Combien coûtent les frais de notaire pour un achat immobilier en Suisse et qui les paie ?
Fourchette nationale
selon le canton, aucun tarif fédéral unique
selon le canton et le dossier
En principe, c'est l'acheteur qui paie les frais de notaire, sauf si le contrat de vente prévoit autre chose, mais leur montant dépend du tarif de chaque canton. Trois postes se distinguent : les émoluments et honoraires du notaire, les frais du registre foncier et les droits de mutation (un impôt). Le coût total dépend du canton et du dossier.
Pourquoi le prix varie autant
Jonas N. signe un compromis pour acheter un appartement. Il se demande ce que le notaire lui facturera et si le vendeur y participe. La réponse tient en trois postes distincts, qu’il ne faut pas confondre.
Première étape : la vente d’un immeuble n’est valable que si elle est faite par acte authentique (art. 216 al. 1 CO). C’est pourquoi le notaire intervient. Les promesses de vente et les pactes d’emption portant sur un immeuble exigent aussi la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Pour comprendre cette exigence, consultez notre page sur l’acte authentique en Suisse.
Les trois postes sont : les émoluments et honoraires du notaire (tarif cantonal), les émoluments du registre foncier (fixés par les cantons, art. 954 al. 1 CC) et les droits de mutation, qui sont un impôt cantonal, parfois communal, et non des frais de notaire. Pour un accompagnement sur l’acte, voyez notre service achat ou vente immobilière avec un notaire.
Un achat immobilier en vue ?
Faites estimer vos frais d'acte et la répartition avec le vendeur avant de signer. Un professionnel examine votre projet de contrat.
Le détail des coûts
- Émoluments et honoraires du notaire selon le dossier tarif cantonal des notaires, le droit fédéral imposant seulement l'acte authentique (art. 216 CO)
- Émoluments du registre foncier selon le canton les cantons peuvent percevoir des émoluments pour les inscriptions (art. 954 al. 1 CC)
- Droits de mutation selon le canton impôt cantonal, parfois communal, calculé sur le prix
- Débours et TVA selon le dossier facturés avec l'acte selon le tarif cantonal
- Répartition des frais entre acheteur et vendeur selon le contrat de vente en principe à la charge de l'acheteur, sauf usage ou convention contraire
Ce qui est inclus
- L'acte authentique de vente exigé par l'art. 216 al. 1 CO
- Les émoluments du notaire selon le tarif cantonal
- La réquisition d'inscription au registre foncier lorsque le canton en charge le notaire (art. 963 al. 3 CC)
- Les émoluments d'inscription au registre foncier fixés par le canton
Ce qui n’est pas inclus
- Les droits de mutation, qui sont un impôt et non des frais de notaire
- Les frais liés à une cédule hypothécaire ou à un crédit, selon le dossier
- Les honoraires d'un avocat qui conseille sur le contrat de vente
- Le prix d'achat et les éventuels frais d'agence
Ce qui fait varier la facture
- 1Le canton, qui fixe le tarif du notaire, les émoluments du registre foncier et les droits de mutation
- 2Le prix de vente de l'immeuble
- 3La commune, qui peut ajouter un impôt dans certains cantons
- 4La répartition convenue dans le contrat de vente
- 5La complexité de l'acte (servitudes, hypothèque, copropriété)
Comment réduire la facture
- Demandez à l'étude notariale un décompte prévisionnel avant de signer
- Négociez dans le contrat de vente un partage des frais d'acte
- Informez-vous sur les exonérations ou réductions de droits de mutation prévues par votre canton
- Faites relire le projet d'acte avant la signature pour éviter des modifications facturées ensuite
L’avis de l’équipe JuriUp
Le piège le plus fréquent est de parler de « frais de notaire » pour tout ce qui suit la vente. En pratique, une part importante du total peut être constituée d’impôts et d’émoluments d’inscription qui ne reviennent pas au notaire. Vérifiez sur le décompte ce qui relève du tarif du notaire, du registre foncier et des droits de mutation.
Autre point : la répartition des frais dépend de l’usage du lieu et de ce que prévoit le contrat de vente, que vous pouvez négocier. Les droits de mutation varient fortement d’un canton à l’autre : l’autorité compétente de votre canton publie les taux applicables. Un avocat ou un notaire évaluera la répartition sur votre dossier. Voyez aussi notre domaine droit immobilier et foncier.
L'équipe juridique JuriUp
Rédaction juridique JuriUp
Questions fréquentes
En principe, c'est l'acheteur, sauf usage ou convention contraire. Le contrat de vente peut répartir les frais autrement, et vous pouvez en négocier le partage.
Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique (art. 216 al. 1 CO). Les promesses de vente et pactes d'emption sur un immeuble exigent aussi la forme authentique (art. 216 al. 2 CO).
Non. Ce sont des impôts cantonaux, parfois communaux, distincts des honoraires du notaire. Renseignez-vous auprès de l'autorité fiscale de votre canton pour connaître le taux et le débiteur.
Les cantons peuvent percevoir des émoluments pour les inscriptions au registre foncier (art. 954 al. 1 CC). Le droit fédéral n'en donne ni le montant ni le taux.
Les inscriptions s'opèrent sur déclaration écrite du propriétaire (art. 963 al. 1 CC), mais les cantons peuvent charger le notaire de requérir l'inscription des actes qu'il a reçus (art. 963 al. 3 CC).
Celui qui est au bénéfice d'un titre d'acquisition peut exiger l'inscription. En cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propriété (art. 665 al. 1 CC).
Sources des tarifs
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Les montants indiqués sont des fourchettes indicatives pour la Suisse, fondées sur les tarifs cantonaux et les pratiques observées. Le coût réel dépend de votre dossier. Pour une estimation personnalisée, décrivez votre situation à un juriste via JuriUp.