Que faire si mon locataire refuse de quitter l’appartement à la fin du bail ?
Vous devez saisir la justice civile pour obtenir un ordre d'expulsion formel. Il est strictement interdit de vous faire justice vous-même en changeant les serrures ou en sortant les affaires du locataire.
Vous devez saisir la justice civile pour obtenir un ordre d'expulsion formel. Il est strictement interdit de vous faire justice vous-même en changeant les serrures ou en sortant les affaires du locataire.
Délai légal
Aucun délai strict, mais une action rapide évite la reconduction tacite du bail
Urgence
Urgent
Coût
Frais de justice entre 200 et 1000 CHF selon le canton, à avancer par le bailleur
Qui contacter
Le Tribunal des baux ou l'autorité de conciliation du canton
Comprendre votre situation
En droit immobilier et foncier suisse, la fin d’un contrat de bail oblige le locataire à restituer les clés et à vider les lieux. Si le congé a été valablement notifié, par exemple avec la formule officielle, et que le locataire reste dans l’appartement au-delà de la date d’échéance, vous faites face à une occupation illicite.
Dans cette situation, vous ne pouvez pas le forcer physiquement à partir. La seule voie légale consiste à déposer une requête en expulsion auprès du tribunal compétent pour qu’un juge prononce l’ordre de départ, sous peine d’intervention des forces de l’ordre.
Ce que dit la loi
- Art. 267 COObligation de restituer la chose louée à la fin du bail
- Art. 257 CPCCas clair pour une procédure rapide si les faits ne sont pas contestables
- Art. 257f CORésiliation anticipée justifiée en cas de violation du contrat
Vos droits
- Exiger la restitution immédiate du logement à l'échéance du contrat
- Réclamer une indemnité pour occupation illicite équivalente au montant du loyer
- Demander l'expulsion rapide via la procédure pour les cas clairs
- Obtenir le remboursement des frais de justice si le locataire est solvable
Les étapes à suivre
Vérifier la validité de la résiliation
Assurez-vous que le congé a été donné dans les délais légaux et au moyen de la formule officielle de votre canton. Une erreur de forme rend la résiliation nulle et bloque l'expulsion.
Mettre le locataire en demeure
Le lendemain de l'échéance, envoyez un courrier recommandé au locataire. Constatez qu'il n'a pas rendu les clés et exigez son départ immédiat, en précisant que vous saisirez la justice.
Déposer une requête au tribunal
Saisissez l'autorité judiciaire compétente. Si la situation est évidente (fin de bail non contestée), utilisez la procédure sommaire pour les cas clairs afin d'accélérer le jugement.
Assister à l'audience d'expulsion
Le juge convoque les deux parties. Il vérifiera la validité de la fin du bail et, s'il vous donne raison, fixera un ultime et bref délai au locataire pour quitter les lieux de son plein gré.
Exécuter l'expulsion par la force
Si le locataire ignore le jugement, vous devez demander au juge l'exécution forcée. Les huissiers ou la police interviendront, accompagnés d'un serrurier, pour vider l'appartement.
Récupérer vos frais avancés
Ouvrez une procédure de poursuite contre l'ancien locataire pour récupérer les frais d'avocat, les émoluments du tribunal, la facture du serrurier et les mois de loyer impayés.
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Les erreurs à éviter
- Changer les serrures de l'appartement vous-même (violation de domicile)
- Couper l'eau ou l'électricité pour forcer le locataire à partir (contrainte pénale)
- Accepter un paiement sans préciser par écrit qu'il s'agit d'une indemnité d'occupation
- Vider les meubles du locataire sur le trottoir sans la présence de la police
L’avis de l’équipe JuriUp
Face à un locataire récalcitrant, la tentation d’agir soi-même est grande, mais c’est une grave erreur pénale. Vous devez impérativement passer par le juge. Si votre dossier est solide, la loi vous permet d’utiliser la procédure sommaire, qui limite les longs débats et aboutit plus vite à une décision.
Sachez toutefois que l’exécution de l’expulsion par la police peut s’avérer lente. Dans le canton de Genève ou dans le canton de Vaud, les autorités accordent parfois des sursis pour des raisons humanitaires (famille avec enfants en bas âge, hiver). Il faut donc agir dès le premier jour de retard pour minimiser vos pertes financières, et vous préparer à constater d’éventuels dégâts une fois les lieux libérés.
L’équipe juridique JuriUp
Juristes & avocats partenaires · droit suisse
Questions fréquentes
Non. Le droit suisse considère cette pratique comme illégale. Vous vous exposez à une plainte pénale pour contrainte ou exercice illicite d'un droit. Seul le juge peut ordonner une expulsion.
Vous pouvez encaisser cet argent, mais vous devez immédiatement lui envoyer un courrier recommandé. Précisez que ce montant est perçu à titre d'« indemnité pour occupation illicite » et qu'il ne vaut en aucun cas un accord pour prolonger le contrat.
La durée de la procédure varie selon la complexité du litige, les possibles recours et l'encombrement du tribunal. Une procédure pour cas clair est généralement la voie la plus rapide.
Dans un premier temps, c'est au propriétaire d'avancer les frais d'intervention exigés par l'État et les artisans. Vous pourrez ensuite imputer ces coûts au locataire évincé par la voie des poursuites.
Vous ne pouvez pas les jeter immédiatement. L'autorité d'exécution organisera leur entreposage dans un garde-meuble à vos frais avancés. Si le locataire ne les réclame pas, le juge autorisera finalement leur vente ou leur destruction.
Oui, le droit fédéral n'interdit pas les expulsions hivernales. Cependant, dans la pratique, les autorités cantonales d'exécution peuvent accorder de courts délais de grâce selon la situation personnelle du locataire (état de santé, enfants).
Ressources utiles
Sources
- Code des obligations (Art. 267) - Restitution
- Code de procédure civile (Art. 257) - Cas clair
- Portail officiel suisse ch.ch - Résiliation par le bailleur
Dernière mise à jour : 12 septembre 2026
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Ce guide fournit une information juridique générale concernant le droit suisse et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, faites valider votre cas par un professionnel via JuriUp.