Titre vingt et unième: Des servitudes et des charges foncières

¹La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.

²Une obligation de faire ne peut être rattachée qu’accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie l’acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte d’une inscription au registre foncier.⁶⁰⁸

¹L’inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes.

²Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l’acquisition et à l’inscription.

³La prescription acquisitive des servitudes n’est possible qu’à l’égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s’acquérir de cette manière.

¹L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique.

²La servitude doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l’immeuble et que le lieu où elle s’exerce n’est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre.

Le propriétaire de deux fonds a le droit de grever l’un de servitudes en faveur de l’autre.

La servitude s’éteint par la radiation de l’inscription et par la perte totale du fonds servant ou du fonds dominant.

¹Lorsque les deux fonds sont réunis dans la même main, le propriétaire peut faire radier la servitude.

²La servitude subsiste comme droit réel tant que la radiation n’a pas eu lieu.

¹Le propriétaire grevé peut exiger la radiation d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant.

²Il peut obtenir la libération totale ou partielle d’une servitude qui ne conserve qu’une utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant.

¹Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user.

²Il est tenu d’exercer son droit de la manière la moins dommageable.

³Le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l’exercice de la servitude.

¹L’inscription fait règle, en tant qu’elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude.

²L’étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l’inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi.

Les besoins nouveaux du fonds dominant n’entraînent aucune aggravation de la servitude.

Les droits de passage, tels que le passage à pied ou à char, ou en saison morte, ou à travers champs, la sortie des bois, les droits de pacage, d’affouage, d’abreuvage, d’irrigation et autres semblables, ont, sauf disposition spéciale, l’étendue que leur assignent la législation cantonale et l’usage des lieux.

¹Lorsque plusieurs ayants droit participent par une servitude de même rang et de même contenu à une installation commune, les règles de la copropriété sont, sauf convention contraire, applicables par analogie.

²Le droit de quitter la communauté par renonciation à la servitude peut être exclu pour 30 ans au plus par une convention passée dans la forme prescrite pour l’acte constitutif de la servitude. Cette convention peut être annotée au registre foncier.

¹Le propriétaire du fonds dominant entretient les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude.

²Si ces ouvrages sont également utiles au propriétaire grevé, la charge de l’entretien incombe aux deux parties, en proportion de leur intérêt. Une convention dérogeant à ce principe n’oblige l’acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte des pièces justificatives du registre foncier.⁶¹¹

¹Lorsque la servitude ne s’exerce que sur une partie du fonds servant, le propriétaire grevé peut, s’il y a intérêt et s’il se charge des frais, exiger qu’elle soit transportée dans un autre endroit où elle ne s’exercerait pas moins commodément.

²Il a cette faculté, même si l’assiette primitive de la servitude figure au registre foncier.

³…⁶¹³

¹Si le fonds servant ou le fonds dominant sont divisés, la servitude subsiste sur toutes les parcelles.

²Si, selon les pièces justificatives ou les circonstances, l’exercice de la servitude se limite à certaines parcelles, cette servitude doit être radiée sur les parcelles non concernées.

³La procédure d’épuration obéit aux dispositions sur la radiation et la modification des inscriptions au registre foncier.

¹L’usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine.

²Il confère à l’usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose.

³L’usufruit d’un immeuble peut être limité à une partie définie d’un bâtiment ou de l’immeuble.⁶¹⁶

¹L’usufruit des choses mobilières et des créances s’établit par leur transfert à l’usufruitier, celui des immeubles par l’inscription au registre foncier.

²Les règles concernant la propriété sont applicables, sauf dispositions contraires, à l’acquisition de l’usufruit tant mobilier qu’immobilier et à l’inscription.

¹L’usufruit s’éteint par la perte totale de la chose et en outre, s’il s’agit d’immeubles, par la radiation de l’inscription, lorsque celle-ci est nécessaire pour l’établir.

²D’autres causes d’extinction, telles que l’échéance du terme, la renonciation et la mort de l’usufruitier, ne confèrent au propriétaire, en matière d’usufruit immobilier, que le droit d’exiger la radiation.

³L’usufruit légal s’éteint avec la cause qui lui a donné naissance.

¹L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier et, si l’usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci.

²Toutefois, l’usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans.

¹Le propriétaire n’est pas tenu de rétablir la chose détruite.

²S’il la rétablit, l’usufruit renaît.

³L’usufruit s’étend à la contre-valeur qui a remplacé la chose détruite, notamment en cas d’assurance et d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le possesseur est tenu de rendre la chose au propriétaire dès que l’usufruit a pris fin.

¹L’usufruitier répond de la perte et de la dépréciation de la chose, s’il ne prouve pas que le dommage est survenu sans sa faute.

²Il remplace les choses qu’il a consommées sans en avoir le droit.

³Il ne doit aucune indemnité pour la dépréciation causée par l’usage normal de la chose.

¹L’usufruitier qui a fait des impenses ou de nouveaux ouvrages sans y être obligé peut réclamer une indemnité à la cessation de l’usufruit, selon les règles de la gestion d’affaires.

²S’il a fait des installations pour lesquelles le propriétaire refuse de l’indemniser, il a le droit de les enlever, à charge de rétablir l’état antérieur.

Les droits du propriétaire en raison de changements ou de dépréciations, ceux de l’usufruitier pour ses impenses et la faculté qu’il a d’enlever les installations par lui faites, se prescrivent par une année dès la restitution de la chose.

¹L’usufruitier a la possession, l’usage et la jouissance de la chose.

²Il en a aussi la gestion.

³Il observe, dans l’exercice de ses droits, les règles d’une bonne administration.

¹Les fruits naturels parvenus à maturité pendant la durée de l’usufruit appartiennent à l’usufruitier.

²Le propriétaire ou l’usufruitier qui pourvoit à la culture peut exiger pour ses impenses, de celui qui a récolté, une indemnité équitable, qui n’excédera pas la valeur de la récolte.

³Les parties intégrantes de la chose qui ne sont pas des fruits ou des produits restent acquises au propriétaire.

Les intérêts des capitaux soumis à l’usufruit et les autres revenus périodiques sont acquis à l’usufruitier du jour où son droit commence jusqu’à celui où il prend fin, même s’ils ne sont exigibles que plus tard.

¹L’usufruitier dont le droit n’est pas éminemment personnel peut en transférer l’exercice à un tiers.

²Dans ce cas, le propriétaire peut agir directement contre le cessionnaire.

Le propriétaire peut s’opposer à tout acte d’usage illicite ou non conforme à la nature de la chose.

¹Le propriétaire qui prouve que ses droits sont en péril peut exiger des sûretés de l’usufruitier.

²Il peut en exiger, même sans faire cette preuve et avant la délivrance, si l’usufruit porte sur des choses consomptibles ou des papiers-valeurs.

³Si l’usufruit a pour objet des papiers-valeurs, le dépôt des titres suffit.

¹Des sûretés ne peuvent être réclamées du donateur qui s’est réservé l’usufruit de la chose donnée.

²En matière d’usufruits légaux, l’obligation de fournir des sûretés est soumise à des règles spéciales.

Si l’usufruitier ne fournit pas des sûretés dans un délai suffisant, qui lui sera fixé à cet effet, ou si, malgré l’opposition du propriétaire, il continue à faire un usage illicite de la chose, le juge lui retire jusqu’à nouvel ordre la possession des biens pour les remettre à un curateur.

Le propriétaire et l’usufruitier peuvent exiger en tout temps qu’un inventaire authentique des biens sujets à l’usufruit soit dressé à frais communs.

¹L’usufruitier est tenu de conserver la substance de la chose et de faire lui-même les réparations et réfections ordinaires d’entretien.

²Si des travaux plus importants ou d’autres mesures sont indispensables à la conservation de la chose, l’usufruitier est tenu d’en aviser le propriétaire et de les souffrir.

³Il peut y pourvoir lui-même, aux frais du propriétaire, si ce dernier ne fait pas le nécessaire.

¹L’usufruitier supporte les frais ordinaires d’entretien et les dépenses d’exploitation de la chose, ainsi que les intérêts des dettes dont elle est grevée, et il est tenu d’acquitter les impôts et autres redevances; le tout en proportion de la durée de son droit.

²Si les impôts ou d’autres redevances sont acquittés par le propriétaire, l’usufruitier l’en indemnise dans la mesure indiquée.

³Les autres charges incombent au propriétaire, qui peut toutefois, pour les payer, réaliser des biens sujets à l’usufruit, si les fonds nécessaires ne lui sont à sa demande avancés gratuitement par l’usufruitier.

L’usufruitier d’un patrimoine paie les intérêts des dettes qui le grèvent, mais il peut demander, si les circonstances l’y autorisent, à être dispensé de cette obligation; dans ce cas, sa jouissance est réduite au surplus des biens après acquittement des dettes.

¹L’usufruitier est tenu d’assurer la chose, dans l’intérêt du propriétaire, contre l’incendie et d’autres risques, en tant que cette mesure rentre d’après l’usage local dans celles que commande une bonne administration.

²Il paie les primes pour la durée de sa jouissance; cette obligation lui incombe également, si l’usufruit comprend des choses déjà assurées.

¹L’usufruitier d’un immeuble doit veiller à ce que la jouissance de la chose ne soit pas excessive.

²Les fruits indûment perçus appartiennent au propriétaire.

¹L’usufruitier ne doit apporter à la destination de l’immeuble aucun changement qui puisse causer un préjudice notable au propriétaire.

²Il ne peut, en particulier, ni transformer, ni essentiellement modifier la chose soumise à l’usufruit.

³Il ne peut ouvrir des carrières, marnières ou tourbières, ni commencer l’exploitation d’autres choses semblables qu’après avis donné au propriétaire et que si la destination du fonds n’est pas essentiellement modifiée.

¹L’usufruitier d’une forêt a le droit d’en jouir dans les limites d’un aménagement rationnel.

²Le propriétaire et l’usufruitier peuvent exiger que l’exploitation soit réglée par un aménagement tenant compte de leurs droits.

³Lorsque, par suite de tempêtes, chutes de neige, incendie, invasion d’insectes, ou pour d’autres causes, il y a lieu de réaliser une quantité de bois notablement supérieure à la jouissance ordinaire, l’exploitation est réduite de manière à réparer graduellement le dommage ou l’aménagement est adapté aux circonstances nouvelles; le prix du bois réalisé au delà de la jouissance ordinaire est placé à intérêt et sert à compenser la diminution du rendement.

L’usufruit des choses dont la jouissance consiste dans l’extraction de parties intégrantes du sol, notamment celui des mines, est soumis aux règles concernant l’usufruit des forêts.

¹Les choses qui se consomment par l’usage deviennent, sauf disposition contraire, la propriété de l’usufruitier, qui demeure comptable de leur valeur au début de l’usufruit.

²À moins que le contraire n’ait été prévu, l’usufruitier peut disposer librement des autres choses mobilières estimées lors de leur remise, mais il devient comptable de leur valeur s’il exerce ce droit.

³L’usufruitier peut rendre au propriétaire des choses de même espèce et qualité, s’il s’agit d’un matériel d’exploitation agricole, d’un troupeau, d’un fonds de marchandises ou d’autres choses semblables.

¹L’usufruit d’une créance donne le droit d’en percevoir les revenus.

²Toute dénonciation de remboursement, tout acte de disposition concernant les papiers-valeurs soumis à l’usufruit doivent être faits par le propriétaire et l’usufruitier conjointement; le débiteur dénonce le remboursement à l’un et à l’autre.

³Lorsque la créance est compromise, le propriétaire et l’usufruitier ont le droit d’exiger l’adhésion l’un de l’autre aux mesures commandées par une bonne gestion.

¹Le débiteur qui n’a pas été autorisé à se libérer entre les mains soit du propriétaire, soit de l’usufruitier, doit payer à tous les deux conjointement ou consigner.

²L’objet de la prestation, notamment le capital remboursé, est soumis à la jouissance de l’usufruitier.

³Le propriétaire et l’usufruitier ont le droit d’exiger que les capitaux soient placés en titres sûrs et productifs d’intérêts.

¹L’usufruitier peut exiger, dans les trois mois à compter du début de l’usufruit, la cession des créances et papiers-valeurs sujets à son droit.

²Si la cession a lieu, il devient débiteur envers le propriétaire de la valeur des créances et papiers-valeurs au moment du transfert et il est tenu de fournir des sûretés de ce chef, à moins que le propriétaire n’ait renoncé à en réclamer.

³Si le propriétaire n’a pas renoncé à exiger des sûretés, le transfert de la propriété n’a lieu qu’après qu’elles ont été fournies.

¹Le droit d’habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie.

²Il est incessible et ne passe point aux héritiers.

³Les règles de l’usufruit sont applicables, sauf disposition contraire de la loi.

¹L’étendue du droit d’habitation est réglée en général par les besoins personnels de celui auquel il appartient.

²Ce droit comprend, s’il n’a été expressément limité à la personne de celui à qui il a été concédé, la faculté pour ce dernier d’habiter l’immeuble grevé avec sa famille et les gens de sa maison.

³Celui qui possède un droit d’habitation sur une partie seulement d’un bâtiment jouit des installations destinées à l’usage commun.

¹L’ayant droit est chargé des réparations ordinaires d’entretien, s’il a la jouissance exclusive de la maison ou de l’appartement.

²Si le droit d’habitation s’exerce en commun avec le propriétaire, les frais d’entretien incombent à ce dernier.

¹Le propriétaire peut établir en faveur d’un tiers une servitude lui conférant le droit d’avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous.

²Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers.

³Si cette servitude a le caractère d’un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier.

¹L’acte constitutif d’un droit de superficie n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique.

²La rente du droit de superficie et les éventuelles autres dispositions contractuelles doivent être passées en la forme authentique lorsqu’il est prévu de les annoter au registre foncier.

¹Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l’immeuble grevé.

²Si les parties en conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au registre foncier.⁶²²

À l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds.

¹Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur consentement.

²Si l’indemnité n’est ni versée ni garantie, le superficiaire ou un créancier en faveur duquel le droit de superficie était grevé de gage peut exiger qu’au lieu du droit de superficie radié une hypothèque de même rang soit inscrite en garantie de l’indemnité due.

³L’inscription doit se faire au plus tard trois mois après l’expiration du droit de superficie.

Si le superficiaire excède gravement son droit réel ou viole gravement des obligations contractuelles, le propriétaire peut provoquer le retour anticipé en demandant le transfert à son nom du droit de superficie avec tous les droits et charges qui y sont attachés.

¹Le droit de retour ne peut être exercé que moyennant une indemnité équitable pour les constructions qui font retour au propriétaire, la faute du superficiaire pouvant justifier la réduction de l’indemnité.

²Le droit de superficie n’est transféré au propriétaire que si l’indemnité a été versée ou garantie.

Les dispositions concernant l’exercice du droit de retour s’appliquent à tout moyen que le propriétaire s’est réservé de mettre fin prématurément au droit de superficie ou d’en demander la rétrocession en cas de violation de ses obligations par le superficiaire.

¹Le propriétaire peut demander à tout superficiaire actuel de garantir la rente du droit de superficie au moyen d’une hypothèque grevant pour trois annuités au maximum le droit de superficie immatriculé au registre foncier.

²Si la rente ne consiste pas en annuités égales, l’inscription de l’hypothèque légale peut être requise pour le montant qui, la rente étant uniformément répartie, représente trois annuités.

¹L’hypothèque peut être inscrite en tout temps pendant la durée du droit de superficie et, en cas de réalisation forcée, elle n’est pas radiée.

²Les dispositions relatives à la constitution de l’hypothèque des artisans et entrepreneurs s’appliquent par analogie.

¹Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct.

²Il peut en tout temps être prolongé, en la forme prescrite pour sa constitution, pour une nouvelle durée maximum de cent ans, mais tout engagement pris d’avance à ce sujet est nul.

¹Le droit à une source sur fonds d’autrui oblige le propriétaire de ce fonds à permettre l’appropriation et la dérivation de l’eau.

²Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers.

³Si la servitude a le caractère d’un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier.

¹Le propriétaire peut établir, en faveur d’une personne quelconque ou d’une collectivité, d’autres servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage.

²Ces droits sont incessibles, sauf convention contraire, et l’étendue en est réglée sur les besoins ordinaires de l’ayant droit.

³Les dispositions concernant les servitudes foncières sont d’ailleurs applicables.

Si le propriétaire est introuvable ou que les organes prescrits d’une personne morale ou d’une autre entité juridique font défaut, les dispositions sur les mesures judiciaires sont applicables par analogie aux ayants droit d’une servitude inscrits au registre foncier.

¹La charge foncière assujettit envers un tiers le propriétaire actuel d’un fonds à certaines prestations pour lesquelles il n’est tenu que sur son immeuble.

²La charge peut être due au propriétaire actuel d’un autre fonds.

³Sous réserve des charges foncières de droit public, les prestations doivent être en corrélation avec l’économie du fonds grevé ou se rattacher aux besoins de l’exploitation du fonds dominant.⁶³³

¹L’inscription au registre foncier est nécessaire à l’établissement des charges foncières.

²L’inscription indique une somme déterminée en monnaie suisse comme valeur de la charge; si cette dernière consiste en prestations périodiques, sa valeur, à défaut d’autre estimation, est égale à vingt fois le montant des prestations annuelles.

³Sauf disposition contraire, l’acquisition et l’inscription des charges foncières sont soumises aux règles concernant la propriété immobilière.

Les dispositions sur les hypothèques légales du droit cantonal sont applicables par analogie à la constitution des charges foncières de droit public et à leurs effets à l’égard des tiers de bonne foi.

¹La charge foncière s’éteint par la radiation de l’inscription et par la perte totale de l’immeuble grevé.

²La renonciation, le rachat et les autres causes d’extinction donnent au propriétaire du fonds grevé le droit d’exiger du créancier qu’il consente à la radiation.

¹Le créancier peut demander le rachat de la charge foncière, lorsqu’une convention l’y autorise et, en outre:

1.⁶³⁶

si l’immeuble grevé est divisé et que le créancier n’accepte pas le report de la dette sur les parcelles;

2.

si le propriétaire diminue la valeur de l’immeuble sans offrir des sûretés en échange;

3.

s’il n’a pas acquitté ses prestations de trois années consécutives.

²Si le créancier demande le rachat de la charge foncière à cause de la division de l’immeuble, il doit, dans le délai d’un mois à compter du jour où le report de la dette est devenu définitif, dénoncer la charge foncière avec effet après douze mois.⁶³⁷

¹Le débiteur peut demander le rachat, lorsqu’une convention l’y autorise et, en outre:

1.

si le contrat constitutif de la charge foncière n’est pas observé par l’autre partie;

2.

trente ans après l’établissement de la charge, même si elle avait été établie pour un temps plus long ou déclarée irrachetable.

²Lorsque le rachat a lieu après trente ans, le débiteur doit le dénoncer, dans tous les cas, un an d’avance.

³La charge foncière qui se rattache à une servitude perpétuelle n’est pas rachetable.

Le rachat s’opère pour la somme inscrite au registre foncier comme valeur de la charge, sauf le droit de prouver que la valeur réelle est inférieure à cette somme.

¹La charge foncière est imprescriptible.

²Les prestations exigibles se prescrivent dès qu’elles sont devenues dette personnelle du propriétaire grevé.

¹La charge foncière ne donne aucune créance personnelle contre le débiteur, mais seulement le droit d’être payé sur le prix de l’immeuble grevé.

²Chaque prestation devient dette personnelle trois ans après l’époque de son exigibilité et cesse alors d’être garantie par l’immeuble.

¹Lorsque l’immeuble change de propriétaire, l’acquéreur est de plein droit débiteur des prestations qui font l’objet de la charge foncière.

²Si l’immeuble grevé est divisé, les propriétaires des parcelles deviennent débiteurs de la charge foncière. Les dispositions sur la division des immeubles grevés d’hypothèques s’appliquent au report de la dette sur les parcelles.⁶³⁸