Restitution de garantie de loyer dans le canton de Genève : démarches

Salomé J. quitte son logement de trois pièces situé dans le quartier de Plainpalais à Genève au terme régulier de son bail. Lors de son emménagement quatre ans auparavant, elle avait constitué une garantie bancaire de CHF 5’400, correspondant à trois mois de loyer net, conformément aux exigences usuelles du marché genevois.

Lors de l’état des lieux de sortie, aucune détérioration imputable à la locataire n’est retenue sur le constat signé. Pourtant, six mois après la remise des clés, la régie immobilière refuse toujours de signer l’ordre de déblocage auprès de la banque dépositaire, invoquant l’attente d’un futur décompte de frais accessoires et des travaux d’entretien général de l’immeuble.

• CO art. 257e al. 3 – Conditions de libération de la garantie et libération d’office après un an sans action du bailleur (https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_e)
• CO art. 267a – Avis des défauts lors de la restitution de la chose louée
• CPC art. 197 et ss – Procédure préalable de conciliation obligatoire devant l’autorité spécialisée

Le locataire a droit à la restitution intégrale de sa garantie bancaire dès lors que l’état des lieux de sortie ne révèle aucun dégât à sa charge et que les loyers sont à jour. Si le bailleur reste inactif et n’introduit ni poursuite ni action en justice dans l’année qui suit la fin du contrat, la banque doit verser les fonds sur simple requête du locataire.

Le bailleur ne peut retenir la garantie de manière indéfinie. S’il entend faire valoir des créances au titre de l’usure anormale ou de charges impayées, il doit les chiffrer avec précision, présenter les justificatifs et entreprendre une démarche de recouvrement formelle.

• Délai de 1 an dès la fin du bail pour la restitution unilatérale par la banque (art. 257e al. 3 CO)
• Délai de 30 jours pour saisir le Tribunal des baux et loyers si l’autorisation de procéder est délivrée à l’issue de la conciliation (art. 209 al. 4 CPC)

Face à la rétention de la somme, trois voies se présentaient :

• Attendre l’échéance de 12 mois : exiger de la banque le versement unilatéral selon l’art. 257e al. 3 CO, avec l’inconvénient d’immobiliser CHF 5’400 pendant encore un semestre.
• Mise en demeure avec saisine de la conciliation : sommer la régie de débloquer les fonds sous 10 jours, puis déposer une requête devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève pour obtenir une décision rapide.
• Poursuite pour dettes contre le bailleur : faire notifier un commandement de payer pour créance en restitution de sûreté, au risque d’une opposition immédiate nécessitant une mainlevée.

L’état des lieux de sortie étant vierge de toute mention de dégâts, le blocage total de CHF 5’400 pour un décompte de charges prévisible inférieur à CHF 300 était disproportionné. La procédure devant la Commission de conciliation est gratuite à Genève et incite très fréquemment le bailleur à un accord rapide avant l’audience.

1. Envoi d’un courrier recommandé de mise en demeure à la régie fixant un délai ultime de 10 jours pour signer le document de libération bancaire.
2. Rédaction et dépôt de la requête en conciliation auprès du greffe de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève.
3. Convocation des parties à l’audience de conciliation tenue rue Eugène-Pittet à Genève.
4. Signature d’un procès-verbal de transaction prévoyant la libération immédiate de l’essentiel du capital et une retenue forfaitaire minimale pour solde de chauffage.