Copropriété ou propriété commune : que choisir pour acheter à deux en Suisse ?
Choisissez la copropriété si vous souhaitez détenir une quote-part précise du bien, facile à répartir selon l'apport de chacun ou si vous utilisez votre 2e pilier en étant non marié (art. 646 CC). Choisissez la propriété commune si vous êtes mariés, pour que le bien appartienne au couple de manière indivisible (art. 652 CC).
- La copropriété attribue une quote-part précise (par exemple 50/50) à chaque propriétaire, officiellement inscrite au registre foncier.
- En propriété commune, le bien appartient à l'ensemble du groupe de manière totalement indivisible, sans aucune quote-part.
- La propriété commune exige un lien juridique préalable entre les acheteurs, tel que le mariage ou un contrat de société simple.
- Les personnes non mariées doivent utiliser la copropriété s'ils retirent leur deuxième pilier (LPP) pour financer le logement.
- Un copropriétaire peut vendre ou hypothéquer sa propre part, alors qu'un propriétaire commun ne le peut pas individuellement.
Copropriété ou Propriété commune : le face-à-face
Comparatif indicatif : les montants et démarches peuvent varier selon votre situation.
Quel choix pour votre situation
Copropriété si vous…
- Vous n'êtes pas mariés (concubins) et souhaitez acheter votre logement ensemble.
- Vous investissez des montants différents pour les fonds propres et voulez sécuriser cette différence au registre foncier.
- Vous prévoyez de retirer des fonds de votre prévoyance (LPP ou 3e pilier) pour financer l'acquisition.
- Vous souhaitez pouvoir revendre ou léguer votre part indépendamment de l'autre acheteur.
Propriété commune si vous…
- Vous êtes mariés sous le régime de la participation aux acquêts ou de la communauté de biens.
- Vous envisagez l'achat comme un projet strictement commun, fusionnel et indivisible.
- Vous avez reçu un bien immobilier en héritage au sein d'une communauté d'héritiers (hoirie) non partagée.
- Vous souhaitez une gestion solidaire qui nécessite obligatoirement l'accord unanime pour toute vente ou hypothèque.
Comprendre les différences
Ce qui change vraiment au registre foncier
Lors d’un achat immobilier en Suisse, la manière dont vous êtes inscrit au registre foncier fixe définitivement les règles du jeu. En copropriété, le notaire inscrit des quotes-parts mathématiques précises (par exemple, 1/2 et 1/2, ou 70% et 30%). Vous êtes propriétaire exclusif de votre part, que vous pourriez théoriquement revendre. À l’inverse, la propriété commune lie les acheteurs de manière globale : le bien appartient au groupe tout entier. Il n’y a pas de pourcentage inscrit, et vous devez décider de l’avenir de l’immeuble à l’unanimité.
Le critère décisif du financement et de la prévoyance
Le choix dépend souvent de votre état civil et de votre plan de financement. Si vous êtes concubins et souhaitez utiliser votre deuxième pilier (LPP) ou votre pilier 3a pour réunir les fonds propres, la loi est formelle : vous devez opter pour la copropriété. Chaque partenaire ne peut retirer ses avoirs de prévoyance que pour financer sa propre quote-part. Les époux, en revanche, ont la liberté de choisir la propriété commune et de réunir leurs apports de manière indivisible.
Que se passe-t-il en cas de séparation ou de conflit ?
S’inscrire à 50/50 en copropriété alors que l’un a payé 80% des fonds propres sans aucune convention écrite est un risque majeur. En cas de séparation, le bien est vendu et le solde réparti à parts égales, peu importe qui a mis la plus grande somme au départ. En propriété commune (typiquement pour les conjoints), la dissolution et la liquidation du régime matrimonial exigeront de faire les comptes et de retrouver l’apport de chacun selon les règles légales complexes du droit de la famille.
Vous hésitez encore sur la forme de propriété à adopter ?
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Les pièges à éviter
- Acheter à 50/50 en copropriété alors qu'un seul finance 80% de l'achat : en cas de séparation, le partage se fera mathématiquement par moitié.
- Croire que la copropriété protège contre les dettes de l'autre : la banque exige toujours une solidarité totale sur le prêt hypothécaire.
- Créer une société simple pour acheter en propriété commune sans rédiger de contrat écrit pour régler la sortie éventuelle de l'un des partenaires.
Un cas concret
Exemple vécu
Cas simplifié tiré de la pratique · droit suisse
Marc et Sophie achètent une maison dans le canton de Fribourg. Comme ils ne sont pas mariés et que Sophie retire 50 000 CHF de son deuxième pilier pour boucler les fonds propres, ils optent pour la copropriété. Le notaire inscrit une répartition de 60% pour Sophie et 40% pour Marc au registre foncier. Ce choix sécurise légalement l'apport de prévoyance de Sophie et reflète fidèlement la contribution financière de chacun.
Les bases légales
Questions fréquentes
Oui, c'est juridiquement possible s'ils créent formellement une société simple. Toutefois, cela bloque l'accès aux fonds du 2e pilier (LPP) pour financer le bien.
Chaque copropriétaire participe aux frais d'entretien et aux charges proportionnellement à sa quote-part (art. 649 CC), à moins qu'un accord écrit prévoie l'inverse.
Oui. Il est toujours possible de passer d'une copropriété à une propriété commune (par exemple après un mariage), moyennant un nouvel acte notarié et des frais d'inscription au registre foncier.
Il peut exiger le partage (art. 650 CC). S'il n'y a pas d'accord à l'amiable, un juge pourra ordonner la vente aux enchères publiques du bien immobilier.
Non, la dette bancaire reste toujours solidaire. Même si vous ne possédez que 30% du bien, la banque peut vous réclamer 100% de la dette si l'autre copropriétaire ne paie plus.
Le statut foncier ne suffit pas à lui seul. Il faut impérativement rédiger un testament ou un contrat de mariage pour éviter que les héritiers légaux ne forcent la vente de la maison.
L’avis de l’équipe JuriUp
Equipe JuriUp
Juristes & avocats partenaires - droit suisse
L’erreur la plus fréquente que les juristes et avocats constatent en droit immobilier concerne l’illusion de l’égalité. De nombreux couples non mariés achètent en copropriété à parts égales (50/50) alors que l’un des partenaires a financé la majorité des fonds propres. Or, c’est le registre foncier qui fait foi de manière absolue. Sans une convention de co-propriété adéquate, rédigée par un spécialiste au moment de l’achat, la personne qui a payé plus risque de perdre définitivement cette différence en cas de séparation douloureuse.
Le second critère sous-estimé est la dette solidaire bancaire. Détenir une quote-part de 30% en copropriété limite vos droits sur la maison, mais pas votre responsabilité financière : vous répondez à 100% du crédit hypothécaire si votre partenaire fait défaut. Bien choisir sa forme de propriété encadre le patrimoine, mais ne remplace pas une planification minutieuse des responsabilités envers le créancier.
Sources officielles
- RS 210 Code civil suisse (CC)
- RS 831.411 Ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement (OEPL)
- ch.ch : Formes de propriété du logement
Informations vérifiées le 17 juillet 2026
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Ce comparatif fournit une information juridique générale sur le droit suisse et ne remplace pas un conseil personnalisé : le bon choix dépend de votre situation précise. Faites-la valider par un professionnel via JuriUp.