Rénovation énergétique et hausse de loyer en Suisse romande : ce que le bailleur peut répercuter, règles et recours

1. Entretien ou plus-value : la distinction qui décide de tout

Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état (art. 256 CO). Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles figurent dans des conditions générales préimprimées ou dans les baux d’habitations ou de locaux commerciaux. Concrètement, remplacer une chaudière en fin de vie, refaire une toiture qui fuit ou changer des fenêtres défectueuses relève d’abord de l’entretien, que le bailleur finance seul.

La plus-value est autre chose. L’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) range parmi les prestations supplémentaires les investissements créant des plus-values. Les améliorations énergétiques en font partie (art. 14 al. 2 OBLF) : mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du bâtiment, mesures visant à une utilisation rationnelle de l’énergie, réduction des émissions des installations techniques, recours aux énergies renouvelables, remplacement d’appareils ménagers à forte consommation par des appareils à faible consommation.

Beaucoup de chantiers sont mixtes. Lorsque des importantes réparations sont réalisées, l’OBLF prévoit qu’en règle générale, les frais sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 al. 1 OBLF). Le solde correspond à l’entretien, non répercutable.

2. La part répercutable et son calcul

Seul le surcoût compte. Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d’investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée (art. 14 al. 3 OBLF). Si remplacer l’ancienne installation à l’identique aurait coûté une certaine somme, cette somme reste à la charge du bailleur, et seule la différence peut fonder une hausse.

Les aides se déduisent. Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire (art. 14 al. 3bis OBLF). Une subvention cantonale ou communale pour l’isolation ou une pompe à chaleur diminue donc la base de calcul. La formule officielle doit d’ailleurs indiquer que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values (art. 19 al. 1 OBLF).

Enfin, la hausse est réputée non abusive lorsqu’elle ne sert qu’à couvrir équitablement les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement (art. 14 al. 4 OBLF). Les taux à appliquer à ces trois postes dépendent du calcul retenu pour votre immeuble, et un avocat spécialisé peut les vérifier sur pièces.

3. L’avis de hausse : formule officielle et moment de l’envoi

Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). Une signature reproduite sur la formule par un moyen mécanique suffit (art. 269d al. 4 CO).

Les majorations sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Nulle signifie que la hausse ne produit pas d’effet, indépendamment de son bien-fondé économique.

Le moment compte aussi. Les hausses fondées sur des prestations supplémentaires ne peuvent être notifiées qu’une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d’envergure, des hausses échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur (art. 14 al. 5 OBLF). Un avis envoyé avant la fin du chantier, sans justificatifs, mérite donc un examen attentif.

Pendant les travaux, vos droits subsistent : le bailleur ne peut rénover que si les travaux peuvent raisonnablement vous être imposés et que le bail n’a pas été résilié, et vos prétentions en réduction du loyer et en dommages-intérêts sont réservées (art. 260 CO). Une hausse n’éteint pas une réduction de loyer pour les nuisances du chantier.

4. Contester : 30 jours et conciliation

Si vous estimez la hausse abusive au sens des art. 269 et 269a CO, vous pouvez la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration (art. 270b CO). Ce délai vaut dans toute la Suisse romande. L’autorité compétente est l’autorité de conciliation en matière de baux de votre canton : la formule officielle en donne la liste et la compétence à raison du lieu.

Une crainte revient souvent : le congé de représailles. Un congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi, et il doit être motivé si l’autre partie le demande (art. 271 CO). Si vous recevez une résiliation peu après une contestation, faites-la examiner sans attendre par un avocat spécialisé, car les délais pour agir sont courts. Pour une modification unilatérale du bail plus large qu’une simple hausse, consultez notre page sur le congé-modification en Suisse romande.

5. Remplacement du chauffage fossile et loyer

Le chauffage fossile relève des cantons, et leurs exigences varient. Selon les pages de l’État de Genève, le recours aux énergies renouvelables est la règle lors du remplacement d’un générateur de chaleur ; le maintien d’une chaudière à mazout ou à gaz n’est admis qu’à titre dérogatoire, avec au moins 30 % d’énergies renouvelables. Selon les pages de l’État de Fribourg, depuis le 1er janvier 2020, le renouvellement d’une chaudière fossile exige une part d’énergie renouvelable : les fossiles ne peuvent pas couvrir plus de 80 % des besoins de chaleur, soit au moins 20 % de renouvelable.

À Vaud, selon les pages de l’État, il n’y a pas d’interdiction absolue jusqu’au 31 décembre 2026. En cas de remplacement d’une installation fossile par une autre, le propriétaire doit faire établir à ses frais un audit énergétique (CECB). Une révision de la loi sur l’énergie est annoncée pour le 1er janvier 2027 ; son contenu et son stade exact sont à vérifier sur le site cantonal. Pour Neuchâtel, le Valais et le Jura, consultez le service cantonal de l’énergie.

Que change cette obligation pour votre loyer ? Les règles fédérales du bail restent le cadre de référence. Passer d’une chaudière fossile à une pompe à chaleur ou à un réseau de chaleur relève des mesures recourant aux énergies renouvelables (art. 14 al. 2 let. d OBLF). Seul le surcoût par rapport à un remplacement à l’identique est répercutable (art. 14 al. 3 OBLF), et les subventions se déduisent (art. 14 al. 3bis OBLF). Le fait qu’une norme cantonale impose le renouvelable ne dispense pas le bailleur de ce calcul : la portée exacte de l’obligation cantonale sur la part répercutable s’apprécie sur votre dossier, avec un avocat spécialisé.