Qui paie le remplacement d’un chauffage fossile en Suisse romande : propriétaire, locataire ou copropriété ?

1. Le bailleur supporte d'abord le coût du remplacement

Selon l'art. 256, al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. Une chaudière en fin de vie qui ne chauffe plus l'appartement relève donc de l'entretien à la charge du bailleur. Dans un bail d'habitation, une clause qui déroge à cette règle au détriment du locataire est nulle (art. 256, al. 2 CO).

Le locataire n'a pas à engager lui-même de travaux de rénovation. L'art. 260a, al. 1 CO précise d'ailleurs qu'il ne peut rénover ou modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur. Si, avec cet accord, il fait des travaux qui apportent une plus-value considérable, il peut exiger une indemnité à la fin du bail (art. 260a, al. 3 CO), sous réserve de conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées.

2. Répercuter le coût sur le loyer : art. 269a CO et OBLF

Le bailleur peut augmenter le loyer, mais seulement dans la mesure où la hausse n'est pas abusive. L'art. 269 CO qualifie d'abusifs les loyers qui permettent d'obtenir un rendement excessif. L'art. 269a, let. b CO prévoit qu'en règle générale ne sont pas abusifs les loyers justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. C'est la base juridique de la répercussion d'un remplacement de chaudière.

L'ordonnance sur le bail à loyer (OBLF) précise la méthode. Son art. 14, al. 2 range parmi les prestations supplémentaires les améliorations énergétiques, notamment les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables et celles destinées à réduire les émissions des installations techniques. Le passage d'une chaudière à mazout à une pompe à chaleur entre en principe dans cette logique, ce qu'un avocat spécialisé appréciera sur votre dossier.

Le texte parle de règle générale pour la fourchette de 50 à 70 % : ce n'est pas un taux fixe, et la part réellement répercutable se calcule sur les pièces justificatives. Les hausses ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et si le bailleur détient les pièces justificatives. Pour des travaux d'envergure, des hausses échelonnées sont autorisées, en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur (art. 14, al. 5 OBLF).

La forme de la hausse

Selon l'art. 269d, al. 1 CO, l'avis de majoration, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, au moyen d'une formule agréée par le canton. Selon l'art. 269d, al. 2 CO, la hausse est nulle si elle n'est pas notifiée sur la formule officielle, si les motifs ne sont pas indiqués ou si elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.

Pour comprendre comment les litiges entre bailleur et locataire se règlent en pratique, consultez notre guide sur le nouveau droit des locataires à une borne de recharge, qui illustre comment des travaux d'équipement se négocient dans un immeuble locatif.

3. Copropriété et PPE : majorités requises et répartition des frais

En propriété par étages, l'art. 712g, al. 1 CC renvoie aux règles de la copropriété pour la compétence de procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction. L'acte constitutif ou une décision unanime peuvent y déroger si ces règles ne s'y opposent pas (art. 712g, al. 2 CC). Le règlement d'administration, lui, peut être adopté ou modifié par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (art. 712g, al. 3 CC). Lisez donc d'abord le règlement de votre PPE.

Protections du copropriétaire minoritaire

Même lorsque la majorité vote les travaux, l'art. 647d, al. 2 CC interdit d'exécuter sans le consentement d'un copropriétaire les modifications qui gênent notablement et durablement son usage ou sa jouissance de la chose, ou qui compromettent son rendement. L'art. 647d, al. 3 CC prévoit aussi que si des modifications entraînent pour un copropriétaire des dépenses qui ne peuvent lui être imposées, notamment parce qu'elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires prennent à leur charge la part excédentaire.

À l'inverse, chaque copropriétaire peut exiger les actes d'administration indispensables au maintien de la valeur et de l'utilité de la chose, au besoin ordonnés par le juge, et le règlement ne peut pas supprimer ce droit. Il peut aussi prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes contre un dommage imminent ou s'aggravant (art. 647, al. 2 CC). Une chaudière en panne en plein hiver peut relever de cette logique, selon les circonstances.

Qui paie quoi entre copropriétaires ?

Selon l'art. 712h, al. 1 CC, les copropriétaires contribuent aux charges communes proportionnellement à la valeur de leurs parts. Ces charges comprennent les dépenses d'entretien courant, de réparations et de réfections des parties communes, ainsi que des ouvrages et installations communs (art. 712h, al. 2, ch. 1 CC). Si certaines installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais (art. 712h, al. 3 CC).

L'assemblée approuve chaque année le devis, les comptes et la répartition des frais, et peut décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection (art. 712m, al. 1, ch. 4 et 5 CC). Si votre PPE dispose d'un tel fonds, le remplacement de la chaudière peut y puiser, selon la décision de l'assemblée. Un copropriétaire qui loue son lot reste le bailleur de son locataire : il applique alors les règles du point 2 pour répercuter sa quote-part.

4. Subventions cantonales et démarches à suivre

Le remplacement d'un chauffage fossile par une énergie renouvelable (pompe à chaleur, chaudière à bois, raccordement à un réseau thermique) peut être soutenu par la Confédération et les cantons dans le cadre du Programme Bâtiments. Les cantons fixent eux-mêmes les montants et les exigences techniques : ils diffèrent donc d'un canton romand à l'autre. Le Programme Bâtiments rappelle sur son site les mesures encouragées et renvoie vers les services cantonaux.

Dans la pratique, la demande doit en règle générale être déposée avant le début des travaux. Vérifiez les conditions auprès du service cantonal de l'énergie compétent avant de signer tout devis. À Genève, par exemple, l'Office cantonal de l'énergie (OCEN) gère le programme « GEnergie ». Pour le canton de Vaud, les conditions du Programme Bâtiments sont publiées par le canton. Les liens figurent en fin d'article.

L'effet sur le loyer est direct : l'art. 14, al. 3bis OBLF impose de déduire les aides octroyées de la prestation supplémentaire. Une subvention perçue par le bailleur réduit donc la hausse de loyer qu'il peut demander. Si vous êtes locataire et que la régie ne mentionne aucune subvention, demandez-lui par écrit si une aide a été sollicitée et quel montant a été déduit.

Les projets d'énergies renouvelables bénéficient par ailleurs d'un cadre en évolution : voyez notre article sur la procédure accélérée pour les énergies renouvelables.