Que faire si mon locataire restitue l’appartement avec des dégâts ?
Vous devez signaler les défauts immédiatement lors de l'état des lieux de sortie ou par lettre recommandée dans les deux à trois jours. Cela vous permettra de facturer les réparations en tenant compte de l'usure normale et de retenir la garantie de loyer.
Vous devez signaler les défauts immédiatement lors de l'état des lieux de sortie ou par lettre recommandée dans les deux à trois jours. Cela vous permettra de facturer les réparations en tenant compte de l'usure normale et de retenir la garantie de loyer.
Délai légal
Signalement immédiat des défauts (2 à 3 jours ouvrables).
Urgence
Urgent
Coût
Procédure de conciliation gratuite, frais d'artisans ou d'avocat éventuels.
Qui contacter
L'autorité de conciliation en matière de baux à loyer dans le canton de votre immeuble.
Comprendre votre situation
En tant que bailleur, récupérer un appartement avec des murs abîmés, un parquet rayé ou un nettoyage bâclé est une source de stress fréquente. Si le locataire conteste sa responsabilité ou minimise les dégradations, vous devez réagir très rapidement pour ne pas perdre vos droits. La procédure lors de l’état des lieux de sortie est strictement encadrée par la loi suisse, afin de déterminer ce qui relève de l’usure normale ou d’un dommage indemnisable.
Ce que dit la loi
- Art. 267 CORestitution de la chose louée
- Art. 267a COVérification et avis des défauts
- Art. 257e COGarantie de loyer
- Art. 257f CODiligence et égards envers les voisins (entretien)
Vos droits
- Exiger la remise en état ou le remboursement des dégâts excédant l'usure normale.
- Retenir la libération de la garantie de loyer jusqu'à la résolution du litige.
- Faire appel à des artisans professionnels pour obtenir des devis de réparation chiffrés.
- Conserver l'amortissement tenant compte de la durée de vie des installations.
Les étapes à suivre
Dresser un état des lieux minutieux
Inspectez l'appartement avec le locataire sortant et consignez chaque défaut dans le procès-verbal. Précisez clairement les dégâts qui sont mis à la charge du locataire.
Envoyer un avis des défauts
Si le locataire refuse de signer le constat ou émet des réserves, vous devez impérativement lui envoyer un avis des défauts détaillé par courrier recommandé dans les deux à trois jours ouvrables au maximum.
Chiffrer le montant des réparations
Demandez des devis à des entreprises qualifiées pour réparer les dommages. Appliquez toujours la table paritaire des amortissements pour ne facturer que la valeur résiduelle des installations endommagées.
Trouver un accord sur la garantie de loyer
Présentez le décompte final à votre locataire. En cas d'accord, signez conjointement la lettre de libération de la garantie de loyer adressée à la banque, en précisant le montant qui vous revient.
Saisir l'autorité de conciliation
Sans accord amiable, vous avez l'obligation d'engager une procédure officielle (poursuite ou requête en conciliation) dans le délai strict d'un an pour éviter que le locataire ne récupère l'intégralité de sa caution.
Un locataire refuse de payer pour ses dégâts ?
Ne laissez pas passer le délai légal pour agir. Nos juristes vous accompagnent pour rédiger votre avis des défauts et récupérer vos frais.
Les erreurs à éviter
- Attendre plus de quelques jours pour envoyer l'avis des défauts formel par écrit.
- Facturer l'intégralité d'une peinture neuve sans déduire l'amortissement des années écoulées.
- Libérer la caution à la banque avant d'avoir vérifié l'état complet et fonctionnel du logement.
- Ignorer l'usure normale pour exiger une réfection totale à neuf aux frais du locataire.
L’avis de l’équipe JuriUp
L’erreur la plus fatale pour un propriétaire est le non-respect du délai d’avis des défauts. Selon l’article 267a du Code des obligations, si vous laissez passer le bref délai de deux à trois jours après la remise des clés sans signaler les dégâts par courrier recommandé (lorsque le locataire n’a pas signé de reconnaissance sur place), la loi considère que vous avez accepté les locaux en l’état. Le locataire sera alors définitivement libéré de toute responsabilité, même pour des dommages très évidents.
Par ailleurs, la vétusté du logement est souvent source de conflits. Un locataire ne paie jamais le coût d’une réfection à neuf, mais uniquement la valeur actuelle de l’objet détérioré, calculée de manière très stricte selon le tableau paritaire des amortissements. Si un litige persiste, le blocage de la garantie de loyer reste votre meilleur levier de négociation, à condition d’agir officiellement dans le délai de prescription d’un an.
L’équipe juridique JuriUp
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Questions fréquentes
Mentionnez explicitement son refus sur le document. Vous devez alors impérativement lui envoyer la liste exhaustive des dégâts par courrier recommandé dans les deux ou trois jours ouvrables suivants, ce qui constituera votre avis des défauts légal.
Oui. Si l'appartement n'est pas rendu dans un état de propreté approfondi, vous pouvez engager une entreprise de nettoyage et mettre la facture à la charge exclusive du locataire sortant.
Les petits trous soigneusement rebouchés au mastic sont généralement considérés comme de l'usure normale. En revanche, de très nombreux trous, de gros perçages ou un rebouchage mal exécuté constituent un dégât indemnisable.
Un parquet a une durée de vie estimée à 40 ans selon la table des amortissements. Si le parquet a déjà 20 ans au moment du départ du locataire, ce dernier ne devra payer que 50 % du coût réel de la réparation ou du ponçage.
Si vous ne parvenez pas à un accord, la banque libérera la somme en faveur du locataire un an après la fin du bail, à moins que vous n'ayez intenté une poursuite ou saisi l'autorité de conciliation entre-temps.
Oui, mais uniquement s'il s'agit d'un défaut caché qu'il était impossible de déceler lors des vérifications usuelles. Vous devrez obligatoirement l'annoncer au locataire par écrit immédiatement après sa découverte.
Ressources utiles
Sources
- Code des obligations (Art. 267a - Vérification et avis des défauts)
- Logement en Suisse : défauts et location
- Office fédéral du logement (OFL) - Droit du bail
Dernière mise à jour : 6 septembre 2026
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Ce guide fournit une information juridique générale concernant le droit suisse et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, faites valider votre cas par un professionnel via JuriUp.