Cas pratique · Droits réels (Immobilier, Servitudes) · Litige contractuel · Vaud

Demander le partage d'une copropriété dans le canton de Vaud : procédure et droits

Dans le canton de Vaud, un copropriétaire peut exiger le partage en tout temps selon l'art. 650 CC. En cas de désaccord, une action en partage devant le tribunal compétent aboutit généralement à une vente aux enchères, ce qui favorise souvent une transaction amiable en cours de procédure.

Lecture 3 min
Urgence Modérée
Durée totale généralement de 8 à 18 mois selon les recours
Issue Accord transactionnel
Profil client Propriétaire
Secteur Sans objet
Contexte Fratrie, héritiers d'un bien immobilier
Région Vaud

La situation

Contexte initial

Julien M. et sa soeur possèdent en copropriété (chacun pour moitié) un chalet situé à Villars-sur-Ollon depuis le décès de leurs parents. Julien souhaite vendre sa part pour financer un autre projet, mais sa soeur refuse de racheter sa part ou de mettre le bien en vente sur le marché.

L'élément déclencheur

Après plusieurs mois de blocage, Julien adresse une mise en demeure formelle à sa soeur pour exiger la sortie de l’indivision, qui se solde par un refus catégorique par courrier recommandé.

Les enjeux

Financiers

Valeur estimée du bien à CHF 850'000, soit CHF 425'000 par copropriétaire

Humains

Tensions familiales importantes liées à l'attachement affectif au bien

Délai critique

Aucun délai légal strict pour exiger le partage, le droit étant imprescriptible (art. 650 CC)

Analyse juridique

Bases légales applicables

  • CC art. 650 – Droit d’exiger le partage
  • CC art. 651 – Mode de partage
  • CPC art. 197 – Procédure de conciliation

Droits du client

Tout copropriétaire a le droit d’exiger le partage en tout temps, à moins que ce droit n’ait été exclu par convention ou que le partage ne soit demandé en temps inopportun.

Obligations de la partie adverse

L’autre copropriétaire doit accepter le principe du partage, soit par une division matérielle (rare pour un chalet), soit par une vente de gré à gré, soit par des enchères.

Délais légaux à respecter

  • Le droit d’exiger le partage ne se prescrit pas.

Stratégie déployée

Options envisagées

Trois pistes :

  • Médiation familiale
  • Rachat de la part par un tiers
  • Action en partage judiciaire
Option retenue

Action en partage judiciaire précédée d'une conciliation

Justification du choix

Face au refus catégorique de la soeur, l’intervention d’un juge est nécessaire pour forcer la décision et débloquer le capital.

Intervenants externes

Justice de paix du district d'Aigle Tribunal d'arrondissement

Étapes de la procédure

  1. Dépôt d’une requête de conciliation
  2. Audience devant la Justice de paix
  3. En cas d’échec, dépôt de la demande au Tribunal d’arrondissement
  4. Jugement ordonnant la vente aux enchères publiques ou entre copropriétaires

Résultat obtenu

Accord transactionnel

Lors de l'audience de conciliation, la soeur de Julien M. accepte finalement de racheter sa part pour CHF 400'000 afin d'éviter une vente aux enchères publiques. Les résultats varient selon la volonté de transiger des parties.

Durée totale : généralement de 8 à 18 mois selon les recours

Témoignage du client

L'audience de conciliation a permis de faire comprendre à l'autre partie qu'une vente forcée serait financièrement désavantageuse pour tout le monde.

P
Propriétaire · Vaud Témoignage anonymisé · Accompagné par JuriUp

Enseignements clés

Le droit d’exiger le partage est un principe fondamental. La menace d’une vente aux enchères ordonnée par le juge pousse souvent les parties à trouver un accord amiable.

Comment éviter cette situation

Signaux d'alerte

  • Refus systématique de discuter de l’évaluation du bien
  • Demande de partage formulée en temps inopportun (ex: crise immobilière aiguë)

Bonnes pratiques

  • Faire estimer le bien par un expert indépendant avant toute démarche
  • Privilégier la conciliation pour éviter les frais d’une vente aux enchères

Erreurs courantes à éviter

  • Cesser de payer sa part des charges de copropriété en guise de pression

Points clés à retenir

  • Droit au partage garanti (art. 650 CC)
  • Vente aux enchères en dernier recours
  • Conciliation obligatoire

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Questions fréquentes

Non, l’article 650 CC garantit le droit d’exiger le partage en tout temps.

C’est une période où la vente causerait un préjudice disproportionné (ex: marché totalement effondré temporairement).

Le juge ordonne généralement la vente aux enchères publiques ou entre copropriétaires (art. 651 CC).

Oui, la procédure civile exige une tentative de conciliation préalable.

Ils sont généralement répartis entre les copropriétaires proportionnellement à leurs parts.

Oui, mais les autres copropriétaires disposent d’un droit de préemption légal (art. 682 CC).

Sources et références

  • CC art. 650, 651, 682 ; CPC art. 197

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Estimation indicative - Chaque canton applique son propre barème avec des règles spécifiques (déductions, exonérations, report). Les barèmes NE, VS, JU, BE sont des estimations à vérifier. Consultez l'administration fiscale cantonale ou un spécialiste immobilier pour le calcul précis.
01 - Comprendre

Comprendre l'impôt sur le gain immobilier

L'impôt sur le gain immobilier frappe la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier privé. Il est exclusivement cantonal (et parfois communal), à taux dégressif selon la durée de détention : plus on conserve longtemps, moins on paie. Une vente après deux ans peut être taxée à 30-50 %, alors qu'une vente après 25 ans peut être totalement exonérée selon le canton. Le mécanisme vise à décourager la spéculation et à préserver le marché du logement de long terme.

L'art. 12 LHID impose à tous les cantons d'avoir un impôt sur le gain immobilier, mais leur laisse une grande marge de manœuvre. Les barèmes varient fortement entre Vaud, Genève, Fribourg, Valais, Neuchâtel et Jura. Vaud applique des taux de 30 % la première année à 7 % après 24 ans. Genève descend de 50 % la première année à 0 % après 25 ans. Fribourg part de 22 % et descend à 6 % après 15 ans. Le Valais retient un système comparable avec des paliers spécifiques.

Le gain imposable est la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Le prix de revient comprend le prix d'achat, les frais notariés et droits de mutation initiaux, ainsi que les investissements à plus-value (rénovation lourde, agrandissement, isolation thermique). Les frais d'entretien courant ne sont pas déductibles. Conservez toutes les factures pendant la durée de détention : sans justificatifs, l'administration fiscale retient le seul prix d'achat. Cette discipline documentaire peut faire varier l'impôt de plusieurs dizaines de milliers de francs, surtout sur les biens rénovés en profondeur au cours des années.

Taux Vaud min 7 % Après 24 ans
Taux Genève max 50 % Vente ≤ 1 an
Exonération GE 25 ans Détention longue
Délai remploi 2-5 ans Selon canton

Barèmes simplifiés selon canton et durée

CantonDurée de détentionTaux d'imposition
Vaud5 ans22 %
Vaud20 ans9 %
Genève10 ans20 %
Genève25 ans et plus0 %
Fribourg10 ans12 %
Valais15 ans12 %
02 - Cadre

Cas particuliers et différés d'imposition

Plusieurs situations donnent droit à un report d'imposition (art. 12 al. 3 LHID) : remploi dans une résidence principale en Suisse dans un délai raisonnable (généralement 2 à 5 ans selon le canton), succession ou donation entre époux ou descendants, échange entre exploitations agricoles, transfert dans le cadre d'un divorce. Le gain n'est pas effacé, il est simplement reporté sur le bien remploi ; lors de la revente ultérieure, l'impôt frappe la plus-value totale cumulée. Le report doit être expressément demandé à l'administration fiscale au moment du dépôt de la déclaration de gain, faute de quoi l'imposition immédiate s'applique sans recours possible.

La vente d'une résidence principale bénéficie souvent d'un régime spécial (taux réduit ou différé total si remploi). Pour un investissement locatif détenu en société, le gain entre dans le bénéfice imposable et suit le régime ordinaire. Les professionnels du commerce immobilier sont taxés différemment : leurs gains sont des bénéfices commerciaux soumis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations AVS. Une vente à terme, une vente à réméré ou un transfert économique (cession d'actions d'une société immobilière) peuvent déclencher l'impôt même sans transfert formel.

L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable, l'aliénation comprenant tout acte juridique transférant économiquement la propriété.

Art. 12 LHID - Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs
03 - Pratique

Erreurs fréquentes lors de la vente

Trois erreurs documentaires coûtent en moyenne CHF 30'000 à 80'000 d'impôt supplémentaire aux vendeurs romands.

Ne pas conserver les factures de travaux : sans justificatifs détaillés (entreprise, date, montant TTC, descriptif), l'administration retient uniquement le prix d'achat initial - toute la rénovation est ignorée. Pour une cuisine refaite à CHF 45'000 et une isolation à CHF 60'000, l'écart d'imposition peut atteindre CHF 25'000. Bonne pratique : créez dès l'achat un classeur dédié (papier ou numérique) avec onglets « plus-value » (extension, isolation, panneaux solaires, mise aux normes énergétiques) et « entretien courant » (peinture, chaudière, toiture). Photographiez chaque facture et stockez sur cloud. La distinction se fait au cas par cas : en cas de doute, demandez un avis fiscal préalable au canton, gratuit dans la plupart des juridictions.

Oublier de demander le report d'imposition : le remploi en résidence principale en Suisse dans le délai cantonal (2 à 5 ans) suspend l'impôt. Cette demande doit être expresse et écrite au moment du dépôt de la déclaration de gain - pas après. Si vous achetez d'abord et vendez ensuite (remploi anticipé), conservez toutes les preuves de l'enchaînement (compromis, actes, financement). Pour la vente à perte, peu de gens savent qu'elle peut compenser un gain réalisé la même année dans le même canton sur un autre bien : remplissez la déclaration même en cas de moins-value pour activer ce mécanisme.

04 - FAQ

Questions fréquentes

Gain imposable = prix de vente − prix de revient. Le prix de revient comprend le prix d'achat initial, les frais de notaire et droits de mutation payés à l'achat, et les investissements à plus-value (rénovation lourde, extension, isolation, panneaux solaires). Conservez toutes les factures avec date et description. Sans justificatifs, l'administration applique uniquement le prix d'achat, ce qui augmente artificiellement le gain.

Pour décourager la spéculation à court terme et inciter à la stabilité immobilière. Les ventes rapides (1-5 ans) sont taxées lourdement (20 à 50 % selon canton). Au-delà de 20 ou 25 ans, le taux tombe parfois à 0 % (Genève) ou à un minimum résiduel de 5-7 % (Vaud, Valais). La logique est que le gain réalisé sur très longue durée provient en grande partie de l'inflation et n'est pas une plus-value spéculative.

Non. Il faut le demander expressément à l'administration fiscale au moment du dépôt de la déclaration de gain immobilier, en justifiant le remploi. Les délais sont courts : 2 à 5 ans selon le canton pour acquérir le bien de remploi en Suisse. Si le délai expire sans remploi, l'imposition redevient exigible avec intérêts moratoires. L'achat à l'étranger n'ouvre en principe pas droit au report.

Les travaux à plus-value (qui augmentent durablement la valeur du bien) sont déductibles : extension, transformation, mise aux normes énergétiques majeure, panneaux solaires, isolation extérieure. Les frais d'entretien courant (peinture, réparation chaudière, ravalement) ne le sont pas, mais étaient déjà déductibles du revenu chaque année. La distinction est jurisprudentielle ; en cas de doute, demandez un avis fiscal préalable.

Le vendeur, dans la grande majorité des cas. Le notaire retient en général une provision sur le prix de vente (10 à 25 % du gain estimé) qu'il verse directement à l'administration fiscale. Le solde est régularisé après dépôt de la déclaration définitive. Dans certains cantons, l'acheteur est solidairement responsable jusqu'à concurrence du prix d'acquisition : exigez la quittance fiscale lors du transfert.

Aucun impôt n'est dû. La perte immobilière privée n'est pas déductible des autres revenus (contrairement au régime des indépendants), elle est simplement perdue. Une perte sur un bien peut toutefois être compensée avec un gain réalisé sur un autre bien la même année dans le même canton. Conservez les pièces justificatives : l'administration peut contester le prix de revient déclaré.

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