Régime du CO ou Norme SIA 118 : que choisir pour ses travaux en Suisse ?
Choisissez le régime du Code des obligations (CO) si vous êtes l'entrepreneur : bien que la loi accorde désormais 60 jours au client pour signaler les défauts immobiliers (art. 367 CO), ce délai reste strict. Choisissez d'intégrer la norme SIA 118 si vous êtes le maître de l'ouvrage, car elle vous offre un délai de garantie absolu de deux ans.
- Le régime du CO accorde un délai strict de 60 jours pour signaler les défauts d'un immeuble (révision de l'art. 367 CO).
- La norme SIA 118 n'est pas une loi automatique : elle doit être explicitement intégrée et signée dans le contrat d'entreprise.
- La SIA 118 offre un délai de garantie de 2 ans permettant de signaler les défauts à tout moment, peu importe le moment de la découverte.
- Durant les 2 premières années de la norme SIA 118, l'entrepreneur doit prouver l'absence de défaut (inversion du fardeau de la preuve).
- Dans les deux régimes juridiques, le délai de prescription absolu pour agir en justice face aux défauts cachés est de 5 ans.
Le régime du CO ou La Norme SIA 118 : le face-à-face
Comparatif indicatif : les montants et démarches peuvent varier selon votre situation.
Quel choix pour votre situation
Le régime du CO si vous…
- Vous êtes un entrepreneur ou un artisan et souhaitez limiter le risque de réclamations tardives à un délai strict de 60 jours.
- Vous intervenez pour de petits travaux mobiliers ou des réparations où une vérification immédiate est toujours exigée.
- Vous souhaitez conserver le droit de refuser la réparation si le client exige immédiatement un rabais sur le prix.
La Norme SIA 118 si vous…
- Vous êtes un maître de l'ouvrage (client) et faites construire ou rénover votre logement.
- Vous souhaitez passer toutes les saisons (notamment le premier hiver) pour tester votre logement et déceler d'éventuels défauts sans stress.
- Vous préférez que l'entrepreneur doive prouver que son travail est réalisé dans les règles de l'art en cas de litige.
Comprendre les différences
Le nouveau régime légal du CO
Depuis la révision du Code des obligations (CO) entrée en vigueur en 2026, les règles ont changé pour les constructions immobilières. Auparavant, le maître de l’ouvrage devait signaler un défaut presque immédiatement. Aujourd’hui, l’article 367 CO lui accorde un délai de 60 jours dès la découverte pour agir. Bien que plus clément, ce régime reste très favorable à l’entrepreneur, car le client porte le fardeau de la preuve et perd ses droits s’il laisse passer ce délai sans réagir.
La garantie royale de la norme SIA 118
Intégrer la norme SIA 118 dans votre contrat change totalement la donne. Elle vous octroie un délai de garantie inconditionnel de deux ans. Durant cette période, vous pouvez signaler les défauts à tout moment, sans vous soucier du délai de 60 jours du CO. Mieux encore, la charge de la preuve est inversée : c’est à l’entrepreneur de démontrer que son travail est irréprochable. C’est un atout majeur si vous devez résoudre un litige avec un constructeur.
Comment faire le bon choix dans votre contrat ?
Si vous êtes le client, ne signez jamais un devis sans exiger la mention expresse de la norme SIA 118. Une simple référence verbale de l’architecte n’a aucune valeur juridique. En cas de doute, ou si vous vous demandez que faire si vous découvrez un défaut de construction, l’intervention rapide d’un juriste ou d’un avocat JuriUp vous permettra d’activer la bonne garantie et de protéger vos droits avant qu’il ne soit trop tard.
Vous faites face à un défaut de construction ?
Ne laissez pas les délais s'écouler. Un avocat ou un juriste JuriUp vous aide à activer vos garanties immédiatement pour protéger votre investissement.
Les pièges à éviter
- Croire que le délai de 60 jours du nouveau CO vous dispense de vérifier attentivement la qualité des travaux à la remise des clés.
- Oublier que sous la norme SIA 118, vous ne pouvez pas retenir de l'argent ou exiger un rabais sans laisser d'abord l'entrepreneur tenter une réparation.
- Penser que la norme SIA 118 s'applique tacitement simplement parce qu'un architecte supervise le chantier.
Un cas concret
Exemple vécu
Cas simplifié tiré de la pratique · droit suisse
Béatrice a fait construire sa maison dans le canton de Neuchâtel. À l'approche de son premier hiver, quatre mois après la remise des clés, elle constate un défaut d'étanchéité au toit. Son contrat était exclusivement soumis au régime du Code des obligations. L'entrepreneur refuse d'intervenir car le délai légal de 60 jours est dépassé et le défaut était, selon lui, décelable plus tôt. Si Béatrice avait exigé l'intégration de la norme SIA 118 dans le contrat, elle aurait pu faire valoir ce défaut sans aucune discussion grâce au délai de garantie de deux ans.
Les bases légales
Questions fréquentes
Non. Il s'agit d'un ensemble de conditions générales privées édictées par la Société suisse des ingénieurs et architectes. Pour s'appliquer, la norme SIA 118 doit être expressément acceptée et intégrée dans le contrat d'entreprise signé par les deux parties.
Non, la révision de l'article 367 CO accorde ce délai de 60 jours uniquement pour les ouvrages immobiliers. Pour les ouvrages mobiliers ou les simples réparations, la règle stricte de la vérification immédiate subsiste.
Non. Le délai pour agir en justice (prescription) reste fixé à cinq ans pour les constructions immobilières, que votre contrat soit régi par le Code des obligations ou par la norme SIA 118.
Si vous dépassez le délai légal du CO (60 jours) ou le délai de garantie de deux ans (SIA 118), l'ouvrage est formellement réputé accepté. Vous perdez alors tous vos droits à la garantie pour les défauts apparents.
En principe, non. La SIA 118 donne la priorité absolue au droit à la réparation. Vous ne pouvez demander une réduction du prix que si l'entrepreneur refuse catégoriquement ou se montre incapable de réparer le défaut.
Durant les deux premières années du délai de garantie, c'est à l'entrepreneur de prouver que l'ouvrage est exempt de défaut. Sous le CO, ce fardeau repose à l'inverse toujours sur les épaules du client.
L’avis de l’équipe JuriUp
Equipe JuriUp
Juristes & avocats partenaires - droit suisse
L’erreur la plus classique que nous observons chez les propriétaires est de confondre le délai de réclamation (60 jours sous le CO ou 2 ans sous la SIA 118) avec le délai de prescription (5 ans). Ce n’est pas parce que vous disposez de 5 ans pour intenter une action en justice que vous pouvez attendre pour signaler une fissure ou une fuite d’eau. Si l’avis des défauts est fait trop tard, la prescription de 5 ans ne vous sauvera pas : l’ouvrage sera considéré comme formellement accepté.
Le critère décisif qui pousse les juristes et avocats partenaires de JuriUp à recommander vivement la norme SIA 118 aux clients privés est l’inversion du fardeau de la preuve. Ne pas avoir à mandater et payer une coûteuse expertise privée pour prouver la faute de l’entrepreneur durant les deux premières années représente une sécurité et une tranquillité d’esprit considérables. À l’inverse, un entrepreneur averti et bien conseillé préférera toujours s’en tenir au régime strict du Code des obligations.
Sources officielles
- Autorités fédérales : Code des obligations
- Autorités fédérales : Message sur la modification du CO
- KBOB : Recommandations et informations contractuelles
Informations vérifiées le 13 août 2026
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Ce comparatif fournit une information juridique générale sur le droit suisse et ne remplace pas un conseil personnalisé : le bon choix dépend de votre situation précise. Faites-la valider par un professionnel via JuriUp.