Chapitre III: De la propriété par étages

¹Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment.

²Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur.

³Il est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.

¹Peuvent être l’objet du droit exclusif les étages ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d’un accès propre, la possibilité d’englober des locaux annexes distincts étant réservée.

²Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur:

1.

le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit;

2.

les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment;

3.

les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux.

³Les copropriétaires peuvent, dans l’acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d’autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l’objet du droit exclusif.

¹Le copropriétaire n’a pas le droit de préemption légal contre tout tiers acquéreur d’une part, mais un droit de préemption peut être créé dans l’acte constitutif de la propriété par étages ou par convention ultérieure et annoté au registre foncier.

²L’acte constitutif ou une convention ultérieure peut prévoir qu’un étage ne sera valablement aliéné, grevé d’un usufruit ou d’un droit d’habitation ou loué que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les quatorze jours après avoir reçu communication de l’opération.

³L’opposition est sans effet si elle n’est pas fondée sur un juste motif.⁵⁹¹

¹La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.

²L’inscription peut être requise:

1.

en vertu d’un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages;

2.

en vertu d’une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d’un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.

³L’acte juridique n’est valable que s’il est passé en la forme authentique ou, s’il s’agit d’un testament ou d’un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions.

¹L’acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage.⁵⁹³

²Les parts ne peuvent être modifiées qu’avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l’approbation de l’assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours.

¹La propriété par étages prend fin par la perte du bien-fonds ou l’extinction du droit de superficie et la radiation de l’inscription au registre foncier.

²La radiation peut être demandée en vertu d’une convention mettant fin à la propriété par étages ou, à ce défaut, par tout copropriétaire qui réunit entre ses mains toutes les parts, sous réserve du consentement des personnes ayant sur des étages des droits réels qui ne peuvent être transférés sans inconvénient sur l’immeuble entier.

³Chaque copropriétaire peut demander la dissolution de la propriété par étages à l’une des conditions suivantes:

1.

le bâtiment est détruit pour plus de la moitié de sa valeur et une reconstruction serait pour lui une charge difficile à supporter;

2.

le bâtiment est une propriété par étages depuis plus de 50 ans et ne peut plus être utilisé selon sa destination en raison de sa dégradation.⁵⁹⁴

⁴Les copropriétaires qui entendent maintenir la communauté peuvent cependant éviter la dissolution en désintéressant les autres.⁵⁹⁵

¹Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction.

²Si ces règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires.

³Pour le reste, chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier; même si le règlement figure dans l’acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.

⁴Toute modification de l’attribution réglementaire des droits d’usage particulier doit en outre être approuvée par les propriétaires d’étages directement concernés.⁵⁹⁶

¹Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.

²Constituent en particulier de tels charges et frais:

1.

les dépenses nécessitées par l’entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;

2.

les frais d’administration, y compris l’indemnité versée à l’administrateur;

3.

les contributions de droit public et impôts incombant à l’ensemble des copropriétaires;

4.

les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.

³Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.

¹Pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel.

²L’administrateur ou, à défaut d’administrateur, chaque copropriétaire autorisé par une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le juge, ainsi que le créancier en faveur duquel la contribution est saisie peuvent requérir l’inscription.

³Pour le reste, les dispositions relatives à la constitution de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s’appliquent par analogie.

Pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté a sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement soit à leur usage le même droit de rétention qu’un bailleur.

¹La communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.

²Elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie.⁵⁹⁷

¹Outre celles qui sont mentionnées dans d’autres dispositions, l’assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:

1.

régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur;

2.

nommer l’administrateur et surveiller son activité;

3.

désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l’administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l’assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;

4.

approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;

5.

décider la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection;

6.

assurer le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s’il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.

²Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l’association et à la contestation de ses décisions s’appliquent à l’assemblée des copropriétaires et au comité.

¹L’assemblée des copropriétaires est convoquée et présidée par l’administrateur, si elle n’en a pas décidé autrement.

²Les décisions doivent être l’objet d’un procès-verbal que conserve l’administrateur ou le copropriétaire qui assume la présidence.

¹Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun d’un étage, elles n’ont qu’une voix et l’expriment par un représentant.

²De même, le copropriétaire et l’usufruitier d’un étage s’entendent sur l’exercice du droit de vote sinon l’usufruitier vote sur toutes les questions d’administration, exception faite des travaux de constructions qui sont seulement utiles ou servent à l’embellissement ou à la commodité.

¹L’assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.

²Si l’assemblée n’atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première.

³La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présents ou représentés.

¹Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer.

²Le même droit appartient à celui qui a un intérêt légitime, notamment à un créancier gagiste ou un assureur.

¹L’assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l’administrateur, sous réserve de dommages-intérêts éventuels.

²Si au mépris de justes motifs, l’assemblée refuse de révoquer l’administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation.

³L’administrateur nommé par le juge ne peut pas être révoqué sans l’assentiment de celui-ci avant le terme fixé à ses fonctions.

¹L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage.

²Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient.

³Il veille à ce que, dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement de la communauté et le règlement de maison soient observés.

¹L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales.

²Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement.

³Les déclarations, sommations, jugements et décisions destinés à l’ensemble des copropriétaires peuvent être notifiés valablement à l’administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de la chose.