Ordre de démolition

Un ordre de démolition est une décision d’une autorité qui exige la suppression d’une construction ou d’une transformation, ou le retour à l’état antérieur. Il vise un ouvrage réalisé sans autorisation ou non conforme à celle qui a été délivrée.

Le droit fédéral pose le principe à l’art. 22 al. 1 LAT : aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l’autorité compétente. Selon l’art. 22 al. 2 LAT, l’autorisation est délivrée si la construction est conforme à l’affectation de la zone et si le terrain est équipé. Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions (art. 22 al. 3 LAT).

Les cantons règlent la compétence et la procédure (art. 25 al. 1 LAT). L’autorité qui ordonne, la forme de la décision, l’amende éventuelle et le délai de recours varient donc d’un canton à l’autre. Dans le canton de Vaud par exemple, la Municipalité intervient en cas de travaux non conformes. Dans votre canton, c’est l’autorité compétente qui figure sur la décision.

Pour les projets hors de la zone à bâtir, l’art. 25 al. 3 LAT prévoit que l’autorité cantonale compétente veille à ce que les utilisations non autorisées soient constatées en temps utile, puis interdites et interrompues immédiatement. Le rétablissement de l’état conforme au droit est ordonné et exécuté sans délai.

Seule l’autorité cantonale compétente peut décider qu’il n’est exceptionnellement pas nécessaire de rétablir une situation conforme au droit (art. 25 al. 4 LAT). Un arrangement avec un voisin ou un employé communal ne vous protège donc pas.

Le droit au rétablissement se prescrit après 30 ans. Le délai est respecté lorsque l’autorité compétente intervient pour la première fois avant la fin de ce délai. Il n’y a pas de prescription si des biens de police, en particulier l’ordre public, la tranquillité, la sécurité ou la santé publics, sont mis en péril (art. 25 al. 5 LAT). Pour le calcul d’autres délais, vous pouvez consulter l’outil délai de prescription.

L’ordre de démolition peut vous viser dans plusieurs situations :

• vous avez construit ou transformé sans autorisation (art. 22 al. 1 LAT) ;
• l’ouvrage ne respecte pas l’autorisation obtenue ou les conditions de l’art. 22 al. 2 LAT ;
• l’ouvrage se trouve hors de la zone à bâtir et n’est pas autorisé (art. 25 al. 3 LAT) ;
• vous avez acheté un bien dont une partie avait été bâtie sans autorisation.

La garantie de la situation acquise de l’art. 24c LAT ne vous aide pas dans ce cas. Elle vaut hors de la zone à bâtir pour les bâtiments érigés ou transformés légalement. Elle ne couvre pas ce qui a été construit sans autorisation.

Que faire si vous recevez la décision ?

• Lisez l’indication des voies de droit : elle fixe le délai de recours, en général court.
• Notez la date de réception.
• Ne démolissez rien avant d’avoir compris la décision.
• Faites évaluer votre dossier par un avocat.

Le droit cantonal doit prévoir au moins une voie de recours contre ces décisions, et une autorité de recours au moins doit avoir un libre pouvoir d’examen (art. 33 al. 2 et 3 let. b LAT). La procédure exacte dépend du canton.

Si le chantier s’est arrêté en cours de route, voyez aussi la page sur le chantier à l’arrêt.