Mon propriétaire a-t-il le droit de m’imposer de payer les petites réparations ?
Oui. Selon l'article 259 du Code des obligations, vous devez payer de votre poche pour le « petit entretien » de votre appartement. Cela concerne les réparations mineures et les remplacements simples qui coûtent généralement moins de 150 francs et ne nécessitent pas de spécialiste.
- En droit suisse, le locataire doit payer les menus travaux de nettoyage et de réparation.
- Ce principe légal est souvent appelé le « petit entretien » de l'appartement.
- La limite tolérée se situe généralement entre 150 et 200 francs par intervention.
- Si la réparation nécessite de faire appel à un artisan qualifié, c'est le bailleur qui paie.
- Le remplacement des ampoules, des filtres et du tuyau de douche est à votre charge exclusive.
Ce que dit la loi
Ce que dit le droit suisse sur le petit entretien
Selon l’article 259 du Code des obligations, l’entretien général du logement incombe au bailleur, mais la loi prévoit une exception claire : le petit entretien en droit du bail suisse est obligatoirement à la charge du locataire. Il s’agit des menus travaux de nettoyage et des réparations indispensables à l’usage normal de l’appartement.
En pratique, cette règle concerne toutes les petites réparations qui peuvent être accomplies par une personne moyenne, sans recourir à un spécialiste, pour autant que la pièce de rechange soit facilement disponible dans le commerce. La jurisprudence et les usages fixent généralement la limite de coût acceptable pour ces interventions à un montant compris entre 150 et 200 francs au maximum par cas.
Où se situe la limite avec les grosses réparations ?
Le critère décisif pour déterminer qui doit payer n’est pas uniquement le prix, mais surtout la nécessité d’un savoir-faire spécialisé. Par exemple, si une réparation électrique ou de plomberie coûte seulement 80 francs de matériel, mais qu’elle exige impérativement l’intervention d’un professionnel pour des raisons de sécurité, les frais incombent au bailleur. Dès que le problème s’apparente à un réel défaut de la chose louée (comme une chaudière en panne, un court-circuit ou des infiltrations d’eau), vous n’avez pas à mettre la main au porte-monnaie.
Il est donc essentiel de toujours avertir la régie immobilière avant de mandater un artisan pour éviter que les frais ne vous soient imputés à tort ou que la régie ne conteste le choix de l’entreprise.
Les exceptions et les pièges
Cas particulier 1 : L’intervention d’un spécialiste est indispensable. Même si la pièce de rechange coûte moins de 150 francs, si la réparation nécessite le déplacement d’un monteur qualifié (par exemple pour ouvrir un appareil encastré, réparer un store bloqué dans son caisson ou toucher au réseau électrique), la facture totale incombe au propriétaire.
Cas particulier 2 : Les clauses contractuelles abusives. Si votre bail indique que vous devez participer à hauteur d’un certain pourcentage aux frais d’entretien généraux de l’immeuble, ou que vous devez payer une franchise forfaitaire de 100 francs à chaque intervention d’un artisan, cette clause est considérée comme nulle. Le propriétaire ne peut pas se décharger contractuellement de ses obligations légales d’entretien.
Un cas concret
Exemple vécu
Cas simplifié tiré de la pratique · droit suisse
Marc habite dans le canton de Fribourg et constate que le tuyau de sa douche fuit et que son lave-vaisselle ne chauffe plus l'eau. Il se rend dans un magasin de bricolage pour acheter un nouveau tuyau de douche à 30 francs et l'installe lui-même, car cela relève du petit entretien à sa charge. En revanche, pour le lave-vaisselle, il avertit immédiatement sa régie. Comme cette réparation nécessite l'intervention d'un dépanneur professionnel, c'est le propriétaire qui devra payer l'intégralité de la facture.
Les bases légales
Valable dans quel canton ?
Cette réponse repose sur le droit fédéral : la règle est la même dans toute la Suisse, quel que soit votre canton.
- Genève
- Vaud
- Valais
- Fribourg
- Neuchâtel
- Jura
- Berne
- et tous les cantons suisses
Que faire concrètement
-
Évaluer la gravité du problème
Vérifiez si la réparation nécessite des connaissances techniques particulières ou si vous pouvez facilement la réaliser vous-même.
-
Acheter la pièce de rechange
Si la réparation relève du petit entretien, achetez la pièce dans un commerce spécialisé (ampoule, joint, filtre, etc.) et remplacez-la vous-même.
-
Avertir la régie pour les gros défauts
Si le montant de la réparation dépasse 150 francs ou qu'elle requiert un artisan professionnel, signalez le défaut par écrit à votre propriétaire avant de commander les travaux.
-
Contester les factures abusives
Si la régie vous envoie une facture d'un professionnel pour une réparation qui lui incombe légalement, contestez-la immédiatement par courrier recommandé.
Un litige avec votre propriétaire concernant des travaux ?
Nos avocats partenaires spécialisés en droit du bail vous conseillent sur la répartition des frais et vous aident à contester les factures abusives de votre régie.
Questions fréquentes
Non. Le remplacement d'une vitre ne relève pas du petit entretien car il nécessite un vitrier. Si vous avez brisé la vitre, c'est votre assurance responsabilité civile (RC) qui prendra en charge les coûts, déduction faite de votre franchise.
Ça dépend. Le nettoyage du siphon superficiel (sous le lavabo) est à la charge du locataire. Si le bouchon se situe plus loin dans la tuyauterie et nécessite un plombier avec une machine spéciale, c'est le bailleur qui paie, sauf s'il prouve une grave négligence de votre part.
Non. Toute clause de votre contrat de bail qui vous obligerait à payer une franchise fixe (par exemple 100 francs à chaque passage d'un artisan pour des pannes normales) est nulle selon les tribunaux suisses.
Oui. Si le tuyau de douche ou le pommeau est abîmé, percé ou massivement entartré, son remplacement fait partie de l'entretien courant que vous devez effectuer à vos frais avant l'état des lieux de sortie.
Le propriétaire. Le détartrage d'un grand chauffe-eau nécessite l'intervention d'un technicien qualifié et de l'outillage spécifique. Cette tâche est donc exclue du petit entretien et demeure à la charge du bailleur.
Non, sauf en cas d'urgence absolue (inondation importante, panne de chauffage en hiver extrême). Pour un défaut ordinaire, vous devez laisser le soin à la régie de mandater le réparateur, sous peine de devoir payer vous-même la facture de l'artisan.
L’avis de l’équipe JuriUp
Equipe JuriUp
Juristes & avocats partenaires - droit suisse
La thématique du petit entretien est l’une des causes les plus fréquentes de litiges lors de l’état des lieux de sortie en Suisse. Le piège classique est de laisser s’accumuler les petites choses cassées pendant plusieurs années de location. Lorsque vous rendez les clés, le bailleur vous facturera non seulement les filtres de la hotte, les verres à dents de la salle de bains et les ampoules grillées, mais aussi le temps de travail du concierge ou d’un artisan pour procéder à tous ces remplacements. La facture peut alors très vite s’envoler et pénaliser votre caution.
Le réflexe qui sauve : effectuez toujours ces remplacements réguliers vous-même, au fur et à mesure. Enfin, si un gros appareil électroménager (loué avec l’appartement) tombe en panne à cause de sa vétusté, ne cédez pas si la régie tente de vous faire payer une participation aux frais sous prétexte d’une clause forfaitaire dans votre bail. Ce type d’imposition est illégal et vous êtes en droit de vous y opposer fermement.
Sources officielles
- Fedlex : Code des obligations (CO)
- ch.ch : Défauts et dommages dans un logement loué
- OFL : Entretien de la chose louée
Informations vérifiées le 13 août 2026
Pages liées
Un litige avec votre propriétaire concernant des travaux ?
Nos avocats partenaires spécialisés en droit du bail vous conseillent sur la répartition des frais et vous aident à contester les factures abusives de votre régie.
La règle exposée ici découle directement de la loi et s’applique dans toute la Suisse. Cette page fournit une information juridique générale sur le droit suisse et ne remplace pas un conseil personnalisé : faites valider votre situation par un professionnel via JuriUp.