Bail à loyer ou bail à ferme : que choisir pour un commerce en Suisse ?
Choisissez le bail à loyer si vous louez uniquement des locaux vides que vous aménagez vous-même pour créer votre entreprise (art. 253 CO). Choisissez le bail à ferme (gérance) si vous louez un établissement « clés en main » avec son mobilier et sa clientèle pour en tirer un revenu immédiat (art. 275 CO).
- Le bail à loyer porte sur l'espace physique, le bail à ferme inclut l'exploitation d'une activité existante.
- L'entretien et le remplacement du matériel d'exploitation incombent au fermier (art. 283 CO), contrairement au locataire.
- Le transfert d'un bail à ferme nécessite l'accord absolu du propriétaire, bloquant parfois les remises de commerce.
- Le fermage peut être un montant fixe ou une part variable basée sur le chiffre d'affaires.
Bail à loyer ou Bail à ferme : le face-à-face
Comparatif indicatif : les montants et démarches peuvent varier selon votre situation.
Quel choix pour votre situation
Bail à loyer si vous…
- Vous reprenez une arcade vide ou brute pour y installer votre propre concept.
- Vous apportez votre propre matériel d'exploitation et vos meubles.
- Vous souhaitez protéger votre droit de remettre votre commerce à un tiers plus tard.
- Vous voulez payer un loyer fixe, indépendamment de votre chiffre d'affaires.
Bail à ferme si vous…
- Vous louez un restaurant, un hôtel ou un bar entièrement équipé et prêt à ouvrir.
- Vous reprenez l'exploitation d'un domaine agricole ou de terres cultivables.
- Vous acceptez d'assumer l'entretien et le coût de remplacement du matériel professionnel.
- Vous convenez de verser une rémunération liée aux bénéfices de l'établissement.
Comprendre les différences
Ce qui change vraiment entre location et ferme
La distinction entre un bail commercial (loyer) et un bail à ferme est un piège classique pour les restaurateurs et les commerçants. Un bail à loyer (art. 253 CO) vous donne le droit d’utiliser des murs. Un bail à ferme (art. 275 CO), souvent appelé « gérance libre », vous donne le droit de récolter les fruits d’une entreprise déjà structurée. Si le contrat inclut les locaux, les tables, les cuisines équipées et le droit d’utiliser un nom commercial existant, vous êtes un fermier, pas un simple locataire.
Le piège de l’entretien et du matériel
C’est la surprise la plus douloureuse. En bail à loyer, le bailleur doit réparer les gros équipements s’il les a loués avec l’arcade. En bail à ferme, l’article 283 du Code des obligations renverse la règle : c’est le fermier qui doit veiller au bon entretien de l’inventaire. Si un four professionnel ou une machine à café tombe en panne par vétusté, l’exploitant doit le remplacer à ses frais, pour rendre l’établissement dans le même état de rentabilité à la fin du contrat.
Transfert de bail et remise de commerce
L’autre différence majeure apparaît au moment de revendre votre affaire. Avec un bail à loyer, la loi vous permet d’exiger un transfert de bail (art. 263 CO) : le propriétaire ne peut s’y opposer que pour de justes motifs, comme la solvabilité douteuse du repreneur. En bail à ferme, cette protection n’existe pas (art. 291 CO) : le propriétaire a un droit de veto absolu. Si vous souhaitez remettre la gérance, il peut tout simplement refuser, ce qui complique sérieusement la vente de votre fonds de commerce.
Vous hésitez entre un bail à loyer et une gérance libre ?
Sécurisez votre local commercial et évitez les pièges liés à l'entretien du matériel. Demandez l'analyse de votre contrat par un professionnel.
Les pièges à éviter
- Piège 1 : Signer un contrat intitulé « bail à loyer » alors qu'il s'agit juridiquement d'un bail à ferme (matériel et clientèle inclus), ce qui modifie toutes les règles d'entretien.
- Piège 2 : Croire que le propriétaire remplacera le matériel de cuisine vétuste, alors qu'en bail à ferme, c'est l'exploitant qui assume ces coûts élevés.
- Piège 3 : Penser pouvoir transférer facilement le bail lors de la vente du commerce, ignorant le droit de veto absolu du bailleur en gérance libre.
Un cas concret
Exemple vécu
Cas simplifié tiré de la pratique · droit suisse
Marc, chef cuisinier dans le canton de Fribourg, hésite entre louer une surface brute pour y créer son propre restaurant de A à Z (bail à loyer) ou reprendre une auberge de village entièrement équipée qui vient de fermer (bail à ferme). Il choisit finalement le bail à loyer : bien que l'investissement initial soit beaucoup plus élevé pour aménager les cuisines, il devient l'unique propriétaire de son matériel et garantit son droit de pouvoir revendre son fonds de commerce dans dix ans sans que le propriétaire des murs ne puisse bloquer arbitrairement la transaction.
Les bases légales
Questions fréquentes
Oui. Contrairement au bail à loyer commercial où le bailleur doit justifier son refus (art. 263 CO), le transfert d'un bail à ferme nécessite le consentement absolu du bailleur (art. 291 CO). Il peut le refuser librement.
C'est en principe le fermier (l'exploitant). L'article 283 du Code des obligations prévoit que le fermier doit entretenir la chose et remplacer le matériel d'inventaire devenu inutilisable, y compris les grosses machines selon les termes du contrat.
Si le contrat est de durée indéterminée, le délai de congé légal est de 6 mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut, pour la fin d'une année de bail (art. 296 CO). Ce délai est identique à celui des locaux commerciaux en bail à loyer.
Oui, c'est très fréquent. Le bail à ferme permet une rémunération (le fermage) sous forme d'un montant fixe, mais il inclut souvent un pourcentage du chiffre d'affaires ou des bénéfices réalisés par l'établissement.
Oui. Si le document porte ce faux titre mais que le propriétaire loue en réalité une entreprise entièrement équipée avec sa clientèle pour en tirer profit, le juge appliquera les règles strictes du bail à ferme.
Juridiquement, aucune. La « gérance libre » est simplement le terme courant utilisé dans le secteur de l'hôtellerie-restauration pour désigner un contrat de bail à ferme. Vous exploitez le fonds de commerce d'un tiers à vos propres risques.
L’avis de l’équipe JuriUp
Equipe JuriUp
Juristes & avocats partenaires - droit suisse
L’erreur classique que nous observons régulièrement concerne l’intitulé du contrat. De nombreux exploitants signent un document intitulé « Contrat de bail à loyer » pour un restaurant entièrement équipé. En cas de litige, notamment lorsqu’un four professionnel rend l’âme ou qu’il s’agit de revendre le fonds de commerce, le juge va requalifier ce contrat en bail à ferme, selon sa véritable nature (art. 18 CO). Les conséquences sont lourdes : le droit au transfert de bail saute et les coûts de remplacement du matériel retombent intégralement sur l’exploitant.
Notre conseil avant de reprendre une affaire : si l’on vous loue des murs et l’outil de travail pour générer du revenu, prévoyez un inventaire ultra-détaillé de l’état des équipements. Séparez, si possible, le bail des murs et le rachat du fonds de commerce via un prêt séparé, afin de conserver la protection d’un véritable bail à loyer pour vos locaux. N’hésitez pas à faire analyser ces documents complexes par un juriste ou un avocat JuriUp.
Sources officielles
Informations vérifiées le 11 septembre 2026
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Ce comparatif fournit une information juridique générale sur le droit suisse et ne remplace pas un conseil personnalisé : le bon choix dépend de votre situation précise. Faites-la valider par un professionnel via JuriUp.