Ai-je le droit de reprendre le bail de mon parent entré en EMS ?

Le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Le Code des obligations ne prévoit pas cette possibilité pour un logement. Pour que vous deveniez locataire, il faut donc l’accord du bailleur, par exemple un nouveau bail conclu avec vous.

Habiter le logement ne fait pas de vous un locataire

Si vous habitez chez votre parent sans être locataire, vous ne pouvez pas contester un congé en votre nom : la loi donne ce droit, devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, à la partie qui reçoit le congé (art. 273 al. 1 CO) et, pour le logement de la famille, au conjoint ou au partenaire enregistré du locataire (art. 273a al. 1 et 3 CO). Si vous êtes son conjoint, voyez les droits de l’époux qui reste dans le logement.

Ce que vous pouvez faire

Demander un bail à votre nom. Le bailleur est libre d’accepter ou de refuser, et de proposer d’autres conditions, par exemple un autre loyer. Si vous estimez le loyer initial abusif, vous pouvez le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du logement, si vous avez été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local, ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial par rapport au précédent loyer (art. 270 al. 1 CO).

Être présenté comme locataire de remplacement. Si votre parent restitue le logement sans observer le délai ou le terme de congé, il peut vous présenter comme nouveau locataire. Il est libéré de ses obligations si vous êtes solvable, si le bailleur ne peut raisonnablement vous refuser et si vous êtes disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant (arrêt 4A_373/2008). Le bailleur n’est pas pour autant obligé de conclure le bail avec vous. Si votre parent ne peut plus agir, c’est la personne qui a le pouvoir de le représenter qui le fait, dans les limites de ses pouvoirs et hors conflit d’intérêts (art. 365 al. 3 et 403 al. 2 CC). Un curateur a en principe besoin du consentement de l’autorité de protection de l’adulte pour liquider le ménage et résilier le bail (art. 416 al. 1 ch. 1 CC). Voyez qui peut résilier le bail d’un parent qui ne peut plus signer.

La sous-location ne remplace pas un changement de locataire. Le locataire peut sous-louer avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur est en droit de s’opposer à une sous-location utilisée dans un but de substitution de locataires. Si le locataire sous-loue sans autorisation et ne donne pas suite à une mise en demeure écrite, le bailleur peut alors, dans ce cas, résilier le bail de manière anticipée (ATF 134 III 446).

Le risque d’un congé. Dans une affaire genevoise, la fille d’une locataire placée en EMS s’était installée dans l’appartement avec ses enfants et y avait apporté des modifications. Le Tribunal fédéral a jugé valable le congé donné par la bailleresse, qui pouvait raisonnablement en déduire que la locataire ne réintégrerait pas l’appartement (arrêt 4A_388/2016). Voyez quand le bailleur peut résilier le bail d’un locataire parti en EMS.

Si votre parent décède

Les héritiers acquièrent de plein droit l’universalité de la succession dès qu’elle est ouverte (art. 560 al. 1 CC). S’il y a plusieurs héritiers, les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu’au partage, et les héritiers disposent en commun des biens de la succession (art. 602 al. 1 et 2 CC). Les héritiers peuvent, ensemble et par écrit, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal (art. 266i et 266l CO). Voyez aussi notre fiche sur le décès du locataire.

Information générale, pas une consultation juridique. JuriUp n’est pas une étude d’avocats et ne délivre pas de prestation réservée aux avocats.

Vous avez signé le bail comme locataire avec votre parent. Vous êtes alors locataire vous aussi. Pour résilier, toutes les personnes qui ont signé le bail doivent signer la résiliation.

Vous représentez votre parent. Si vous êtes son mandataire pour cause d’inaptitude ou son curateur et souhaitez reprendre son logement, vos intérêts peuvent entrer en conflit avec les siens. En cas de conflit d’intérêts, le mandataire doit solliciter immédiatement l’intervention de l’autorité de protection de l’adulte et ses pouvoirs prennent fin de plein droit (art. 365 al. 2 et 3 CC). Ceux du curateur prennent fin de plein droit dans l’affaire en cause, et l’autorité nomme un substitut ou règle l’affaire elle-même (art. 403 CC).