Résiliation ordinaire du bail
La résiliation ordinaire du bail est l'acte par lequel une partie met fin à un contrat de location à durée indéterminée en respectant les délais et les termes prévus.
Définition et explication
La résiliation ordinaire du bail s’applique aux contrats de location à durée indéterminée. Contrairement aux congés extraordinaires liés à une faute ou un défaut, ce type de résiliation ne nécessite pas de motif grave. Il suffit de respecter le délai de congé et le terme prévus par la loi ou le contrat.
Pour un bailleur, l’utilisation de la formule officielle agréée par le canton est obligatoire. Un locataire marié ou lié par un partenariat enregistré bénéficie d’une protection supplémentaire touchant au droit de la famille. Les deux conjoints doivent recevoir la notification séparément.
Le principe de la liberté contractuelle prévaut dans le droit des contrats et des affaires, ce qui autorise chaque partie à mettre fin au bail sans justification initiale. Toutefois, la résiliation ne doit pas contrevenir aux règles de la bonne foi.
Conditions et délais de la résiliation ordinaire
Vous devez vérifier trois éléments pour qu’une résiliation ordinaire soit valable :
- Le délai de congé : La loi impose un minimum de trois mois pour les habitations et de six mois pour les locaux commerciaux. Le contrat peut prévoir un délai plus long, mais pas plus court.
- Le terme : Le contrat prend fin à une date précise appelée échéance. Si le bail ne fixe rien, le congé est donné pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail.
- La forme : Le congé doit être donné par écrit. Le bailleur utilise en plus une formule officielle agréée par le canton. Le locataire envoie une lettre signée, avec le consentement exprès de son conjoint ou de son partenaire enregistré si le logement sert de logement de famille.
Si la notification parvient au destinataire après le délai, le congé reste valable mais produit ses effets pour le prochain terme pertinent. Si vous recevez un congé, vous disposez de 30 jours dès sa réception pour saisir l’autorité de conciliation afin de demander son annulation ou une prolongation du bail, en lien avec les aspects du droit immobilier et foncier.
Un congé respectant les délais légaux
Une propriétaire souhaite récupérer son appartement pour y loger sa fille. Le contrat prévoit une échéance et un préavis fixés. La propriétaire envoie la formule officielle de résiliation par courrier recommandé à la mi-juin. Le locataire reçoit le pli le vingt juin. Le délai de préavis avant l’échéance est respecté. Le locataire comprend que le congé est valable sur la forme. Il décide néanmoins de demander une prolongation de bail car il ne trouve pas de nouveau logement assez rapidement.
À retenir
Formule officielle de résiliation adressée au locataire par pli recommandé.
Motif de la résiliation : Besoin propre pour un membre de la famille.
Date de l’échéance : 30 septembre.
Voies de recours indiquées pour saisir l’Autorité de conciliation.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 266a, 266c, 266d, 266l, 266m, 266n, 266o, 271, 272 et 273 (https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr) ; ATF 137 III 208 et ATF 143 III 15 (réception du congé).
