Impôt sur le gain immobilier : calculateur par canton et durée de possession
Estimez l’impôt dû sur la revente d’un bien privé à Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel, en Valais, dans le Jura ou le Jura bernois, avec les barèmes cantonaux 2026, la durée de possession et vos frais déductibles.
- 7 cantons romands
- Barèmes 2026 vérifiés
- Durée et remploi
Chaque situation est différente. Le résultat est une estimation fondée sur les règles générales : il dépend des circonstances de votre dossier et ne remplace pas l’avis personnalisé d’un avocat ou d’un juriste.
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Comment se calcule l’impôt sur le gain immobilier en Suisse romande
L’impôt sur les gains immobiliers frappe la plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble de la fortune privée. La loi fédérale d’harmonisation (art. 12 LHID) oblige tous les cantons à le percevoir, mais chacun fixe son barème : le résultat varie donc beaucoup d’un canton à l’autre.
Première étape : le gain imposable. On part du prix de vente, dont on déduit le prix d’acquisition et les impenses. Sont en principe déductibles les droits de mutation et frais d’actes payés à l’achat, les commissions de courtage, les frais de vente et les dépenses qui ont augmenté durablement la valeur du bien (agrandissement, transformation, nouvelle installation). À Vaud, la loi énumère ces postes à l’art. 70 LI et exclut expressément les dépenses déjà déduites du revenu ainsi que la valeur de votre propre travail. Les frais de notaire à l’achat font partie du prix de revient : notre calculateur de frais de notaire vous aide à les retrouver.
Deuxième étape : la durée de possession. Elle se calcule en principe entre la date de l’acte d’acquisition et celle de l’acte de vente. Après une succession, une donation ou un transfert entre époux, l’imposition a été différée : c’est alors la dernière aliénation imposée qui compte, pour le prix comme pour la durée (art. 68 LI VD, art. 82 al. 3 LCP GE).
Troisième étape : le barème. Vaud, Genève et Fribourg appliquent un taux proportionnel qui dépend uniquement de la durée : 30 % la première année puis environ un point de moins par an jusqu’à 7 % dès 24 ans à Vaud (art. 72 LI) ; 50 %, 40 %, 30 %, 20 %, 15 %, 10 % puis 2 % dès 25 ans à Genève (art. 84 LCP) ; 22 % à 10 % à Fribourg (art. 51 LICD), auxquels s’ajoutent 60 centimes par franc pour la commune (art. 18 LICo). Neuchâtel, le Valais, le Jura et Berne appliquent un barème progressif selon le montant du gain, majoré pour les ventes rapides et réduit pour les longues détentions.
Petits gains. Plusieurs cantons ne perçoivent rien en dessous d’un seuil : total des gains de l’année inférieur à CHF 5’000 à Vaud (art. 62 LI) et à CHF 6’000 à Fribourg (art. 51 al. 3 LICD), gain inférieur à CHF 4’000 dans le Jura (art. 87 al. 3 LI JU), gains de moins de CHF 5’300 par année civile dans le canton de Berne (art. 145 LI BE). À Neuchâtel et en Valais, l’impôt n’est pas perçu s’il est inférieur à CHF 100.
Bien acquis il y a longtemps. Lorsque le prix d’achat est ancien ou introuvable, certaines lois permettent de le remplacer par une valeur fiscale : estimation fiscale en vigueur depuis au moins dix ans à Vaud (art. 67 LI), valeur fiscale d’il y a dix ans majorée de 30 % pour une villa ou un appartement à Genève si l’achat date de plus de dix ans (art. 82 al. 5 LCP), valeur fiscale fixée au moins quatre ans avant la vente si l’achat date de plus de quinze ans à Fribourg (art. 48 LICD), estimation cadastrale d’il y a vingt-cinq ans à Neuchâtel (art. 68 LCdir). Le calculateur retient le prix d’achat que vous indiquez.
Exemples calculés avec cet outil : gain imposable de CHF 200’000 (2026)
| Canton | Durée de possession | Impôt estimé |
|---|---|---|
| Vaud | 10 ans et demi | CHF 28’000 (14 %) |
| Vaud, bien habité pendant 10 ans | 10 ans et demi, comptés 20 ans | CHF 18’000 (9 %) |
| Genève | 10 ans et demi | CHF 20’000 (10 %) |
| Genève | 3 ans et demi | CHF 80’000 (40 %) |
| Fribourg (canton et commune) | 10 ans et demi | CHF 38’400 (19,2 %) |
| Neuchâtel | 10 ans et demi | CHF 42’240 (réduction de 36 %) |
| Valais | 10 ans et demi | CHF 31’200 (réduction de 20 %) |
| Jura (quotités de Delémont) | 10 ans et demi | CHF 45’125 |
| Berne (quotités de la ville de Berne) | 10 ans et demi | CHF 48’110 (gain réduit de 20 %) |
Remploi, succession, divorce : quand l’impôt est différé
Remploi de la résidence principale. Si vous vendez le logement que vous occupiez durablement et exclusivement et que vous affectez le produit à l’achat ou à la construction d’un nouveau logement principal en Suisse, l’imposition est différée (art. 12 al. 3 let. e LHID). Le délai dépend du canton : Fribourg exige que le remploi intervienne dans les deux ans avant ou après la vente (art. 43 LICD), Genève dans les cinq ans (art. 85 LCP) ; Vaud, le Valais, le Jura et Berne parlent d’un délai approprié ou raisonnable, et Neuchâtel indique deux ans suivant la vente dans sa pratique. Seule la part du gain réinvestie bénéficie du report : si le nouveau logement coûte moins cher, la différence est imposée.
Genève fonctionne autrement. L’impôt est d’abord perçu, puis remboursé lorsque le remploi est réalisé, à hauteur du bénéfice effectivement réinvesti ; il redevient exigible lors de la vente du bien de remplacement (art. 85 LCP).
Succession, donation, avancement d’hoirie. Ces transferts ne déclenchent pas l’impôt (art. 12 al. 3 let. a LHID). L’héritier reprend la situation fiscale du défunt ou du donateur : lors de la revente, le gain se calcule à partir de la dernière vente imposée, ce qui peut produire un gain élevé mais aussi une longue durée de possession. Pour anticiper la transmission, voyez notre calculateur d’impôt de succession et notre simulateur de partage successoral.
Divorce et régime matrimonial. Le transfert d’un immeuble entre époux en lien avec le régime matrimonial ou les prétentions du divorce est différé si les deux époux sont d’accord (art. 12 al. 3 let. b LHID). L’époux qui reprend le bien reprend aussi la charge fiscale latente, ce qui doit être pris en compte dans la liquidation. Notre outil de partage du régime matrimonial aide à chiffrer les acquêts.
Pertes. Une perte sur un immeuble privé n’est jamais déductible du revenu. Certains cantons permettent de la compenser avec d’autres gains immobiliers : Fribourg avec les gains de la même année et le report de l’excédent de l’année précédente (art. 50 LICD), Berne avec les gains de l’année, de la précédente ou de la suivante (art. 143 LI BE), le Jura en additionnant gains et pertes d’une même année civile (art. 100 LI JU). À Vaud, Genève, Neuchâtel et en Valais, chaque gain est imposé séparément.
L’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l’aliénation soit supérieur aux dépenses d’investissement (prix d’acquisition ou autre valeur s’y substituant, impenses).
Déclarer la vente et payer l’impôt
L’impôt est dû par le vendeur, mais la loi prévoit des garanties pour que l’État soit payé : consignation chez le notaire et hypothèque légale.
Déclaration. À Vaud, le vendeur remplit une déclaration pour chaque aliénation et l’adresse avec les pièces justificatives dans les trente jours ; le bordereau se paie dans les trente jours dès sa notification. À Genève, l’aliénation doit être déclarée au département dans les 30 jours (art. 86 LCP). Dans les autres cantons, l’administration fiscale adresse en général une formule au vendeur après l’annonce du registre foncier.
Consignation. Pour éviter qu’un vendeur parte sans payer, plusieurs cantons obligent à consigner une partie du prix lors de l’acte : 5 % du prix de vente auprès d’un officier public à Vaud (art. 237 LI), la part du bénéfice correspondant au taux de l’impôt chez le notaire à Genève (art. 86A LCP), 7 % du produit de l’aliénation dans le Jura depuis le 1er janvier 2024. Le notaire refuse d’instrumenter à Genève tant que la consignation n’est pas faite. L’acheteur a donc intérêt à vérifier ce point, car l’impôt impayé peut être garanti par une hypothèque légale sur l’immeuble.
Justificatifs. Seules les dépenses que vous établissez sont prises en compte. Conservez l’acte d’achat, les décomptes de notaire et de registre foncier, les contrats de courtage et toutes les factures de travaux en distinguant l’entretien (déductible chaque année du revenu) et les travaux à plus-value (déductibles du gain). À Vaud, les impenses non établies ne sont pas prises en considération, sauf pour le coût d’un bâtiment construit après l’achat du terrain, fixé forfaitairement (art. 70 LI).
Vendeur professionnel ou bien commercial. Si l’immeuble fait partie de la fortune commerciale ou si vous faites le commerce d’immeubles, le gain peut être soumis à l’impôt sur le revenu, y compris l’impôt fédéral direct, et aux cotisations AVS selon le système du canton (moniste à Genève, dans le Jura et à Berne, dualiste à Vaud, Fribourg, Neuchâtel et en Valais). Ce calculateur ne vise que les biens privés. Pour une situation complexe (succession, remploi partiel, bien mixte), un avocat ou un fiscaliste peut vérifier le calcul : JuriUp vous met en relation avec un professionnel, avec une réponse en 48 h ouvrées.
Questions fréquentes
On calcule d’abord le gain : prix de vente moins prix d’achat, frais d’acquisition et de vente, courtage et travaux à plus-value. On applique ensuite le barème du canton où se trouve l’immeuble, qui dépend de la durée de possession et, dans certains cantons, du montant du gain. Par exemple, un gain de CHF 200’000 après dix ans et demi coûte CHF 28’000 à Vaud (14 %) et CHF 20’000 à Genève (10 %).
Il va de 30 % pour une vente dans l’année à 7 % dès 24 ans de possession, en baissant d’environ un point par année (art. 72 LI). Les années pendant lesquelles vous avez occupé le bien comptent double. Les gains de l’année inférieurs à CHF 5’000 ne sont pas imposés (art. 62 LI).
Depuis le 1er janvier 2025, le gain réalisé après 25 ans de possession ou plus est imposé à 2 % (art. 84 al. 1 let. g LCP) ; il était auparavant exonéré. Avant 25 ans, le taux est de 10 % entre 10 et 25 ans, et monte jusqu’à 50 % pour une vente avant 2 ans.
Les droits de mutation et frais de notaire payés à l’achat, les frais de vente, les commissions de courtage et les travaux qui ont augmenté durablement la valeur du bien. Les frais d’entretien ne sont pas déductibles du gain, car ils sont déduits du revenu année après année. Les impenses doivent être prouvées par des pièces (art. 70 LI VD, art. 49 LICD FR, art. 69 LCdir NE).
On peut le différer, pas l’effacer. Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le produit dans une nouvelle résidence principale en Suisse dans le délai cantonal, l’imposition est reportée (art. 12 al. 3 let. e LHID). Le gain reporté sera imposé lors de la vente ultérieure du nouveau bien. À Fribourg, le délai est de deux ans avant ou après la vente ; à Genève, de cinq ans, avec remboursement de l’impôt déjà payé.
Pas au moment de l’héritage : la succession et la donation différent l’imposition (art. 12 al. 3 let. a LHID). En revanche, si l’héritier revend le bien, le gain se calcule en principe à partir du prix payé lors de la dernière vente imposée, souvent par le défunt, et la durée de possession inclut celle du défunt.
Le vendeur, qui réalise le gain (art. 63 LI VD, art. 44 LICD FR, art. 59 LCdir NE). L’acheteur n’est pas débiteur, mais l’impôt impayé peut être garanti par une hypothèque légale sur l’immeuble : c’est pourquoi une partie du prix est souvent consignée chez le notaire, par exemple 5 % du prix de vente à Vaud (art. 237 LI).
Une perte sur un bien privé n’est pas déductible de votre revenu. Selon le canton, elle peut en revanche réduire d’autres gains immobiliers : à Fribourg pour les gains de la même année (art. 50 LICD), à Berne sur trois années civiles (art. 143 LI BE), dans le Jura par addition des gains et pertes de l’année (art. 100 LI JU). Vaud, Genève, Neuchâtel et le Valais imposent chaque gain séparément.
Non, pour les biens de la fortune privée : le gain en capital privé est exonéré de l’impôt fédéral direct (art. 16 al. 3 LIFD). Seul le canton, avec une part pour la commune selon les cantons, l’impose. Un gain sur un immeuble commercial, en revanche, entre dans le revenu ou le bénéfice imposable, y compris au niveau fédéral.