Dans une PPE, la cage d’escalier, les couloirs et, très souvent, le parking font partie des parties communes. En pratique, une règle qui tient est une règle qui est déjà prévue par le règlement, ou qui a été adoptée correctement par l’assemblée, puis appliquée de manière proportionnée et documentée. L’objectif est d’éviter le scénario classique : un affichage improvisé, une dispute, puis plus rien.

1. Vérifier ce que dit déjà votre règlement de PPE

La première étape est souvent la plus simple et la plus efficace : relire le règlement de PPE et, s’il existe, le règlement d’administration et d’utilisation (RAU). Beaucoup de PPE ont déjà des clauses sur les nuisances dans les communs, la propreté et les comportements gênants. Si votre règlement contient déjà une interdiction explicite de fumer dans les communs, vous avez un levier direct : il s’agit alors surtout de faire appliquer une règle existante. Si le texte est flou ou silencieux, vous pouvez quand même agir, mais il sera souvent plus solide de faire voter une précision en assemblée pour éviter toute discussion sur l’interprétation. Dans la plupart des cas, la mise en oeuvre passe par l’administrateur et l’assemblée. Si vous voulez clarifier le rôle de chacun, vous pouvez aussi consulter la page JuriUp sur l’administrateur PPE.

2. Documenter le problème sans tomber dans la surveillance

Pour sortir d’un échange de reproches, il faut des éléments concrets. Pas besoin d’un dossier énorme. Un minimum de preuves simples aide l’administrateur et l’assemblée à agir sans se faire répondre « ce n’est que du ressenti ». Dans la plupart des cas, ce qui fonctionne le mieux est un journal de nuisances : dates, heures approximatives, lieux précis (cage d’escalier, local vélos, entrée du parking) et impact (odeur persistante, fumée visible, mégots). Si plusieurs copropriétaires sont concernés, des témoignages cohérents ont plus de poids qu’une plainte isolée. En revanche, évitez les méthodes risquées, par exemple filmer une personne en continu ou installer vous-même une caméra. Selon les circonstances, cela peut poser des questions de protection de la personnalité et de protection des données. Si vous hésitez sur ce qui est acceptable, un avis rapide d’un avocat spécialisé via JuriUp peut vous éviter de créer un nouveau problème en voulant en régler un autre.

3. Rappel formel et affichage : utile, mais insuffisant seul

Quand le règlement est clair, l’étape suivante est un rappel formel par l’administrateur, idéalement par écrit, en reprenant le texte du règlement et en demandant de cesser immédiatement de fumer dans les communs. L’affichage « interdiction de fumer dans les communs » peut aider, surtout dans des lieux comme le parking ou la cage d’escalier. Mais, seul, un panneau reste souvent symbolique. Ce qui change la dynamique, c’est quand l’administrateur peut dire : « La communauté a une règle, elle est rappelée, et si elle est violée à nouveau, une suite est prévue. »

4. Faire adopter une règle solide en assemblée, avec une sanction réaliste

Si l’interdiction n’est pas écrite noir sur blanc, ou si l’application est contestée, la meilleure option est généralement de faire voter une clause claire en assemblée, puis de l’intégrer proprement dans vos documents (selon la forme prévue par votre PPE). Une règle robuste a souvent trois ingrédients :

• Un périmètre précis : cage d’escalier, couloirs, ascenseurs, locaux communs, parking, accès, entrées, etc.
• Une justification simple : confort des occupants, propreté, odeurs, sécurité et prévention des conflits.
• Une suite proportionnée : rappel écrit, puis mesures internes prévues, sans annoncer des « amendes » improvisées si votre base n’est pas béton.

Sur la question des sanctions, il faut rester réaliste. Dans une PPE, l’idée n’est pas de « punir » à tout prix, mais de créer un mécanisme crédible qui encourage l’arrêt du comportement. Selon la législation suisse et sous réserve des particularités de votre règlement, certaines communautés prévoient par exemple :

• un système progressif avec avertissements écrits et mention au procès-verbal
• la refacturation de frais concrets liés à des nettoyages supplémentaires si cela est documenté et décidé correctement
• la possibilité, en cas de situation grave et persistante, d’envisager des démarches civiles plus lourdes, à discuter avec un avocat spécialisé

Si vous visez une règle « non fragile », le point clé est de préparer la décision avant l’assemblée : texte proposé, raisons, exemples concrets, et discussion avec l’administrateur sur la manière de l’appliquer. Vous pouvez aussi vous appuyer sur les notions de base de la PPE, notamment les parties communes et, si c’est votre cas, un droit de jouissance exclusif sur certaines zones. Cela aide à distinguer ce qui relève des communs, et ce qui relève d’un usage privatif. En cas de blocage, par exemple si une minorité empêche toute clarification ou si le conflit se durcit, il peut être utile de discuter avec un avocat spécialisé en droit immobilier. L’objectif n’est pas d’aller au litige, mais d’obtenir une stratégie claire et proportionnée, avec un risque juridique maîtrisé.