Chapitre 2 Le contrat de bail à ferme agricole

¹Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’une entreprise ou d’un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.

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¹Les cantons peuvent instituer un droit de préaffermage sur les entreprises agricoles pour les descendants du bailleur qui entendent les exploiter eux-mêmes et en sont capables.

²Le descendant ne pourra toutefois opposer le droit de préaffermage à un tiers que si ce droit est mentionné au registre foncier.¹⁰

³Pour le surplus, les cantons règlent les détails et la procédure.

Les cantons peuvent instituer un droit de préaffermage sur les pâturages de montagne voisins en faveur des paysans de ces régions. Ils règlent les détails et la procédure.

¹La durée initiale d’un bail à ferme est de neuf ans au moins pour les entreprises agricoles et de six ans au moins pour les immeubles agricoles.

²L’accord prévoyant une durée plus courte n’est valable que s’il est approuvé par l’autorité cantonale. L’approbation doit être demandée dans les trois mois à compter de l’entrée en jouissance de la chose affermée.

³L’accord est approuvé si la situation personnelle ou économique d’une partie ou d’autres motifs objectifs le justifient.¹¹

⁴Si l’approbation est refusée ou si la demande est présentée trop tard, le bail est réputé conclu pour la durée légale minimum.

¹Le bail est réputé reconduit sans changement pour les six années suivantes:

a.

s’il a été conclu pour une durée indéterminée et s’il n’a pas été résilié valablement;

b.

s’il a été conclu pour une durée déterminée et s’il a été reconduit tacitement à l’échéance.

²L’accord prévoyant la reconduction pour une durée plus courte n’est valable que s’il est approuvé par l’autorité cantonale. L’approbation doit être demandée dans les trois mois à compter du début de la reconduction du bail.

³Les dispositions sur la réduction de la durée initiale du bail sont applicables par analogie.

Les cantons peuvent fixer une autre durée pour les baux à ferme portant sur des cultures spéciales, telles que les vignes et les cultures fruitières.

Chaque partie peut demander l’adaptation du fermage au plus tôt pour le début de l’année de bail suivante, lorsque le Conseil fédéral modifie les bases retenues pour le calcul du fermage licite.

Chaque partie peut demander la révision de la valeur de rendement et l’adaptation du fermage pour le début de l’année de bail suivante, lorsque la valeur de l’entreprise ou de l’immeuble est modifiée durablement par suite d’événement naturel, d’amélioration foncière, d’augmentation ou de diminution de la surface, de construction nouvelle, de transformation, de démolition, de fermeture d’un bâtiment ou pour toutes autres causes. La révision de la valeur de rendement et l’adaptation du fermage peuvent également être demandées lors de la modification des éléments de base retenus pour l’estimation de la valeur de rendement.

Chaque partie peut demander que d’autres clauses du contrat soient adaptées aux nouvelles circonstances, lorsque le maintien du contrat ne saurait raisonnablement lui être imposé.

Si, temporairement, le rendement habituel est notablement diminué par suite d’accident ou d’événement naturel extraordinaire, le fermier peut exiger une remise appropriée du fermage pour une période déterminée.

Si le bailleur aliène la chose affermée ou si elle lui est enlevée en raison de poursuites ou de faillite, l’acquéreur succède au bailleur dans le contrat.

¹Lorsque la chose affermée est aliénée en vue d’une construction immédiate ou à des fins publiques ou pour être exploitée par le nouveau propriétaire, le bail à ferme peut être résilié.

²Lorsque l’acquéreur entend résilier le bail, il doit, dans les trois mois à compter de la conclusion de l’acte d’aliénation, signifier par écrit au fermier la résiliation du bail pour le prochain terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local, en observant un délai d’une année au moins.

³Si le bail est résilié, le fermier peut, dans les trente jours à compter de la réception de la résiliation, ouvrir action en prolongation du bail. Le juge prolonge le bail de six mois au moins et de deux ans au plus, lorsque la résiliation a des conséquences pénibles pour le fermier ou sa famille sans que cela soit justifié par les intérêts du nouveau propriétaire.

⁴Le bailleur répond du dommage causé au fermier par la résiliation anticipée du bail. Le fermier ne devra quitter la chose affermée qu’au moment où il aura été dédommagé ou que des garanties suffisantes lui auront été fournies.

⁵La résiliation anticipée du bail à ferme peut être réglée dans l’acte d’aliénation, avec l’accord écrit du fermier.

¹La résiliation d’un bail à ferme ne vaut qu’en la forme écrite. L’intéressé peut demander que le congé soit motivé.

²Le délai de congé est d’une année pour autant que la loi n’en dispose pas autrement; les parties peuvent convenir d’un délai plus long.

³À défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local.

⁴Si l’objet affermé est situé en partie dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire¹², le congé peut être donné pour les immeubles qui ne sont pas compris dans le champ d’application de la LDFR¹³ ainsi que pour la partie non agricole des immeubles au sens de l’art. 2, al. 2, LDFR et le contrat peut être poursuivi sans ces immeubles.¹⁴

¹Si, du fait de circonstances graves, l’exécution du bail devient intolérable à l’une des parties, celle-ci peut résilier le bail par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d’automne suivant.

²Le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la résiliation en tenant compte de tous les éléments.

¹En cas de décès du fermier, ses héritiers et le bailleur ont le droit de donner congé par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d’automne suivant.

²Si la résiliation est le fait du bailleur, un descendant du fermier ou le conjoint ou le partenaire enregistré de celui-ci peut, dans les 30 jours, déclarer vouloir reprendre le bail.¹⁵ En cas de concours de prétendants, le bailleur peut désigner celui qui reprendra le bail.

³Si le prétendant n’offre pas de garanties suffisantes quant à une exploitation normale de la chose affermée ou si d’autres motifs rendent la continuation du bail intolérable au bailleur, celui-ci peut, dans les 30 jours à compter de la réception de la déclaration, ouvrir action en résiliation du bail.

¹Lorsque l’exploitant d’une entreprise agricole, constituée en partie de terres en propriété et en partie de terres affermées, en remet l’exploitation à une autre personne, celle-ci peut déclarer par écrit au bailleur qu’elle entend reprendre le bail d’une parcelle déterminée.

²Si le bailleur ne refuse pas, dans les trois mois à compter de la réception de la déclaration, la transmission du bail au reprenant ou qu’il ne demande pas, dans le même délai, la conclusion d’un nouveau contrat avec le reprenant, celui-ci reprend le bail en cours.

¹Si des immeubles affermés sont compris dans une réunion parcellaire, un remaniement parcellaire de terres agricoles ou un regroupement de terres affermées et que le mode d’exploitation subisse de ce fait une modification notable, chacune des parties a le droit de résilier le bail par écrit avant l’entrée en vigueur des nouvelles conditions d’exploitation.¹⁶

²Dans ce cas, la résiliation anticipée du bail ne donne pas droit à une indemnité.

¹Si, durant le bail, le fermier est en demeure pour le paiement du fermage, le bailleur peut lui signifier par écrit qu’à défaut de paiement dans les six mois, le bail sera résilié à ce terme.

²Si le bail est résilié, le fermier est tenu de réparer le dommage à moins qu’il ne puisse établir l’absence de toute faute.

¹Le fermier doit exploiter la chose affermée avec soin et notamment maintenir durablement la productivité du sol.

²L’obligation d’exploiter incombe au fermier en personne. Celui-ci peut toutefois, sous sa responsabilité, confier l’exploitation de la chose affermée à des membres de sa famille, à des employés ou à des membres d’une communauté formée en vue de l’exploitation et dont il fait partie, ainsi qu’à des tiers lorsqu’il s’agit de travaux ponctuels.

¹Le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations nécessaires pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a signalé la nécessité.

²Le fermier a le droit d’exécuter lui-même les grosses réparations nécessaires, lorsque le bailleur, dûment avisé, ne les a pas entreprises dans un délai convenable et qu’il n’a pas contesté son obligation à cet égard. Le fermier peut en demander l’indemnisation au plus tard à la fin du bail.

³Le fermier est tenu de pourvoir à ses frais au bon entretien de la chose affermée. Il est tenu de procéder, conformément à l’usage local, aux menues réparations et, en particulier, à l’entretien ordinaire des chemins, passerelles, fossés, digues, haies et clôtures, toitures, aqueducs, etc.

⁴Les parties peuvent convenir que le fermier est tenu d’exécuter des travaux d’entretien plus importants, ainsi que les grosses réparations.

¹Le fermier ne peut entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose affermée allant au-delà de l’entretien ordinaire, ni apporter au mode d’exploitation de la chose un changement essentiel dont les effets s’étendraient au‑delà de la durée du bail sans le consentement écrit du bailleur.

²Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en l’état de la chose que s’il en a été convenu ainsi par écrit.

Le bailleur peut résilier le bail par écrit, avec un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d’automne suivant si, malgré la protestation ou la sommation écrites du bailleur, le fermier:

a.

continue à ne pas respecter l’obligation d’exploitation visée à l’art. 21a;

b.

continue à ne pas respecter l’obligation d’entretien visée à l’art. 22, al. 3;

c.

ne remet pas la chose affermée en l’état antérieur dans un délai raisonnable, s’il a procédé à une rénovation ou à une modification selon l’art. 22a sans le consentement écrit du bailleur.

¹La chose affermée doit être rendue dans l’état où elle se trouve à la fin du bail.

²Sauf convention contraire, le fermier peut demander, à la fin du bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu’il a apportées à la chose affermée avec l’accord du bailleur.

³Il n’a droit à aucune indemnité pour les améliorations qui sont uniquement le résultat des soins qu’il devait à la chose.

⁴Il doit indemniser le bailleur des dégradations qu’il aurait pu prévenir par une administration diligente.

¹Le fermier n’a pas droit aux fruits encore pendants à la fin du bail, à moins que le contrat de bail ou l’usage local ne prévoie un régime différent.

²En revanche, il peut demander une indemnité équitable pour ses frais.

¹Le fermier sortant doit laisser sur place, le fourrage, la litière et les engrais de la dernière année, dans la mesure exigée par une exploitation normale, à moins que le contrat de bail ou l’usage local ne prévoie un régime différent.

²S’il en a reçu moins lors de son entrée en jouissance, il a droit à une indemnité pour l’excédent; s’il en a reçu davantage, il doit remplacer ce qui manque ou compenser la moins-value.

Le bailleur a, pour la garantie du fermage de l’année écoulée et de l’année courante, le même droit de rétention qu’en matière de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux.

¹Lorsqu’une partie au bail donne congé à l’autre, celle-ci peut intenter action en prolongation du bail dans les trois mois qui suivent la réception du congé.

²Si le contrat conclu pour une durée déterminée arrive à échéance et si aucun nouveau contrat n’est conclu, chacune des parties peut intenter action en prolongation du bail au plus tard neuf mois avant l’échéance de celui-ci.

¹Lorsque la continuation du bail peut raisonnablement être imposée au défendeur, le juge prolonge le bail.

²Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement lui être imposée, ou que, pour d’autres motifs, elle n’est pas justifiée. La prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée, lorsque:

a.

le fermier a gravement négligé ses devoirs légaux ou conventionnels;

b.

le fermier est insolvable;

c. ²²

le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré ou un proche parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée;

d.

le maintien de l’entreprise ne se justifie pas;

e.²³

l’objet affermé est situé en partie dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire²⁴ pour les immeubles qui ne sont pas compris dans le champ d’application de la LDFR²⁵ ainsi que pour la partie non agricole des immeubles au sens de l’art. 2, al. 2, LDFR.

³La décision de l’autorité fixant le fermage ne doit jamais faire obstacle à la continuation du bail.

⁴Le juge prolonge le bail de trois à six ans. Il apprécie les situations personnelles et tient compte notamment de la nature de la chose affermée et d’une éventuelle réduction de la durée du bail.

En prolongeant le bail, le juge peut, à la demande d’une des parties, adapter les clauses du contrat aux circonstances nouvelles.

Sauf disposition contraire de la loi, le fermier ne peut pas renoncer par avance aux droits conférés à lui ou à ses héritiers par les dispositions du présent chapitre. Toute convention dérogatoire est nulle.