Cas pratique · Droit des obligations (Contrats généraux) · Litige contractuel · Genève

Défaut de construction dans le canton de Genève : procédure, délais et garantie

Dans le canton de Genève, un défaut de construction immobilier se prescrit par 5 ans (art. 371 CO). Depuis le 1er janvier 2026, le propriétaire dispose de 60 jours dès la découverte d'un défaut pour le signaler à l'entrepreneur (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO) et conserver ses droits à la réfection ou à la réduction du prix.

Lecture 3 min
Urgence Forte
Durée totale généralement de 3 à 8 mois selon la complexité technique
Issue Accord transactionnel

Une situation similaire en droit des obligations (contrats généraux) ?

Nos spécialistes analysent votre situation, gratuitement et sans engagement.

Faire analyser ma situation
Profil client Propriétaire
Secteur Sans objet
Contexte Propriétaire d'une villa individuelle
Région Genève

La situation

Contexte initial

Marc D., propriétaire d’une villa neuve à Plan-les-Ouates dans le canton de Genève, a réceptionné les travaux de sa maison il y a trois ans. Le contrat d’entreprise générale est soumis au Code des obligations, sans intégration de la norme SIA 118.

L'élément déclencheur

En novembre, à la suite de fortes pluies, Marc D. constate d’importantes infiltrations d’eau dans son sous-sol aménagé, causant des dommages aux murs et aux revêtements de sol pour un montant estimé à CHF 25’000.

Les enjeux

Financiers

Coût des travaux de réfection estimés à CHF 25'000

Humains

Stress lié à l'insalubrité partielle du logement et aux démarches techniques

Délai critique

Avis des défauts à transmettre dans les 60 jours dès la découverte (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO) dans la limite de prescription de 5 ans (art. 371 CO)

Analyse juridique

Bases légales applicables

  • CO art. 367 et 370 : Vérification et avis des défauts (60 jours pour un ouvrage immobilier)
  • CO art. 368 : Droits du maître en cas d’ouvrage défectueux
  • CO art. 371 : Prescription pour les constructions immobilières

Droits du client

Le propriétaire a le droit d’exiger la réfection gratuite de l’ouvrage, une réduction du prix ou, en cas de défaut majeur, la résolution du contrat, sous réserve d’avoir signalé le défaut à temps.

Obligations de la partie adverse

L’entrepreneur général est tenu de livrer un ouvrage exempt de défauts et de procéder aux réparations si sa responsabilité est engagée.

Délais légaux à respecter

  • Avis dans les 60 jours dès la découverte du défaut, y compris caché (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO)
  • Prescription de 5 ans pour les défauts d’un ouvrage immobilier (art. 371 CO)

Stratégie déployée

Options envisagées

Trois options principales :

  • Mise en demeure de l’entrepreneur pour réparation
  • Expertise hors procès pour figer les preuves
  • Action judiciaire en exécution ou réduction du prix
Option retenue

Mise en demeure suivie d'une expertise amiable contradictoire

Justification du choix

L’expertise permet d’établir techniquement la cause des infiltrations (défaut d’étanchéité) avant d’engager des frais judiciaires importants.

Intervenants externes

Expert en bâtiment indépendant Assurance responsabilité civile de l'entreprise

Étapes de la procédure

  1. Envoi de l’avis des défauts par courrier recommandé, dans les 60 jours dès la découverte
  2. Mandat à un expert en bâtiment pour un constat
  3. Négociation avec l’assurance RC de l’entrepreneur
  4. Signature d’une convention de réfection

Résultat obtenu

Accord transactionnel

Dans le cas de Marc D., l'entrepreneur a pris en charge l'intégralité des travaux de réfection (CHF 25'000) via son assurance. Les résultats varient selon la clarté des responsabilités établies par l'expert.

Durée totale : généralement de 3 à 8 mois selon la complexité technique

Témoignage du client

L'intervention rapide d'un expert a permis de débloquer la situation face à un entrepreneur initialement réticent.

P
Propriétaire · Genève Témoignage anonymisé · Accompagné par JuriUp

Enseignements clés

La rapidité de l’avis des défauts est déterminante. Un retard dans la signalisation peut entraîner la perte des droits de garantie.

Comment éviter cette situation

Signaux d'alerte

  • Apparition de moisissures ou d’humidité anormale
  • Silence de l’entrepreneur après un premier signalement oral

Bonnes pratiques

  • Documenter immédiatement les dégâts avec des photographies datées
  • Toujours formuler l’avis des défauts par écrit et en recommandé

Erreurs courantes à éviter

  • Attendre plusieurs semaines avant de signaler le défaut
  • Faire réparer par un tiers sans avoir mis l’entrepreneur en demeure au préalable

Points clés à retenir

  • Prescription de 5 ans (art. 371 CO)
  • Avis des défauts dans les 60 jours dès la découverte (ouvrage immobilier)
  • Expertise technique souvent indispensable

Une situation similaire ? Faites analyser votre dossier.

Décrivez votre cas en 2 minutes. Un expert juridique suisse vous répond sous 48h ouvrées - 100% confidentiel.

Créer mon dossier gratuitement

Questions fréquentes

Le délai est de 5 ans à compter de la réception de l’ouvrage (art. 371 CO).

Pour un ouvrage immobilier, vous disposez de 60 jours dès la découverte du défaut (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO, en vigueur depuis le 1er janvier 2026). Un délai contractuel plus court est nul. Mieux vaut toutefois agir sans attendre.

Oui, proportionnellement à la moins-value ou au coût des réparations estimées.

Il faut vérifier si une garantie bancaire ou une assurance spécifique a été souscrite lors de la construction.

Oui, si elle est intégrée au contrat, elle prévoit un délai de garantie de 2 ans durant lequel les défauts peuvent être annoncés en tout temps.

Généralement avancés par le maître de l’ouvrage, ils peuvent être réclamés à l’entrepreneur si le défaut est avéré.

Sources et références

  • CO art. 367, 368, 371

Pour aller plus loin

Explorer des sujets connexes

Approfondissez le sujet ou trouvez l'aide adaptée à votre situation.

Canton

Affaires du canton de Genève

Cas et règles spécifiques à ce canton romand.
Bibliothèque

Tous les cas pratiques

Parcourez la base complète des dossiers résolus.
Référence

Dictionnaire juridique

Définitions claires des termes utilisés ici.
Annuaire

Trouver une étude d'avocats

Études partenaires en Suisse romande.
Action

Créer un dossier gratuitement

Décrivez votre situation, réponse sous 48h ouvrées.

Cas pratique fictif. Ce dossier est présenté à titre purement illustratif pour exemplifier ce type de scénario juridique. Les noms, situations, montants et détails ont été inventés. Toute ressemblance avec une situation réelle serait fortuite. Pour un avis juridique adapté à votre situation, consultez un juriste ou un avocat.

Outil JuriUp

Évaluez vos options en cas de litige contractuel

Notre diagnostic interactif vous aide à faire le point sur votre situation face à un contrat inexécuté ou mal exécuté. Il identifie les prochaines étapes possibles selon les règles du Code des obligations.

Diagnostic contrat : inexécution, défauts et retard

Votre cocontractant n'exécute pas, livre en retard ou livre une chose défectueuse ? Vérifiez en 6 questions les étapes exigées par le Code des obligations et les délais à surveiller.

  • Mise en demeure
  • Avis des défauts
  • Prescription
Base légale
Art. 97 ss et 197 ss CO
Durée
~ 2 minutes
À jour
Septembre 2026

Chaque situation est différente. Le résultat est une estimation fondée sur les règles générales : il dépend des circonstances de votre dossier et ne remplace pas l’avis personnalisé d’un avocat ou d’un juriste.

Question 1 / 6

Quel type de contrat est concerné ?

Question 2 / 6

Quel est le problème rencontré ?

Question 3 / 6

Avez-vous envoyé une mise en demeure écrite ?

Le débiteur est mis en demeure par l'interpellation du créancier, sauf si un jour d'exécution avait été convenu (art. 102 CO).

Question 4 / 6

Avez-vous fixé un délai supplémentaire pour l'exécution ?

Art. 107 CO : avant de résoudre le contrat, un délai supplémentaire raisonnable est en principe nécessaire.

Question 5 / 6

Le dommage est-il chiffrable ?

Pouvez-vous estimer un montant (pertes, frais, manque à gagner) ?

Question 6 / 6

Avez-vous vérifié le délai de prescription ?

Prescription générale : 10 ans (art. 127 CO). Défauts de la chose vendue : 2 ans dès la livraison (art. 210 CO). Salaires et loyers : 5 ans (art. 128 CO).

Analyse contractuelle
Articles CO applicables

Besoin d'un conseil sur votre contrat ?

L'équipe JuriUp vous oriente vers un spécialiste sous 48 h ouvrées.

Créer mon dossier
Réponse en 48 h ouvrées Données protégées (nLPD / RGPD) Suisse romande Sans engagement
Avertissement juridique - Ce diagnostic fournit une orientation indicative basée sur le Code des obligations suisse. Les actions possibles dépendent des circonstances concrètes de chaque cas. La prescription, les clauses contractuelles et les usages sectoriels peuvent modifier l'analyse. Consultez un avocat pour un avis personnalisé.
01 - Comprendre

Inexécution, retard, défaut : identifier votre situation

Le Code des obligations prévoit des règles générales pour l'inexécution des contrats (art. 97 ss CO) et des règles spéciales selon le type de contrat : vente, contrat d'entreprise, mandat, bail, travail. La première étape est de qualifier le problème, car les délais et les démarches ne sont pas les mêmes.

L'inexécution ou l'exécution imparfaite. Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation, ou seulement imparfaitement, le débiteur doit réparer le dommage, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO). L'exécution forcée d'une dette d'argent passe par la poursuite (art. 97 al. 2 CO) : utilisez notre diagnostic poursuite.

Le retard (demeure). Le débiteur d'une obligation exigible est mis en demeure par l'interpellation du créancier ; si le jour de l'exécution avait été convenu, la seule expiration de ce jour suffit (art. 102 CO). Le débiteur en demeure répond du dommage causé par le retard (art. 103 CO) et, pour une somme d'argent, doit un intérêt moratoire de 5 % l'an (art. 104 CO). Calculez-le avec notre outil intérêts moratoires.

Les défauts d'une chose vendue. Le vendeur garantit que la chose a les qualités promises et n'a pas de défauts qui en diminuent sensiblement la valeur ou l'utilité (art. 197 CO). L'acheteur doit la vérifier dès qu'il le peut et signaler sans délai les défauts découverts ; un défaut caché doit être signalé immédiatement après sa découverte (art. 201 CO). Il peut ensuite choisir entre la résiliation de la vente et la réduction du prix (art. 205 CO), ou demander d'autres choses du même genre s'il s'agit de choses fongibles (art. 206 CO).

Les défauts d'un ouvrage (contrat d'entreprise). Travaux, réparation, construction : le maître doit vérifier l'ouvrage après la livraison et signaler les défauts à l'entrepreneur. Pour un ouvrage immobilier, il dispose de 60 jours, et une clause prévoyant un délai plus court est nulle (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO, en vigueur depuis le 1er janvier 2026). Selon la gravité, il peut refuser l'ouvrage, réduire le prix ou exiger la réfection gratuite (art. 368 CO).

Mandat, bail et travail. Le mandataire répond de la bonne et fidèle exécution du mandat (art. 398 CO) et le mandat peut être révoqué en tout temps, sous réserve d'indemniser un congé donné en temps inopportun (art. 404 CO). Pour les défauts d'un logement, le bail a ses propres règles (art. 259a ss CO) : voir notre calculateur de réduction de loyer pour défaut. Pour un litige de travail, voir notre diagnostic licenciement abusif.

Prescription générale 10 ans Art. 127 CO
Défauts de la chose vendue 2 ans Dès la livraison (art. 210 CO)
Avis des défauts, ouvrage immobilier 60 jours Art. 367 et 370 CO
Intérêt moratoire légal 5 % l'an Dette d'argent (art. 104 CO)

Les étapes à respecter avant d'agir

  • Rassembler les preuvesContrat, conditions générales, offres, courriels, bons de livraison, photos des défauts, factures : ils permettent de prouver ce qui était convenu et ce qui n'a pas été fourni.
  • Signaler les défauts à tempsVente : avis sans délai après vérification (art. 201 CO). Ouvrage immobilier ou chose intégrée à un immeuble : 60 jours (art. 201 al. 4 et 367 CO). Achat d'un immeuble : 60 jours (art. 219a CO). Un avis tardif fait perdre la garantie.
  • Mettre en demeure par écritRéclamez l'exécution par lettre recommandée, avec la prestation due et une date. C'est l'interpellation qui met le débiteur en demeure, sauf jour d'exécution convenu (art. 102 CO).
  • Fixer un délai supplémentaireDans un contrat bilatéral, fixez un délai convenable pour s'exécuter (art. 107 al. 1 CO). Il n'est pas nécessaire si le débiteur refuse clairement, si l'exécution est devenue inutile ou si un terme fixe était convenu (art. 108 CO).
  • Choisir vos droits sans tarderÀ l'expiration du délai, vous pouvez exiger l'exécution et des dommages-intérêts pour le retard, ou, par déclaration immédiate, renoncer à l'exécution et réclamer des dommages-intérêts ou vous départir du contrat (art. 107 al. 2 et 109 CO).
  • Surveiller la prescriptionNotez la date de livraison ou de réception de l'ouvrage : les droits pour défauts se prescrivent par 2 ans, ou 5 ans en matière immobilière (art. 210 et 371 CO). Une poursuite ou une requête de conciliation interrompt la prescription (art. 135 CO).
02 - Cadre

Délais de prescription et validité du contrat

Les délais de prescription. Sauf disposition contraire, les actions se prescrivent par 10 ans (art. 127 CO). Se prescrivent par 5 ans notamment les loyers et autres redevances périodiques, ainsi que les actions des artisans pour leur travail, des marchands en détail pour leurs fournitures, des médecins, avocats et notaires pour leurs services et des travailleurs pour leurs salaires (art. 128 CO). Les droits pour défauts de la chose vendue se prescrivent par 2 ans dès la livraison, même si le défaut est découvert plus tard, et par 5 ans pour une chose intégrée à un ouvrage immobilier (art. 210 CO) ; pour un ouvrage, par 2 ans dès la réception, et par 5 ans pour un ouvrage immobilier (art. 371 CO). Vérifiez votre échéance avec notre calculateur de délai de prescription.

Clauses qui réduisent la garantie. Une clause qui ramène la prescription à moins de 2 ans (1 an pour une chose d'occasion) est nulle lorsqu'un professionnel vend une chose destinée à l'usage personnel ou familial de l'acheteur (art. 210 al. 4 CO). Pour une construction, une clause qui exclut ou restreint d'avance le droit à la réparation des défauts est nulle (art. 368 al. 2bis CO). Dans les contrats avec des consommateurs, les conditions générales qui créent une disproportion notable et injustifiée au détriment du consommateur sont déloyales (art. 8 LCD).

Contrat contesté dans sa validité. Si vous avez conclu le contrat sous l'effet d'une erreur essentielle, d'un dol ou d'une crainte fondée, vous pouvez déclarer que vous ne le maintenez pas dans un délai d'un an dès la découverte de l'erreur ou du dol, ou dès que la crainte s'est dissipée ; à défaut, le contrat est tenu pour ratifié (art. 23 à 31 CO). En cas de lésion, soit une disproportion évidente entre les prestations due à l'exploitation de votre gêne, de votre légèreté ou de votre inexpérience, le délai d'un an court dès la conclusion du contrat (art. 21 CO). Un contrat dont l'objet est impossible, illicite ou contraire aux mœurs est nul ; si seules certaines clauses sont viciées, elles seules sont nulles, sauf si le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (art. 20 CO).

Forme du contrat. Un contrat verbal est en principe valable : une forme n'est exigée que si la loi le prévoit (art. 11 CO). C'est le cas par exemple de la cession de créance, qui doit être constatée par écrit (art. 165 CO), de la promesse de donner, écrite, ou authentique pour un immeuble (art. 243 CO), et du cautionnement, qui exige la forme authentique pour une personne physique au-delà de CHF 2'000 (art. 493 CO). Le problème d'un contrat verbal est surtout celui de la preuve.

Impossibilité non fautive. Si l'exécution devient impossible par suite de circonstances non imputables au débiteur, l'obligation s'éteint ; dans un contrat bilatéral, il doit restituer ce qu'il a reçu et ne peut plus réclamer sa contre-prestation (art. 119 CO). Une simple hausse des coûts ne rend pas l'exécution impossible.

Lorsque le créancier ne peut obtenir l’exécution de l’obligation ou ne peut l’obtenir qu’imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable.

Art. 97 al. 1 CO - Code des obligations
03 - Pratique

Faire valoir vos droits

La plupart des litiges contractuels se règlent par écrit avant d'arriver devant le juge. Si ce n'est pas le cas, la procédure commence en principe par une tentative de conciliation.

La négociation écrite. Une fois la mise en demeure envoyée et le délai supplémentaire écoulé, proposez une solution chiffrée (réfection, réduction de prix, remboursement, dommages-intérêts) et fixez une date de réponse. Chiffrez le dommage avec des pièces : factures, devis de réparation, frais supplémentaires, manque à gagner.

La procédure judiciaire. L'action est en principe précédée d'une requête de conciliation (art. 197 CPC), qui interrompt la prescription (art. 135 ch. 2 CO). Jusqu'à CHF 2'000, l'autorité de conciliation peut, sur requête du demandeur, statuer au fond (art. 212 CPC) ; jusqu'à CHF 30'000, la procédure simplifiée s'applique (art. 243 CPC). Pour évaluer les frais et les chances, consultez nos outils frais de justice et risque de procès.

Créance d'argent reconnue. Si le débiteur a signé une reconnaissance de dette, la poursuite permet d'obtenir une mainlevée provisoire en cas d'opposition (art. 82 LP), sans procès au fond préalable. Une facture seule ne suffit pas.

Se faire accompagner. La qualification du contrat (vente, entreprise ou mandat) détermine les délais applicables : en cas de doute, faites vérifier votre dossier avant que le délai d'avis ou de prescription n'expire. Une protection juridique peut couvrir les frais selon votre contrat. Un juriste JuriUp vous répond sous 48 h ouvrées.

04 - FAQ

Questions fréquentes

Mettez-la en demeure par écrit en réclamant la prestation due à une date précise (art. 102 CO). Dans un contrat bilatéral, fixez-lui ensuite un délai supplémentaire convenable (art. 107 CO). Si elle n'exécute toujours pas, vous pouvez exiger l'exécution avec des dommages-intérêts, ou, par déclaration immédiate, y renoncer et réclamer des dommages-intérêts ou vous départir du contrat (art. 107 al. 2 et 109 CO).

En principe oui : le débiteur est mis en demeure par l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Elle n'est pas nécessaire si le jour de l'exécution avait été convenu d'un commun accord, car la seule expiration de ce jour met le débiteur en demeure (art. 102 al. 2 CO). Faites-la par lettre recommandée pour pouvoir la prouver.

Sans délai : l'acheteur doit vérifier la chose dès qu'il le peut et aviser le vendeur des défauts découverts ; un défaut caché doit être signalé immédiatement après sa découverte, sinon la chose est tenue pour acceptée (art. 201 CO). Pour une chose intégrée à un ouvrage immobilier ou pour l'achat d'un immeuble, le délai est de 60 jours (art. 201 al. 4 et 219a CO).

L'action en garantie pour les défauts d'une chose vendue se prescrit par 2 ans dès la livraison, même si le défaut est découvert plus tard, et par 5 ans pour une chose intégrée à un ouvrage immobilier (art. 210 CO). Un vendeur professionnel ne peut pas réduire ce délai sous 2 ans (1 an pour l'occasion) pour un bien destiné à l'usage personnel ou familial (art. 210 al. 4 CO). Pour les travaux, le délai est de 2 ans dès la réception, 5 ans pour un ouvrage immobilier (art. 371 CO).

Signalez les défauts dès la livraison de l'ouvrage, ou dans les 60 jours pour un ouvrage immobilier (art. 367 CO). Pour un défaut grave rendant l'ouvrage inutilisable, vous pouvez le refuser ; pour un défaut de moindre importance, réduire le prix ou exiger une réfection gratuite si elle n'entraîne pas de dépenses excessives, et des dommages-intérêts si l'entrepreneur est en faute (art. 368 CO).

En règle générale 10 ans (art. 127 CO). Il est de 5 ans pour les loyers, les salaires et les factures des artisans, commerces de détail, médecins, avocats et notaires (art. 128 CO). La prescription est interrompue notamment par une reconnaissance de la dette, une poursuite ou une requête de conciliation (art. 135 CO).

Oui en principe : la validité d'un contrat ne dépend d'une forme particulière que si la loi le prévoit (art. 11 CO). Certains actes exigent l'écrit, comme la cession de créance (art. 165 CO) ou la promesse de donner (art. 243 CO), et d'autres la forme authentique, comme la vente d'un immeuble. La difficulté d'un contrat verbal est de prouver son contenu.

Oui, en cas d'erreur essentielle, de dol ou de crainte fondée, le contrat n'oblige pas la partie concernée (art. 23 à 30 CO). Elle doit déclarer à l'autre qu'elle ne le maintient pas dans un délai d'un an dès la découverte de l'erreur ou du dol, ou dès que la crainte s'est dissipée ; sinon le contrat est tenu pour ratifié (art. 31 CO).

Oui, le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps par chacune des parties (art. 404 al. 1 CO). Celle qui y met fin en temps inopportun doit toutefois indemniser l'autre du dommage causé (art. 404 al. 2 CO). Le contrat d'entreprise obéit à d'autres règles : le maître peut s'en départir en payant le travail fait et en indemnisant complètement l'entrepreneur (art. 377 CO).

Aller plus loin

Outils similaires à explorer

Procédure

Risque de procès

Faut-il aller en justice ? Pesez gain espéré, frais judiciaires, avocat et dépens selon le CPC (art. 95 ss, révision 2025). Aide à la décision gratuite.

Utiliser l'outil Diagnostic

Diagnostic poursuite

Commandement de payer reçu ou dette à recouvrer ? Notre diagnostic poursuite gratuit indique l'étape suivante et les délais LP : opposition, mainlevée.

Utiliser l'outil Procédure

Délai de prescription

Votre créance est-elle prescrite ? Calculez le dernier jour pour agir : 10 ans, 5 ans pour loyers et salaires, 3 ans pour un dommage (CO révisé en 2020).

Utiliser l'outil

Votre situation en 2 minutes

Un achat ou une vente qui pose problème ?

Vous êtes dans ce cas ? Répondez à 3 questions : nos spécialistes analysent ensuite votre dossier gratuitement.

Question 1 sur 3
Quelle est votre situation ?
Dans quel canton ?
Est-ce urgent ?

Votre dossier est prêt à être créé

    Créez votre dossier : vos réponses sont déjà remplies. Décrivez ensuite votre situation en quelques lignes, nos spécialistes l'analysent et vous indiquent la suite.

    Créer mon dossier gratuit
    • Création de votre dossier gratuite
    • Réponse sous 48 h ouvrées
    • Confidentiel et sans engagement
    Gratuit et confidentiel

    Avertissement

    Les contenus de JuriUp sont des informations juridiques générales, rédigées avec soin. Le droit, la jurisprudence, les tarifs et la pratique des autorités évoluent : cette page peut ne pas être à jour et contenir des erreurs, des imprécisions ou des omissions.

    Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un juriste sur votre situation. JuriUp n'assume aucune responsabilité pour les décisions prises sur la seule base de ces informations. Vérifiez toujours les textes officiels (fedlex.admin.ch) et les délais qui s'appliquent à votre cas.

    Dernière mise à jour de cette page : 23 août 2026.

    Besoin d’un accompagnement juridique ?

    Avec JuriUp, gagnez du temps et faites des économies : nous vous aidons à créer un dossier complet et clair, pour que l’expert juridique qui vous accompagne puisse se concentrer sur l’essentiel : votre situation.
    Trouver un expert