Que faire si mon propriétaire vend l’appartement que je loue ?
En Suisse, la vente d'un immeuble ne rompt pas votre contrat de bail. Le nouveau propriétaire reprend votre contrat à l'identique, mais peut le résilier sous certaines conditions pour son propre besoin.
En Suisse, la vente d'un immeuble ne rompt pas votre contrat de bail. Le nouveau propriétaire reprend votre contrat à l'identique, mais peut le résilier sous certaines conditions pour son propre besoin.
Délai légal
30 jours pour contester une éventuelle résiliation du bail
Urgence
À anticiper
Coût
La procédure devant l'autorité de conciliation est gratuite
Qui contacter
L'autorité de conciliation en matière de baux et loyers
Comprendre votre situation
L’annonce de la vente de votre logement peut générer de l’inquiétude. En droit immobilier suisse, le locataire bénéficie d’une protection légale forte. Le principe d’aliénation de la chose louée garantit que le contrat de bail passe automatiquement au nouvel acheteur.
Cependant, vous devez accepter de coopérer pour faciliter la vente, notamment en respectant le droit de visite du bailleur, tout en préservant votre tranquillité et votre sphère privée.
Ce que dit la loi
- Art. 261 COTransfert du bail à l'acquéreur et besoin propre
- Art. 257h CODroit de visite et d'inspection du bailleur
- Art. 271 COAnnulation du congé abusif
- Art. 272 COProlongation du bail
Vos droits
- Maintien automatique de votre contrat de bail aux mêmes conditions
- Droit à un préavis raisonnable avant chaque visite d'un acheteur
- Refus des visites imprévues ou abusives qui nuisent à votre vie privée
- Droit de contester la résiliation du bail dans les 30 jours
- Possibilité d'obtenir une prolongation de votre bail (jusqu'à 4 ans)
Les étapes à suivre
Fixer les modalités des visites
La loi vous oblige à laisser le propriétaire ou l'agence faire visiter le logement aux acheteurs potentiels. Convenez par écrit de jours et d'heures fixes (par exemple deux soirs par semaine) pour préserver votre tranquillité.
Continuer à payer votre loyer à l'identique
Tant que la vente n'est pas officiellement inscrite au registre foncier, l'ancien propriétaire reste votre unique bailleur. Ne modifiez pas vos versements avant d'avoir reçu une notification formelle du changement de propriétaire.
Conserver votre bail et vos garanties
Lors de la transaction, votre contrat de bail est transféré automatiquement à l'acheteur. Vous n'avez pas besoin de signer un nouveau contrat ni de constituer une nouvelle garantie de loyer, les anciennes conditions restent en vigueur.
Vérifier la validité en cas de résiliation
Si le nouveau propriétaire souhaite résilier le bail, il doit utiliser la formule officielle. S'il invoque son propre besoin urgent, il peut donner le congé pour le prochain terme légal, même si votre contrat prévoyait une date plus lointaine.
Contester le congé devant l'autorité
En cas de résiliation, vous disposez d'un délai strict de 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation. Que vous habitiez dans le canton de Vaud, de Genève ou ailleurs en Suisse, la procédure est gratuite et permet de demander une prolongation.
Besoin d'aide face à la vente de votre logement ?
Ne vous laissez pas intimider par un congé abusif ou des demandes illégitimes. Nos juristes vous aident à défendre vos droits de locataire.
Les erreurs à éviter
- Refuser totalement d'ouvrir la porte aux potentiels acheteurs
- Arrêter de payer le loyer sous prétexte de la gêne occasionnée
- Signer un nouveau bail avec l'acheteur s'il est moins avantageux
- Ignorer une lettre de résiliation du nouveau bailleur sans réagir
L’avis de l’équipe JuriUp
La vente d’un objet loué suscite fréquemment des craintes justifiées chez les locataires. Pourtant, le droit suisse pose un principe protecteur clair : « la vente ne rompt pas le bail ». Votre contrat, votre loyer et vos garanties sont transférés de plein droit au nouvel acquéreur. Vous n’avez donc aucune obligation d’accepter une hausse de loyer ou la signature d’un nouveau contrat sous prétexte du changement de propriétaire.
Le véritable risque réside dans le congé pour « besoin propre ». Le nouveau bailleur peut résilier de manière anticipée s’il démontre un besoin urgent d’occuper le logement pour lui-même ou ses proches. Même dans ce cas de figure, l’expulsion n’est jamais immédiate. Saisir l’autorité de conciliation permet d’évaluer la sincérité de ce besoin et, le cas échéant, d’obtenir une prolongation de bail pour vous laisser le temps de trouver un nouveau logement dans de bonnes conditions.
L’équipe juridique JuriUp
Juristes & avocats partenaires · droit suisse
Questions fréquentes
Non. Le propriétaire a le droit de vendre l'appartement loué, mais la vente n'annule pas votre bail. Celui-ci passe simplement au nouvel acquéreur avec toutes ses clauses actuelles.
Le bailleur peut prendre des photos pour l'annonce de vente, mais il doit respecter votre sphère privée. Il ne peut pas publier des images dévoilant des éléments intimes de votre vie sans votre accord exprès.
Non. Le nouvel acheteur reprend le contrat existant. S'il souhaite augmenter le loyer, il devra respecter les délais de préavis légaux et utiliser une formule officielle dûment motivée.
Si le nouvel acquéreur prouve qu'il a un besoin important et actuel d'habiter lui-même dans l'appartement, il peut résilier le bail de manière anticipée pour le prochain terme légal, en respectant le préavis.
La vente ne vous donne pas le droit de résilier votre bail de façon anticipée sans motif. Vous restez tenu de respecter vos propres délais de congé, ou de présenter un locataire de remplacement solvable.
La garantie de loyer reste déposée sur votre compte bancaire bloqué. Lors de votre départ futur, c'est le nouveau propriétaire (qui a repris le contrat) qui devra procéder à la libération de la caution.
Ressources utiles
Sources
Dernière mise à jour : 27 juillet 2026
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Ce guide fournit une information juridique générale concernant le droit suisse et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, faites valider votre cas par un professionnel via JuriUp.