Que faire si mon locataire sous-loue mon appartement sans mon accord ?
En Suisse, la sous-location exige l'accord écrit du bailleur. Sans cela, vous pouvez exiger l'arrêt immédiat, réclamer les bénéfices perçus illégalement et résilier le bail de manière anticipée si le locataire persiste.
En Suisse, la sous-location exige l'accord écrit du bailleur. Sans cela, vous pouvez exiger l'arrêt immédiat, réclamer les bénéfices perçus illégalement et résilier le bail de manière anticipée si le locataire persiste.
Délai légal
Aucun délai pour envoyer l'avertissement.
Urgence
Urgent
Coût
Gratuit pour la mise en demeure. Le coût dépend des frais d'avocat si la procédure se poursuit en justice.
Qui contacter
Le locataire (par recommandé), puis le Tribunal des baux et loyers.
Comprendre votre situation
La loi suisse est claire : un locataire n’a pas le droit de sous-louer son appartement sans l’accord préalable et explicite de son propriétaire. Pourtant, l’essor des plateformes de réservation touristique a multiplié les abus. De nombreux locataires transforment leur logement en source de profit occulte, laissant le bailleur assumer l’usure prématurée des locaux et les plaintes du voisinage.
Si vous possédez un bien immobilier dans le canton de Genève, dans le canton de Vaud ou dans le canton du Valais, les tribunaux appliquent strictement l’obligation d’informer le propriétaire. Face à un locataire qui sous-loue illégalement, vous disposez d’outils juridiques redoutables pour faire cesser l’infraction, confisquer les bénéfices encaissés et mettre fin au contrat de bail.
Ce que dit la loi
- Art. 262 COLa sous-location exige le consentement préalable du bailleur
- Art. 257f CORésiliation anticipée pour violation du devoir de diligence
Vos droits
- Exiger l'arrêt immédiat et définitif de la sous-location
- Demander la liste complète des séjours et des montants perçus
- Récupérer l'intégralité du profit financier réalisé dans votre dos
- Résilier le contrat de bail de manière anticipée si le locataire persiste
Les étapes à suivre
Rassembler des preuves solides
Faites des captures d'écran des annonces sur les plateformes de réservation en ligne. Conservez l'URL, les photos de votre logement, les tarifs appliqués et recueillez si possible les témoignages du voisinage confirmant le va-et-vient.
Envoyer une mise en demeure écrite
Adressez un courrier recommandé au locataire. Exigez l'arrêt immédiat de la sous-location illicite, le retrait définitif des annonces et une reddition des comptes détaillée sur les revenus générés.
Exiger la restitution des profits
Vous pourriez exiger la restitution des profits réalisés en lui réclamant la différence entre son loyer et l'argent encaissé.
Résilier le bail en cas de refus
Si le locataire ignore votre avertissement ou poursuit son activité, utilisez le formulaire officiel de votre canton pour résilier son bail.
Saisir l'autorité de conciliation
S'il conteste le congé ou refuse de quitter les lieux à l'échéance, entamez les démarches adéquates auprès des autorités compétentes pour faire valoir vos droits.
Besoin d'aide pour stopper une sous-location abusive ?
Ne laissez pas un locataire s'enrichir illicitement avec votre bien immobilier. Obtenez l'accompagnement d'un spécialiste en droit du bail pour sécuriser vos démarches.
Les erreurs à éviter
- Changer les serrures de l'appartement vous-même sans l'intervention d'un juge
- Résilier le bail sans avoir envoyé une protestation écrite au préalable
- Confronter les sous-locataires de passage de manière agressive
- Tarder à réagir, ce qui pourrait être interprété comme une tolérance tacite
L’avis de l’équipe JuriUp
La sous-location non autorisée est devenue un fléau complexe à gérer pour les bailleurs. Au-delà des déprédations matérielles, il s’agit d’une violation grave de l’accord initial. La jurisprudence du Tribunal fédéral maintient une ligne ferme : la sous-location Airbnb en Suisse pratiquée sans annonce formelle justifie presque toujours une résiliation extraordinaire, puisqu’elle transforme un espace résidentiel en modèle commercial.
Ne vous laissez pas intimider par un locataire qui invoque le simple dépannage d’amis. Agissez de manière méthodique en documentant chaque annonce et transaction avant d’envoyer votre courrier. Il est souvent stratégique de faire examiner la situation par un spécialiste du bail (cf. Combien coûte la vérification d’un contrat de bail en Suisse ?) pour formuler la réclamation financière. Les locataires tentent en effet régulièrement de dissimuler l’ampleur de leurs gains, et une mise en demeure bien argumentée permet de stopper rapidement le litige.
L’équipe juridique JuriUp
Juristes & avocats partenaires · droit suisse
Questions fréquentes
Non. Selon le droit suisse, toute forme de sous-location, même partielle ou temporaire (une simple chambre pour un week-end), exige obligatoirement le consentement préalable et écrit du bailleur.
Vous ne pouvez pas bloquer la caution unilatéralement comme simple mesure punitive. Toutefois, si la sous-location illégale a causé des dégâts matériels prouvés dans le logement, vous pourrez retenir les montants correspondants pour les réparations.
Les sous-locataires n'ont pas plus de droits que le locataire principal. Si le bail principal est résilié valablement, ils perdent tout droit d'occuper les locaux. S'ils restent, vous devrez entamer une procédure d'évacuation officielle à leur encontre.
C'est une excuse fréquente. S'il n'y a réellement pas d'échange d'argent, il s'agit d'un prêt à usage, souvent toléré. Cependant, des preuves comme une annonce en ligne, des avis de voyageurs ou des témoignages permettent de démontrer le motif réel et la transaction financière.
Aucun émolument n'est perçu par l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers. Cette première étape de la procédure est entièrement gratuite en Suisse, ce qui vous permet de faire valoir vos droits sans risque financier initial.
Vous devez soustraire le coût du loyer principal, calculé au prorata des jours loués, des revenus totaux perçus via la plateforme. Le locataire a l'obligation de vous verser l'intégralité du bénéfice net qu'il a réalisé.
Sources
- Code des obligations (CO) - Sous-location
- Code des obligations (CO) - Gestion d'affaires
Dernière mise à jour : 18 septembre 2026
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Ce guide fournit une information juridique générale concernant le droit suisse et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, faites valider votre cas par un professionnel via JuriUp.