Le propriétaire a-t-il le droit de résilier le bail d’un locataire parti en EMS ?

Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). Pour un logement, le délai légal est de trois mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266c CO). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton, qui indique au locataire comment contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). À défaut, le congé est nul (art. 266o CO).

Selon le Tribunal fédéral, la seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : le congé est annulable lorsqu’il contrevient à ces règles (art. 271 al. 1 CO, arrêt 4A_388/2016). Le congé doit être motivé si le locataire le demande (art. 271 al. 2 CO).

Ce que le Tribunal fédéral examine

Pour juger si le congé contrevient aux règles de la bonne foi, il ne s’agit pas de déterminer si le locataire était placé définitivement en EMS au moment de la résiliation. La question est de savoir si le bailleur pouvait légitimement déduire, des éléments dont il avait connaissance à cette date, que le locataire ne reviendrait plus dans son logement (arrêt 4A_388/2016).

Dans cette affaire, le congé a été jugé valable alors que le placement n’avait pas encore de caractère définitif et que la locataire revenait régulièrement dans l’appartement pour y déjeuner, sans jamais y dormir. Sa fille avait annoncé par écrit qu’elle viendrait y habiter, s’y était installée avec ses enfants et avait apporté des modifications au logement.

Si le bailleur fournit un faux motif et qu’il n’est pas possible d’établir le motif réel, le congé ne repose sur aucun motif sérieux, ce qui justifie son annulation (arrêt 4A_388/2016).

Si le logement est celui de la famille

Lorsque le logement sert de logement à la famille, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO). Sinon, il est nul (art. 266o CO). Le conjoint ou le partenaire enregistré du locataire peut aussi contester le congé, demander la prolongation du bail et exercer les autres droits du locataire en cas de congé (art. 273a CO). Voyez les droits de l’époux qui reste dans le logement.

Contester le congé ou demander une prolongation

Pour contester le congé, il faut saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 al. 1 CO). Un congé envoyé en recommandé est reçu dès que le destinataire peut le retirer à la poste selon l’avis de retrait, en règle générale le lendemain du dépôt de l’avis, même s’il ne le retire pas (ATF 137 III 208 et ATF 143 III 15). Pour un bail de durée indéterminée, la demande de prolongation doit être faite dans le même délai (art. 273 al. 2 let. a CO). Une prolongation peut être demandée lorsque la fin du contrat aurait pour le locataire ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 CO). Si l’autorité rejette la demande d’annulation du congé, elle examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO).

Dans l’affaire genevoise, le tribunal de première instance avait refusé la prolongation parce que la locataire était domiciliée en EMS. Le Tribunal fédéral a renvoyé cette question à la cour cantonale.

Si votre proche ne peut plus agir, le congé doit être contesté par la personne qui a le pouvoir de le représenter. À défaut, adressez-vous sans tarder à l’autorité de protection de l’adulte, et faites suivre son courrier pour ne pas laisser passer le délai de 30 jours. Voyez qui peut résilier le bail d’un parent qui ne peut plus signer.

Information générale, pas une consultation juridique. JuriUp n’est pas une étude d’avocats et ne délivre pas de prestation réservée aux avocats.

Loyer impayé. Si le locataire a du retard pour payer un terme échu, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement de 30 jours au moins et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail (art. 257d al. 1 CO). Faute de paiement, il peut résilier moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO). Aucune prolongation n’est alors accordée (art. 272a al. 1 let. a CO). Pour le logement de la famille, l’avis fixant le délai de paiement doit aussi être communiqué séparément au conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO).

Sous-location non autorisée. Si le locataire sous-loue sans autorisation et ne donne pas suite à une mise en demeure écrite, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée lorsqu’il aurait été en droit de s’opposer à la sous-location, notamment parce qu’elle était utilisée dans un but de substitution de locataires (ATF 134 III 446). Pour un logement, ce congé se donne moyennant un délai minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257f al. 3 CO). Voyez la reprise du bail d’un parent entré en EMS.