d’une décision entrée en force si aucune partie ne s’y oppose dans les 20 jours (art. 211 CPC). Jusqu’à CHF 2’000, elle peut statuer au fond à la demande du demandeur (art. 212 CPC). À défaut, elle délivre une autorisation de procéder, valable 30 jours en matière de bail (art. 209 al. 4 CPC).

Les coûts. Aucun frais judiciaire n’est perçu et aucun dépens n’est alloué en conciliation (art. 113 CPC). Devant le tribunal, le CPC ne prévoit pas de gratuité générale pour les litiges de bail, mais les cantons peuvent prévoir des dispenses plus larges (art. 116 CPC) : renseignez-vous auprès de la juridiction compétente. Estimez l’enjeu avec notre outil frais de justice.

Une procédure accessible. La procédure simplifiée s’applique quelle que soit la valeur litigieuse pour la consignation, les loyers abusifs, la protection contre les congés et la prolongation (art. 243 al. 2 let. c CPC), et le tribunal établit alors les faits d’office (art. 247 CPC). La représentation par un avocat n’est pas obligatoire ; les associations de locataires conseillent aussi leurs membres.

La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

Art. 273 al. 1 du Code des obligations
03 - Pratique

Après le diagnostic : les bons réflexes

Dans presque tous les litiges de bail, l’écrit et le respect du délai font la différence.

Tout par écrit. Signalez le défaut par lettre recommandée, datez vos photos, conservez les échanges avec la régie. Pour consigner le loyer, vous devez d’abord fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer et l’aviser par écrit de votre intention de consigner (art. 259g CO) ; les loyers sont versés auprès de l’office désigné par le canton et sont alors réputés payés.

Ne cessez pas de payer. Retenir le loyer sans passer par la consignation vous met en demeure : le bailleur peut vous fixer par écrit un délai de paiement d’au moins 30 jours, puis résilier le bail moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d CO).

Préparez la fin du bail. Si vous partez, vérifiez l’échéance et les conditions d’une restitution anticipée avec nos outils délai de résiliation de bail et frais de résiliation de bail, puis la libération de votre dépôt avec l’outil garantie de loyer.

Quand se faire aider. Congé pour demeure, expulsion, défaut grave, montants importants ou bail commercial : un accompagnement évite les erreurs de délai et de forme. Un juriste JuriUp spécialisé en droit du bail analyse votre dossier sous 48 h ouvrées.

04 - FAQ

Questions fréquentes

Vous devez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Le même délai vaut pour demander une prolongation d’un bail de durée indéterminée (art. 273 al. 2 let. a CO). Si l’autorité rejette votre demande d’annulation, elle examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO).

Non. Le bailleur doit donner le congé d’un logement au moyen d’une formule agréée par le canton, qui indique comment contester le congé ou demander une prolongation (art. 266l al. 2 CO). Pour le logement de la famille, le congé doit aussi être communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO). À défaut, le congé est nul (art. 266o CO).

Saisissez l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose (art. 270 al. 1 CO). Vous devez avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local, ou le loyer doit avoir été sensiblement augmenté par rapport au précédent. Dans les cantons qui l’ont rendue obligatoire, le bailleur doit notifier le loyer initial avec la formule officielle (art. 270 al. 2 CO).

Adressez une demande écrite au bailleur pour le prochain terme de résiliation, par exemple après une baisse du taux hypothécaire de référence (art. 270a CO). Le bailleur a 30 jours pour se déterminer ; s’il refuse, n’accepte que partiellement ou ne répond pas, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours. Notre outil baisse de loyer calcule le montant.

Signalez le défaut par écrit et fixez un délai raisonnable. Vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer dès que le bailleur a connaissance du défaut et des dommages-intérêts (art. 259a, 259d et 259e CO). Si le défaut entrave considérablement l’usage et n’est pas réparé dans un délai convenable, une résiliation avec effet immédiat est possible (art. 259b CO).

Non, pas de votre propre chef : vous risquez une résiliation pour demeure (art. 257d CO). La voie légale est la consignation : après avoir fixé par écrit un délai de réparation et annoncé par écrit la consignation, vous versez les loyers à l’office désigné par le canton (art. 259g CO). Vous devez ensuite saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, sinon les loyers sont acquis au bailleur (art. 259h CO).

Seulement pour trois motifs : si vous refusez de lui communiquer les conditions de la sous-location, si ces conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 CO). Vous restez garant envers lui de l’usage de la chose par le sous-locataire (art. 262 al. 3 CO).

Le congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, pendant une procédure de conciliation ou judiciaire liée au bail, ou dans les trois ans qui suivent la fin d’une telle procédure si le bailleur a largement succombé ou transigé (art. 271a al. 1 let. a, d et e CO). Ces deux dernières protections ne s’appliquent pas notamment en cas de besoin urgent du bailleur, de demeure ou de vente (art. 271a al. 3 CO). Contestez dans les 30 jours.

Non : il n’est pas perçu de frais judiciaires devant l’autorité de conciliation pour les litiges de bail d’habitations et de locaux commerciaux, et il n’est pas alloué de dépens (art. 113 CPC). Devant le tribunal, les frais dépendent du droit cantonal, qui peut prévoir des dispenses plus larges (art. 116 CPC).

Aller plus loin

Outils similaires à explorer

Procédure

Délai de résiliation bail

Calculez la date limite pour résilier votre bail en Suisse : préavis de 3 mois, 6 mois ou 2 semaines, date de réception, termes et formule officielle.

Utiliser l'outil Bail

Baisse de loyer

Taux de référence à 1,25 % : calculez la baisse de loyer exigible (2,91 % par quart de point, art. 13 OBLF) et les délais de la demande (art. 270a CO).

Utiliser l'outil Bail

Réduction de loyer pour défaut

Moisissures, chauffage, bruit : estimez une réduction de loyer pour défaut (art. 259d CO), apprenez à consigner le loyer et à saisir la conciliation à temps.

Utiliser l'outil

Votre situation en 2 minutes

Un défaut dans votre logement ?

Vous êtes dans ce cas ? Répondez à 3 questions : nos spécialistes analysent ensuite votre dossier gratuitement.

Question 1 sur 3
Quelle est votre situation ?
Dans quel canton ?
Est-ce urgent ?

Votre dossier est prêt à être créé

    Créez votre dossier : vos réponses sont déjà remplies. Décrivez ensuite votre situation en quelques lignes, nos spécialistes l'analysent et vous indiquent la suite.

    Créer mon dossier gratuit
    • Création de votre dossier gratuite
    • Réponse sous 48 h ouvrées
    • Confidentiel et sans engagement
    Gratuit et confidentiel

    Avertissement

    Les contenus de JuriUp sont des informations juridiques générales, rédigées avec soin. Le droit, la jurisprudence, les tarifs et la pratique des autorités évoluent : cette page peut ne pas être à jour et contenir des erreurs, des imprécisions ou des omissions.

    Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un juriste sur votre situation. JuriUp n'assume aucune responsabilité pour les décisions prises sur la seule base de ces informations. Vérifiez toujours les textes officiels (fedlex.admin.ch) et les délais qui s'appliquent à votre cas.

    Dernière mise à jour de cette page : 25 mai 2026.

    Besoin d’un accompagnement juridique ?

    Avec JuriUp, gagnez du temps et faites des économies : nous vous aidons à créer un dossier complet et clair, pour que l’expert juridique qui vous accompagne puisse se concentrer sur l’essentiel : votre situation.
    Trouver un expert