Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges de PPE ?
L'administrateur de la PPE doit rapidement mettre le copropriétaire défaillant aux poursuites. Si les arriérés s'accumulent, la communauté peut inscrire une hypothèque légale sur le lot concerné au Registre foncier.
L'administrateur de la PPE doit rapidement mettre le copropriétaire défaillant aux poursuites. Si les arriérés s'accumulent, la communauté peut inscrire une hypothèque légale sur le lot concerné au Registre foncier.
Délai légal
Agir rapidement pour inscrire une hypothèque légale
Urgence
Urgent
Coût
Frais de poursuite et de justice selon le montant de la créance
Qui contacter
Office des poursuites du district de l'immeuble
Comprendre votre situation
En Suisse, la propriété par étages (PPE) implique que chaque propriétaire participe aux frais communs, tels que le chauffage, l’entretien des parties communes ou le fonds de rénovation. Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses charges, cela met en péril les finances et l’entretien de l’ensemble du bâtiment. Les autres membres doivent alors agir rapidement avec l’administrateur pour recouvrer les montants dus, notamment en utilisant le mécanisme puissant de l’hypothèque légale de la PPE avant qu’il ne soit trop tard.
Ce que dit la loi
- Art. 712k CCExercice du droit de rétention sur le mobilier
Vos droits
- Mettre le copropriétaire défaillant en poursuite via l'administrateur
- Exiger l'inscription d'une hypothèque légale sur le lot concerné
- Saisir les loyers si l'appartement est loué à un locataire tiers
- Demander la vente forcée de l'appartement en cas d'impayé persistant
Les étapes à suivre
Envoi d'une mise en demeure
L'administrateur doit adresser un courrier recommandé au copropriétaire, lui fixant un ultime délai pour régler ses arriérés de charges.
Lancement des poursuites
Si le délai échoit sans réception du paiement, une procédure de poursuite peut être initiée contre le copropriétaire.
Inscription de l'hypothèque légale
Dans les délais impartis, l'administrateur requiert l'inscription d'une hypothèque légale au Registre foncier.
Demande de mainlevée
En cas d'opposition du débiteur au commandement de payer, la communauté doit obtenir la mainlevée devant le tribunal pour valider définitivement la dette.
Réalisation du gage immobilier
En dernier recours, la PPE peut exiger la vente aux enchères de l'appartement défaillant par l'Office des poursuites pour se rembourser sur le prix de vente.
Protégez les finances de votre PPE
Nos experts juridiques vous accompagnent pour inscrire une hypothèque légale et recouvrer efficacement les créances de votre copropriété.
Les erreurs à éviter
- Tarder à agir et perdre le droit au gage immobilier
- Couper l'accès aux parties communes ou à l'eau de sa propre initiative
- Payer à la place du copropriétaire sans le mettre officiellement en demeure
- Agir individuellement sans mandat clair de l'assemblée des copropriétaires
L’avis de l’équipe JuriUp
Dans le canton de Vaud, le canton de Genève ou ailleurs en Suisse, il ne faut jamais laisser s’accumuler les impayés au sein d’une copropriété. Si l’assemblée tarde trop, ce droit de gage sera définitivement perdu, exposant les autres membres à un risque financier important. Nous recommandons de fixer dans le règlement une règle permettant à l’administrateur d’engager des poursuites automatiquement dès le deuxième mois de retard. Pour aller plus loin sur la gestion des litiges internes, consultez notre guide sur la procédure pour contester une décision de PPE.
L’équipe juridique JuriUp
Juristes & avocats partenaires · droit suisse
Questions fréquentes
Si aucune garantie immobilière n'a été prise à temps, les autres copropriétaires devront malheureusement combler le déficit de la PPE en fonction de leurs quotes-parts.
La loi prévoit l'exclusion d'un membre dans des situations extrêmes et intolérables, mais il faut généralement passer par la vente forcée de sa part via les poursuites.
Il est impératif de respecter les délais légaux prévus pour requérir son inscription, sous peine de perdre ce droit.
Il lui faut en principe une décision et une autorisation de l'assemblée des copropriétaires pour procéder en justice, sauf s'il agit dans le cadre d'une procédure sommaire urgente autorisée par le règlement.
Oui, la communauté des copropriétaires peut exiger du locataire qu'il verse ses loyers directement à la PPE plutôt qu'au propriétaire, afin d'éponger la dette de ce dernier.
Les frais de l'Office des poursuites sont mis à la charge du débiteur, mais les honoraires d'avocat restent en principe à la charge de la PPE, sauf clause contraire valide dans le règlement.
Ressources utiles
Sources
- Code civil suisse (CC), art. 712h : charges communes de la PPE - Fedlex
- Code civil suisse (CC), art. 712i : hypothèque légale de la communauté - Fedlex
Dernière mise à jour : 12 septembre 2026
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Ce guide fournit une information juridique générale concernant le droit suisse et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, faites valider votre cas par un professionnel via JuriUp.