Fonds de rénovation (ppe)
Le fonds de rénovation est une réserve financière constituée par les copropriétaires d'une PPE pour anticiper et financer les gros travaux d'entretien du bâtiment.
Définition et explication
Le fonds de rénovation est un instrument de prévoyance financière destiné aux immeubles constitués en Propriété par Étages (PPE). Bien que le Code civil suisse ne rende pas ce fonds formellement obligatoire au niveau fédéral, l’article 712l CC précise que l’assemblée des copropriétaires peut décider de créer une telle caisse de rénovation. Dans la grande majorité des cas, c’est le Règlement d’administration et d’utilisation (RAU) de la PPE qui impose sa constitution.
Le but de ce fonds est de réunir, année après année, le capital nécessaire pour faire face aux travaux d’entretien majeurs ou de réfection des parties communes, comme le remplacement d’une chaudière, la réfection de la toiture ou la rénovation des façades. L’assemblée décide du montant annuel à allouer, généralement exprimé en pour mille de la valeur d’assurance incendie (ECA) du bâtiment.
Il faut relever que les montants versés sur le compte du fonds appartiennent à la communauté des copropriétaires et sont affectés exclusivement au bâtiment. Cela permet d’éviter des appels de fonds extraordinaires massifs qui pourraient mettre en difficulté financière certains copropriétaires au moment des travaux.
Quand le fonds de rénovation s'applique-t-il ?
- Lors de l’assemblée générale : Les copropriétaires votent le budget annuel et la dotation attribuée au fonds de rénovation.
- Appel de charges : L’administrateur facture à chaque propriétaire sa part, calculée proportionnellement à ses quotes-parts (millièmes).
- Planification de gros travaux : Le fonds est utilisé pour payer les entreprises sans devoir solliciter un versement urgent des propriétaires.
- Vente d’un lot : Le capital accumulé par le vendeur reste définitivement acquis au fonds de la PPE.
Vente d'un appartement et récupération du fonds de rénovation
Vous vendez votre appartement en PPE après y avoir habité pendant 15 ans. Durant cette période, vous avez versé un total de 12 000 CHF au titre de vos contributions annuelles au fonds de rénovation. Aucuns travaux majeurs n’ont été réalisés récemment. Avant de signer l’acte de vente chez le notaire, vous exigez de l’administrateur de la PPE qu’il vous rembourse ces 12 000 CHF, estimant que cet argent vous appartient.
À retenir
L’administrateur refuse votre demande à juste titre. En droit suisse, les avoirs du fonds de rénovation sont attachés à la chose (l’immeuble) et non à la personne. Votre part du fonds est automatiquement transférée au nouveau propriétaire avec l’appartement. Vous ne pouvez donc exiger aucun remboursement de la part de la PPE. La solution habituelle consiste à tenir compte de ce montant accumulé au moment de négocier le prix de vente global de l’appartement avec l’acheteur.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil (CC) art. 712l, art. 712h, art. 712i
