Achat immobilier en nom propre ou en société : que choisir en Suisse ?

Le critère fiscal : la double imposition

L’achat d’un bien immobilier en nom propre est fiscalement transparent. Dans ce modèle, les loyers perçus s’ajoutent directement à vos autres revenus (salaire, rendements) dans votre déclaration d’impôts. Bien que cela puisse augmenter votre taux d’imposition marginal, vous avez l’avantage de ne payer l’impôt qu’une seule fois. À l’inverse, l’achat via une Sàrl immobilière ou une SA déclenche le mécanisme de la double imposition. La société s’acquitte d’abord d’un impôt sur son propre bénéfice. Ensuite, lorsque la société vous distribue ces gains sous forme de dividendes, vous devez payer à nouveau l’impôt sur le revenu en tant qu’actionnaire. Un avocat fiscaliste peut vous aider à évaluer si ce frottement fiscal rend la structure sociétaire désavantageuse sur le long terme pour votre profil.

Ce qui change vraiment lors de la revente

C’est au moment de la revente que la différence de structure juridique se révèle déterminante. En nom privé, le gain en capital réalisé échappe à l’impôt ordinaire sur le revenu. Il est soumis exclusivement à l’impôt sur les gains immobiliers (IGI). Ce dispositif est particulièrement attractif car il est généralement dégressif : plus vous conservez le bien foncier longtemps, plus la charge fiscale diminue de façon substantielle. En revanche, pour une société (dans les cantons à système dualiste comme Vaud ou Genève), la plus-value immobilière est simplement intégrée au bénéfice imposable de l’entreprise, sans aucun escompte pour durée de détention. Néanmoins, si vous vous interrogez sur combien coûte un achat immobilier en Suisse dans un but spéculatif, la société a un atout : elle autorise la déduction comptable des amortissements du bâtiment, ce qui est strictement interdit pour les immeubles privés.

Le risque caché : le commerçant professionnel d’immeubles

Beaucoup d’investisseurs privés tombent dans un piège fiscal redoutable. Si vous achetez, rénovez et revendez plusieurs immeubles en nom propre dans des délais relativement courts, l’administration fiscale risque de vous requalifier d’office en « commerçant professionnel d’immeubles ». Dès cet instant, vos plus-values privées perdent leur statut privilégié : elles sont taxées comme un revenu de l’activité lucrative indépendante, et soumises rétroactivement aux cotisations sociales AVS. Pour les investisseurs qui ont l’intention de réaliser des opérations de promotion régulières, créer une Sàrl constitue une barrière de protection essentielle. La société permet d’isoler l’activité, de limiter la responsabilité aux fonds propres investis et d’éviter que le patrimoine personnel ne soit saisi en cas d’échec d’un projet immobilier.