Arnaque au faux e-mail du bailleur ou de la régie : la fausse hausse de loyer et le faux décompte de charges en Suisse
Un faux e-mail de régie annonce une hausse de loyer, un décompte de charges ou un changement de compte bancaire, et vous fait payer sur l'IBAN du fraudeur. Une vraie hausse suit une procédure précise : sans formule officielle, elle est nulle.
Comment ça marche
Le fraudeur se fait passer pour votre bailleur ou votre régie. Il vous écrit par e-mail ou par courrier, avec un logo et un ton administratif imités, pour vous demander de payer le loyer ou un solde de charges sur un nouveau compte. Il s’agit d’une fraude à la facture modifiée, souvent combinée à du hameçonnage (phishing) : l’e-mail cherche à vous faire agir vite, sans vérifier.
Le prétexte varie : changement de banque de la régie, hausse de loyer, rattrapage de charges ou décompte de chauffage. Le message peut aussi contenir un lien vers un faux portail de locataire qui récolte vos identifiants ou vos données bancaires.
Face à une demande de hausse, le droit du bail vous protège. L’avis de majoration, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Un simple e-mail sans formule officielle ne vaut donc pas hausse de loyer.
Les mêmes règles valent pour les autres modifications au détriment du locataire, par exemple l’introduction de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO). Attention : la signature peut être reproduite mécaniquement sur la formule officielle (art. 269d al. 4 CO). L’absence de signature manuscrite n’est donc pas, à elle seule, un signe de fraude.
Pour les charges, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Ce sont les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose (art. 257b al. 1 CO). Un montant forfaitaire inventé, sans lien avec votre bail, est suspect.
Le déroulé de l’arnaque
- Le fraudeur envoie un e-mail ou un courrier au nom de la régie ou du bailleur, avec un logo et une mise en page copiés, parfois à partir d'informations sur votre logement obtenues ailleurs.
- Le message annonce un changement : nouveau compte bancaire, hausse de loyer ou solde de charges à régler, avec une date limite courte.
- Il demande de payer sur un nouvel IBAN et de ne pas répondre à l'ancienne adresse, ou de cliquer sur un lien pour confirmer le changement.
- Vous virez le loyer ou le solde sur le compte du fraudeur. Le vrai bailleur ne reçoit rien et le loyer apparaît comme impayé.
- Le vrai bailleur relance, ou le fraudeur revient avec une nouvelle demande. La fraude se découvre souvent à ce moment-là, parfois après plusieurs mois.
Exemples concrets
Le faux avis de changement de compte de la régie
EmailLe message crée une urgence et vous demande de modifier votre ordre permanent sans aucune vérification. Un changement de compte se confirme par un moyen que vous connaissez déjà, par exemple le numéro de téléphone figurant sur votre bail ou sur un courrier précédent.
La fausse hausse de loyer par simple e-mail
EmailUne hausse de loyer doit être notifiée au moyen de la formule officielle agréée par le canton, avec les motifs. Elle est nulle sans cette formule, et aussi lorsqu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Ce message cumule ces défauts et ajoute une pièce jointe à ouvrir.
Le faux décompte de charges avec lien de paiement
SMSLe message ne contient ni période, ni détail, ni nom du bailleur, et il renvoie vers un lien de paiement. Vous pouvez demander à consulter les pièces justificatives du décompte (art. 257b al. 2 CO), ce qu'un fraudeur ne peut pas vous fournir.
Signaux d’alerte
- Un changement d'IBAN annoncé uniquement par e-mail, SMS ou courrier non sollicité
- Une hausse de loyer sans formule officielle ni motifs, ou accompagnée d'une menace de résiliation
- Un délai de paiement très court et une pression pour agir vite
- Une adresse d'expéditeur qui imite celle de la régie sans être identique, ou un lien vers un portail inconnu
- Un décompte de charges sans période, sans détail, ou pour des charges que votre bail ne prévoit pas
- La demande de ne pas contacter l'ancien interlocuteur ou de ne pas appeler la régie
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Comment se protéger
- Avant de modifier un ordre permanent, appelez la régie au numéro figurant sur votre bail ou sur un ancien courrier, pas à celui du message
- Exigez la formule officielle pour toute hausse de loyer ou tout nouveau frais accessoire, et comparez-la avec votre bail
- Demandez à consulter les pièces justificatives de tout décompte de charges suspect
- N'ouvrez pas les pièces jointes et ne cliquez sur aucun lien d'un message inattendu de la régie
- Vérifiez le nom du bénéficiaire affiché par votre banque avant de valider un virement vers un nouveau compte
- Conservez les messages, les en-têtes d'e-mail et les captures d'écran
Que faire si vous êtes victime
- Contactez votre banque sans attendre pour l'informer du virement effectué sur un faux compte
- Prévenez immédiatement votre vrai bailleur ou votre vraie régie par écrit et par téléphone, et continuez de documenter vos paiements
- Conservez toutes les preuves : e-mails, pièces jointes, justificatifs de virement, captures d'écran
- Signalez l'incident à l'OFCS sur https://www.bacs.admin.ch/fr/annoncez-a-l-ofcs
- Déposez plainte pénale auprès de la police. Un loyer dépasse presque toujours le seuil du petit montant, mais un avocat peut apprécier votre situation
- Si votre bailleur vous fixe par écrit un délai de paiement, répondez-lui sans attendre : pour un logement, ce délai est de 30 jours au moins (art. 257d al. 1 CO)
- Si vous avez cliqué sur un lien ou saisi des identifiants, changez vos mots de passe et prévenez votre banque
Questions fréquentes
Non, une hausse de loyer notifiée par simple e-mail sans formule officielle est nulle. Elle doit être effectuée au moyen d'une formule agréée par le canton, avec indication des motifs, et parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation (art. 269d al. 1 CO, texte sur Fedlex). Elle est aussi nulle si elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO).
Vous avez 30 jours. Si vous estimez la hausse abusive, vous pouvez la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270b al. 1 CO, texte sur Fedlex). Cela vaut aussi pour l'introduction de nouveaux frais accessoires (art. 270b al. 2 CO). En Vaud, la commission de conciliation siège auprès de la préfecture. À Genève, il s'agit de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du Pouvoir judiciaire.
Non, il n'est pas perçu de frais judiciaires pour les litiges portant sur des baux à loyer d'habitations ou de locaux commerciaux (art. 113 al. 2 let. c CPC), et il n'est pas alloué de dépens en procédure de conciliation (art. 113 al. 1 CPC, texte sur Fedlex). Un avocat éventuel reste à votre charge selon ses honoraires.
Demandez d'abord les pièces justificatives. Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO, texte sur Fedlex). Les frais accessoires ne sont dus que s'ils ont été convenus spécialement (art. 257a al. 2 CO). Quand le bailleur les perçoit sur décompte, il doit l'établir au moins une fois par an et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF).
Le vrai bailleur peut le considérer en retard de paiement. Il peut lui fixer par écrit un délai de paiement et le menacer de résilier le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour un logement (art. 257d al. 1 CO, texte sur Fedlex). Prévenez donc vite votre bailleur et votre banque. Qui supporte la perte du virement dépend des circonstances : un avocat l'évaluera sur votre dossier.
Oui. Une telle fraude peut relever de l'escroquerie (art. 146 al. 1 CP) ou de l'utilisation frauduleuse d'un ordinateur (art. 147 al. 1 CP). Si l'acte ne vise qu'un élément patrimonial de faible valeur, soit 300 francs au plus selon le Tribunal fédéral (ATF 142 IV 129), l'auteur n'est puni que sur plainte et d'une amende (art. 172ter al. 1 CP). Le droit de porter plainte se prescrit alors par trois mois, dès que vous connaissez l'auteur de l'infraction (art. 31 CP). Un loyer dépasse en général ce seuil, mais agissez sans attendre. Les informations sur le dépôt de plainte figurent sur ch.ch.
Sources
- Office fédéral de la cybersécurité (OFCS) - Conseils pour les particuliers
- Office fédéral de la cybersécurité (OFCS) - Que faire en cas de préjudice financier
- Prévention Suisse de la Criminalité (PSC) - Escroquerie
Dernière mise à jour : 7 novembre 2026
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