Ai-je le droit de résilier mon bail plus tôt si j’entre en EMS ?

Le chapitre du Code des obligations consacré au bail ne contient aucune règle sur l’entrée en EMS. Un bail de durée déterminée prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue (art. 266 al. 1 CO). Un bail de durée indéterminée se résilie en observant les délais et les termes de congé (art. 266a al. 1 CO). Tant que le bail n’a pas pris fin, le loyer reste dû. Vous pouvez aussi demander au bailleur s’il accepte une autre date de fin, mais il n’y est pas obligé.

Résilier avec le délai légal

Un bail d’habitation se résilie avec un délai de congé de trois mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266c CO). Votre bail peut prévoir un délai plus long ou un autre terme (art. 266a al. 1 CO). Si le délai ou le terme n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO).

La résiliation doit être donnée par écrit (art. 266l al. 1 CO) et signée par toutes les personnes qui ont signé le bail. Vous n’avez pas besoin d’indiquer de motif, mais vous devez le donner si le bailleur le demande (art. 271 al. 2 CO). La formule officielle est exigée du bailleur seulement (art. 266l al. 2 CO). Envoyez votre lettre en recommandé.

Lorsque le logement sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, même si celui-ci n’a pas signé le bail (art. 266m al. 1 CO et art. 169 CC). S’il n’est pas possible de recueillir ce consentement ou si le conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au juge (art. 266m al. 2 CO). Ces règles valent aussi pour les partenaires enregistrés (art. 266m al. 3 CO). Une résiliation qui ne les respecte pas est nulle (art. 266o CO). Si votre conjoint reste dans le logement, voyez les droits de l’époux qui reste dans le logement.

Ce qui compte est le moment où la résiliation parvient au bailleur. Selon le Tribunal fédéral, une lettre recommandée qui n’a pas pu être remise au destinataire est reçue dès qu’il est en mesure de la retirer au guichet de la poste, selon l’avis de retrait (ATF 137 III 208). Envoyez-la suffisamment tôt pour qu’elle arrive avant le début du délai de congé.

Partir plus tôt avec un locataire de remplacement

Si vous rendez le logement sans observer le délai ou le terme de congé, vous n’êtes libéré de vos obligations que si vous présentez au bailleur un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui est disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant (arrêt 4A_373/2008). À défaut, vous devez payer le loyer jusqu’à la fin du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). Le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des dépenses qu’il a pu épargner et des profits qu’il a retirés d’un autre usage du logement ou auxquels il a intentionnellement renoncé (art. 264 al. 3 CO). Voyez aussi les cas où le bailleur peut refuser votre candidat.

Les justes motifs : possibles, mais avec le délai légal

Si, pour de justes motifs, l’exécution du bail devient intolérable pour vous, vous pouvez le résilier à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal (art. 266g al. 1 CO). Selon le Tribunal fédéral, ce congé peut viser n’importe quelle date, avec le délai légal (arrêt 4A_54/2018). Il ne dispense donc pas du délai de trois mois, mais il évite d’attendre le terme ou l’échéance prévus par le bail. Le juge statue sur les conséquences pécuniaires de ce congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances (art. 266g al. 2 CO).

Selon le Tribunal fédéral, seules des circonstances d’une gravité exceptionnelle, qui n’étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du bail et qui ne résultent pas d’une faute de la partie qui s’en prévaut, constituent de justes motifs. Elles doivent rendre la poursuite du bail objectivement intolérable. Il faut résilier immédiatement après leur survenance, et la lettre doit faire comprendre qu’il ne s’agit pas d’une résiliation ordinaire. Le juge prend en considération tous les éléments du cas particulier (arrêt 4A_531/2014 du 20 janvier 2015).

Une maladie grave du locataire peut constituer un juste motif. Dans une affaire zurichoise, le Tribunal fédéral l’a admis pour une locataire tombée dans une grave crise psychique, avec des crises d’angoisse dans son logement, après un cambriolage : le bail a pris fin avec le délai légal de trois mois, au lieu de l’échéance prévue par le contrat (arrêt 4C.375/2000 du 31 août 2001). Le Code des obligations ne contient pas de règle sur l’entrée en EMS : chaque situation est examinée au cas par cas.

Autres situations

Vous ne pouvez plus signer vous-même. Une autre personne ne peut résilier en votre nom que si elle a le pouvoir de vous représenter. Un curateur doit en principe obtenir en outre le consentement de l’autorité de protection de l’adulte (art. 416 CC). Voyez qui peut résilier le bail d’un parent qui ne peut plus signer.

Décès. En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal (art. 266i CO). Voyez aussi notre fiche sur le décès du locataire.

Information générale, pas une consultation juridique. JuriUp n’est pas une étude d’avocats et ne délivre pas de prestation réservée aux avocats.

Séjour temporaire. Si vous comptez rentrer chez vous, aucune règle ne vous oblige à résilier. Le bailleur peut toutefois résilier lui-même, en respectant le délai et le terme de congé et sur la formule officielle, envoyée séparément à votre conjoint ou partenaire enregistré pour le logement de la famille (art. 266a, 266c, 266l al. 2 et 266n CO). Vous pouvez contester ce congé, ou demander une prolongation du bail, devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 al. 1 et 2 let. a CO). Selon le Tribunal fédéral, son congé n’est pas contraire à la bonne foi s’il pouvait légitimement déduire des éléments dont il avait connaissance que vous ne reviendriez plus dans votre logement (arrêt 4A_388/2016). Voyez quand le bailleur peut résilier le bail d’un locataire parti en EMS.

Bail de durée déterminée. Il prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue (art. 266 al. 1 CO). S’il est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO). Pour partir avant la date convenue, vous pouvez présenter un locataire de remplacement solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui est disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, en remettant à temps au bailleur un dossier complet (art. 264 CO).

Prestations complémentaires à Genève. Selon le Tribunal de protection de l’adulte et de l’enfant de Genève, le loyer n’est pris en compte dans le calcul des prestations complémentaires que durant trois mois : le mois courant de la date de soins de maintien et deux mois supplémentaires. Dans les autres cantons, renseignez-vous auprès de l’organe des prestations complémentaires.