Mon propriétaire a-t-il le droit d’augmenter mon loyer en cours de bail à cause du taux de référence ?

Le taux de référence n’est pas cité à l’art. 269a CO. Cet article énumère les loyers qui ne sont en règle générale pas abusifs, dont ceux qui sont justifiés par des hausses de coûts (let. b). Une hausse du taux hypothécaire est l’un de ces coûts, et son calcul est réglé par l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Le taux de référence repose sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse. Le DEFR le publie chaque trimestre (art. 12a OBLF).

L’art. 13 OBLF fixe, selon le niveau du taux hypothécaire, la hausse de loyer admise pour chaque variation du taux. Il faut aussi tenir compte des variations antérieures du taux : si elles ont déjà entraîné une modification du loyer, la hausse s’en trouve réduite. À l’inverse, si le taux baisse, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies du bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts.

La forme exigée pour la hausse

Le bailleur peut majorer le loyer en tout temps pour le prochain terme de résiliation. L’avis, avec indication des motifs, doit vous parvenir dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et utiliser la formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). La formule doit mentionner l’ancien et le nouveau loyer, les charges, la date d’entrée en vigueur, les motifs précis, les conditions de contestation et la liste des autorités de conciliation du canton (art. 19 OBLF).

La majoration est nulle si elle n’est pas notifiée sur la formule officielle, si les motifs manquent, ou si elle est assortie d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO).

Contester la hausse

Si vous estimez la majoration abusive, vous pouvez la contester devant l’autorité de conciliation en matière de bail dans les 30 jours qui suivent l’avis (art. 270b al. 1 CO). Pour évaluer le coût d’une démarche, consultez Combien coûte la contestation d’un loyer en Suisse ?. Les questions de bail relèvent du droit immobilier et foncier.

Loyer calculé sur les coûts : si le loyer est calculé durablement sur la base des coûts, le bailleur peut, en cas de hausse du taux hypothécaire, répercuter l’augmentation des charges relatives à l’ensemble du capital investi (art. 13 al. 3 OBLF).

Plan de paiement ou contrat-cadre : s’il existe un plan de paiement ou un contrat-cadre au sens de l’art. 269a let. d et f CO, seules ces réglementations s’appliquent lors d’une modification du taux hypothécaire (art. 13 al. 2 OBLF).

Loyer indexé : la hausse ne peut être notifiée qu’à partir de la publication officielle du nouvel indice (art. 19 al. 2 OBLF).

Autres coûts : la hausse du taux n’est qu’un motif parmi d’autres. Le bailleur peut aussi invoquer d’autres hausses de coûts, qu’un avocat examinera sur votre dossier.