Ai-je le droit d’utiliser ma garantie de loyer pour payer mes derniers loyers ?

Ce que dit le droit suisse

En Suisse, il est très fréquent d’entendre qu’un locataire sur le départ peut simplement cesser de verser ses mensualités pour récupérer de facto sa garantie de loyer (communément appelée caution). C’est une erreur lourde de conséquences. Selon le Code des obligations, la garantie sert de sûreté au bailleur pour couvrir les éventuels dégâts constatés dans l’appartement ou des impayés à la restitution du logement.

Cet argent est déposé sur un compte bloqué à votre nom. Le bailleur n’y a pas accès librement pendant le bail, et vous ne pouvez pas non plus décider unilatéralement de l’utiliser pour payer vos loyers. Ces deux créances ne peuvent pas être compensées d’office, car la caution doit impérativement rester intacte jusqu’à la fin de la location pour garantir l’état final de l’objet loué. Sans cet argent, le propriétaire n’aurait aucune certitude de pouvoir financer les réparations d’éventuels dommages cachés.

Les risques si vous bloquez le paiement

Dès l’instant où votre loyer n’est pas versé à la date prévue, vous tombez en demeure. Le propriétaire ou la régie a alors le droit de vous adresser des rappels facturés, puis de lancer une procédure de recouvrement contre vous.

Même si vous quittez les lieux quelques semaines plus tard, vous risquez de recevoir un commandement de payer. Le bailleur devra vous adresser une mise en demeure formelle vous fixant un délai de trente jours pour régler l’arriéré. Si vous persistez à ne pas payer, la situation va s’aggraver. Une inscription à l’Office des poursuites entachera durablement votre réputation financière. Une telle trace au registre rendra la signature d’un futur contrat dans le domaine du droit immobilier presque impossible, car les gérances écartent systématiquement les dossiers présentant des poursuites. De plus, cela peut nuire à l’obtention de crédits personnels ou d’un leasing.

En pratique

Vous devez vous acquitter de tous vos loyers jusqu’à l’échéance de votre contrat, y compris le tout dernier mois et les acomptes de charges correspondants. Une fois l’état des lieux de sortie effectué de manière contradictoire et le procès-verbal signé sans défaut mis à votre charge, le bailleur a le devoir de signer la formule de libération des fonds. Il enverra ce document à la banque pour que l’établissement financier vous restitue la totalité du capital ainsi que les intérêts générés durant la durée de votre bail. Si des réparations sont nécessaires, le bailleur demandera des devis, et vous pourrez accepter par écrit qu’il prélève uniquement le montant exact des travaux sur votre compte de garantie.

Cas particulier 1 : l’accord exprès du bailleur. Si vous trouvez un arrangement à l’amiable avec votre propriétaire ou la régie, et qu’ils acceptent par écrit de se payer sur la garantie pour le dernier mois, cela est légalement valable. Cependant, en pratique, une régie n’acceptera presque jamais cette solution avant d’avoir inspecté l’appartement de fond en comble.

Cas particulier 2 : la garantie via une assurance de cautionnement. Si vous avez souscrit une garantie via une société externe (comme SwissCaution ou Firstcaution), vous payez une prime annuelle mais l’argent ne vous appartient pas. Cesser de payer votre loyer forcera l’assurance à avancer les fonds à la régie. Elle se retournera ensuite contre vous pour récupérer la somme, avec des frais de dossier très importants.