Section 2 Logements locatifs à loyer modéré

En règle générale, seuls les immeubles d’habitation comptant au moins trois logements bénéficient de l’encouragement.

¹L’Office fédéral du logement (office) détermine le nombre des logements bénéficiant de l’encouragement dans un immeuble.

²Dans les grands immeubles d’habitation, des prêts ne sont accordés que pour une partie des logements.

³Pendant la durée de l’aide fédérale, la réduction d’intérêts peut être transférée d’un logement à un autre.

¹Le propriétaire ou le titulaire du droit de superficie doit financer au moins 10 % du coût de revient par des fonds propres.

²Pour les rénovations, 10 % de l’ensemble des frais de rénovation doivent, en règle générale, être financés par des fonds propres.

¹Les coûts immobiliers à prendre en compte sont:

a.

les intérêts sur le capital propre et sur le capital emprunté;

b.

la rente du droit de superficie;

c.

les amortissements;

d.

les frais d’entretien ainsi que les contributions au fonds de rénovation;

e.

les frais de gestion;

f.

le supplément-risque;

g.

les charges et les impôts liés à la chose.

²Le taux d’intérêt sur le capital propre investi ne doit pas dépasser le taux d’intérêt usuel des hypothèques en 1^er rang.

³Pour la part du capital emprunté qui dépasse 65 % du coût de revient, un taux d’intérêt plus élevé peut être appliqué; la différence de taux ne doit néanmoins pas dépasser ³/₄ de %.

⁴Le taux de la rente du droit de superficie ne doit pas, en règle générale, dépasser le taux d’intérêt usuel des hypothèques en 1^er rang.

⁵Le taux d’amortissement doit être fixé de telle sorte qu’au moins les deux tiers du prêt de la Confédération et au plus 30 % du coût de revient puissent être remboursés pendant la durée de l’aide fédérale.

⁶Un montant forfaitaire peut être calculé pour les coûts mentionnés à l’al. 1, let. d à g. Le DEFR fixe ce montant forfaitaire.

⁷Le propriétaire ou le titulaire du droit de superficie veille à ce que les moyens destinés à l’entretien et à la rénovation soient utilisés conformément à ce qui était prévu et doit en informer l’office ou les services compétents désignés par l’office.

En cas de rénovation, le calcul du loyer initial part de l’ancien loyer, auquel s’ajoutera la part des améliorations augmentant la valeur de la chose louée qu’il est possible de répercuter. Il est possible de procéder à une compensation interne appropriée des loyers entre les logements d’un immeuble.

¹L’office fixe le loyer maximum autorisé.

²Avec l’autorisation de l’office, le bailleur peut demander des suppléments ou accorder des réductions selon les particularités des logements. Le montant total des loyers d’un immeuble ne doit pas dépasser le total des loyers maxima autorisés.

³La fixation et le contrôle des loyers s’appliquent à tous les logements et locaux annexes de l’immeuble. Sont exceptés les logements de type particulier et les ateliers ou autres locaux qui ne font pas l’objet de l’aide fédérale.

¹Le bailleur peut adapter le loyer:

a.

en fonction des variations du taux hypothécaire ou du taux de rente du droit de superficie;

b.

à la suite d’améliorations augmentant la valeur de la chose louée;

c.

en cas d’augmentation des frais d’entretien, des frais de gestion ou des charges et des impôts liés à la chose;

d.

pour les logements dont le loyer est abaissé, en fonction de la baisse de la réduction d’intérêts visée à l’art. 15, al. 2.

²Les réductions de loyer résultant de l’al. 1, let. a, doivent être effectives au plus tard au début du prochain terme de résiliation possible.

³Le DEFR fixe de façon forfaitaire les hausses résultant de l’al. 1, let. c.

Le bailleur peut faire valoir les hausses de loyer résultant de l’art. 11, al. 1, à partir du prochain terme de résiliation possible. Les hausses de loyer doivent être annoncées par écrit au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation, être motivées et mentionner les voies de recours.

Pour les frais accessoires, les art. 257a et 257b du code des obligations (CO)³ sont applicables.

Si le droit à la réduction d’intérêts ne peut être accordé, le taux d’intérêt sur les prêts doit être le taux moyen des nouvelles hypothèques en 1^er rang tel qu’il est établi par la Banque nationale suisse pour le mois d’octobre de l’année en cours. Ce taux est arrondi au quart de point le plus proche et vaut pour l’année civile suivante.

¹Les prêts sont en règle générale accordés sans intérêt.

²La réduction d’intérêts est calculée en fonction du montant du prêt qui doit être remboursé.

Le locataire a droit à la réduction d’intérêts dès le premier jour du mois où le bail débute. En cas de rénovation, si le bail se poursuit, c’est la date d’entrée en vigueur du nouveau contrat de bail qui est déterminante.

¹La réduction d’intérêts consentie sur le prêt est accordée si le logement est occupé par une ou deux personnes majeures, dont le revenu imposable conformément à la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’impôt fédéral direct⁴ ne dépasse pas 50 000 francs.

²Pour les ménages comptant plus de deux personnes majeures, la limite de revenu est relevée de 20 000 francs par personne supplémentaire.

³La limite de revenu est relevée de 2500 francs par enfant mineur.

⁴Le revenu des personnes mineures n’est pas pris en compte.

⁵Pour les locataires qui sont en cours de bail, la limite de revenu est majorée de 10 %.

⁶Le DEFR peut adapter les limites de revenu en fonction de la situation économique et de l’évolution générale des revenus.

¹La réduction d’intérêts consentie sur le prêt est accordée si le logement est occupé par une ou deux personnes majeures, dont la fortune totale ne dépasse pas 144 000 francs, après déduction des dettes prouvées.

²Pour les ménages comptant plus de deux personnes majeures, la limite de fortune est relevée de 40 000 francs par personne supplémentaire.

³La limite de fortune est relevée de 16 900 francs par enfant mineur.

⁴Pour les locataires qui sont en cours de bail, la limite de fortune est majorée de 10 %.

⁵Les limites fixées aux al. 1 à 3 sont majorées de 25 %:

a.

pour les personnes qui ont droit à une rente AVS;

b.

pour les personnes qui ont droit au moins à une demi-rente AI;

c.

pour les personnes qui sont durablement tributaires d’une tierce personne.

⁶Le DEFR peut adapter les limites de fortune en fonction de la situation économique et de l’évolution générale des revenus.

La réduction d’intérêts n’est accordée que pour les logements qui comptent au maximum deux pièces de plus que le nombre d’occupants.

Les services compétents vérifient chaque année que les prescriptions en matière de revenu, de fortune et d’occupation sont respectées.

¹La réduction d’intérêts consentie sur le prêt prend fin:

a.

si les occupants ne remplissent pas leur obligation de fournir les renseignements nécessaires, conformément à l’art. 15, al. 2, LOG;

b.

si les occupants ne respectent plus les prescriptions en matière de revenu et de fortune;

c.

si le nombre de pièces dépasse de plus de deux le nombre d’occupants du logement.

²Si la réduction d’intérêts prend fin, le propriétaire ou le titulaire du droit de superficie doit payer des intérêts sur le prêt dès le début de l’année suivante. Il peut adapter le loyer en conséquence.

³La réduction d’intérêts prend fin pour les logements qui restent vacants plus de trois mois, cas de rigueur exceptés.

⁴Le propriétaire ou le titulaire du droit de superficie est tenu de présenter à l’office un décompte annuel des réductions d’intérêts.

¹L’office peut cautionner des prêts hypothécaires de rang postérieur accordés par des banques ou par d’autres instituts de crédit appropriés à hauteur de 65 à 90 % du coût de revient.

²Le cautionnement de l’office est accordé sous la forme d’un cautionnement simple, conformément à l’art. 495, al. 3, CO⁵.

³La responsabilité est régie par à l’art. 499 CO.

Pour décider de la fin de l’aide fédérale avant terme, conformément à l’art. 19, al. 3, LOG, l’office tient compte dans une juste mesure des besoins des habitants.

¹Le transfert de la propriété d’un immeuble faisant l’objet de l’aide fédérale doit être autorisé par l’office.

²L’office en donne l’autorisation si l’acquéreur s’engage:

a.

à conclure un contrat de droit public avec la Confédération;

b.

à maintenir les loyers fixés sur la base des coûts immobiliers, et

c.

à prendre en charge l’obligation de rembourser le prêt.

³Est réputé transfert de propriété toute forme de changement de propriétaire, à savoir la vente, l’échange, le don, le partage de succession et l’assignation judiciaire.

⁴En cas d’assignation judiciaire, l’al. 1 s’applique par analogie.

¹La réalisation forcée d’un immeuble faisant l’objet de l’aide fédérale est régie par la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)⁶.

²Une fois la procédure de réalisation forcée close, l’aide fédérale prend fin et la mention de restriction de droit public à la propriété, inscrite au registre foncier, est effacée.

L’office peut, sur demande, autoriser la conversion de logements locatifs en logements en propriété:

a.

si les besoins locaux en logements sont couverts;

b.

si les locataires acquièrent eux-mêmes les logements en propriété ou ont résilié leur bail, et

c.

si les prêts ont été remboursés ou que la Confédération ait été libérée en tant que caution.