Partie 2 Mesures spéciales destinées à abaisser les loyers (construction de logements d’utilité publique)

¹Conformément aux dispositions ci-après, la Confédération soutient par des mesures spécifiques la construction de logements à loyer particulièrement avantageux.

²Ces mesures comprennent:

a.

L’abaissement de base qui, en assurant le financement complémentaire, permet, lorsque certaines conditions sont réunies, de fixer les loyers initiaux à un niveau aussi bas que possible, au-dessous des charges du propriétaire;

b.

L’abaissement supplémentaire qui vise à réduire de 30 % au total le loyer initial couvrant le coût de revient de logements destinés à des classes de la population à revenus limités;

c.

L’abaissement supplémentaire qui vise à réduire de 40 % au total le loyer initial couvrant le coût de revient de logements destinés à des personnes âgées, à des invalides et à des personnes ayant besoin de soins, y compris le personnel soignant nécessaire, ainsi que de logements destinés à des personnes qui reçoivent une formation.

³Le nombre de logements dont les loyers doivent être chaque année abaissés grâce à l’aide fédérale sera proportionné aux besoins du marché ainsi qu’aux fonds disponibles.

Pour assurer l’abaissement de base, la Confédération procure ou cautionne des prêts garantis par gage immobilier et se montant en règle générale à 90 % au plus du coût de revient admissible. Elle peut aussi accorder elle-même des prêts lorsqu’un resserrement du marché des capitaux rend le financement difficile.

¹Pour couvrir la différence entre les charges du propriétaire et le loyer faisant l’objet de l’abaissement de base, la Confédération offre des avances remboursables, portant intérêt et garanties par des gages immobiliers.

²Les charges du propriétaire sont constituées par les intérêts des capitaux propres et étrangers investis, les frais d’entretien et d’administration et les prestations permettant l’amortissement des dettes hypothécaires en vingt-cinq ans à 60 % du coût de revient.

³L’abaissement de base doit assurer un loyer permettant, compte tenu de l’augmentation annuelle du loyer, de couvrir pendant vingt-cinq ans les charges du propriétaire au sens de l’al. 2. Les charges du propriétaire qui ne sont pas mentionnées à l’al, 2 sont considérées comme frais accessoires.

⁴Les avances doivent au maximum porter intérêt au taux usuel de l’hypothèque de deuxième rang. En cas de remboursement des avances ou de paiement des intérêts hors délai, des intérêts de retard au taux usuel du marché sont facturés en sus.¹²

¹Les frais d’entretien et d’administration doivent être adaptés à l’évolution des coûts.

²Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s’agit en particulier du chauffage et de l’eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d’entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d’éclairage des routes, les primes d’assurance des bâtiments, les taxes d’enlèvement d’ordures, les droits d’eau et les taxes d’épuration des eaux.

³Le Conseil fédéral règle le détail.

L’aide pour le financement complémentaire est accordée au propriétaire qui s’engage à rembourser le prêt selon le plan de financement et se soumet à la surveillance des loyers (art. 45).

¹Si des circonstances spéciales entraînent des pertes de loyer, ou si le plan des loyers est modifié au détriment du propriétaire, la Confédération peut lui accorder des avances supplémentaires ou, lorsque les circonstances le justifient, des versements supplémentaires à fonds perdu afin de lui permettre de remplir les obligations découlant du plan de financement et d’amortissement. Le remboursement des avances peut, au besoin, être différé.

²Les avances et les intérêts encore dus après 30 ans sont remis par la Confédération:

a.

si, jusqu’à ce terme, ils ne sont pas devenus exigibles selon le plan de financement et d’amortissement, et

b.

à condition que les tranches exigibles d’avances et d’intérêts soient remboursées.¹³

^2bisUne remise avant l’expiration de la période de 30 ans est possible si les conditions du marché l’exigent et que des pertes au titre des cautionnements ou des engagements peuvent être réduites ou évitées, ou en cas de réalisation forcée de biens immobiliers.¹⁴

^2ter…¹⁵

³Le Conseil fédéral règle le détail.

Aux propriétaires de maison qui, en vue d’abaisser davantage les loyers, ont différé le service des intérêts sur leurs capitaux propres et qui sont pour des motifs importants contraints de vendre l’immeuble ou le logement, la Confédération garantit un prix de vente correspondant à celui auquel elle pourrait acquérir l’immeuble ou le logement en usant de son droit légal d’emption et de préemption selon l’art. 50, al. 2. Le montant du capital propre imputable est augmenté du montant des intérêts différés de ce capital.

¹L’abaissement supplémentaire des loyers consiste en des avances annuelles à fonds perdu de la Confédération dont le montant reste le même.

²Il suppose un abaissement de base. L’abaissement supplémentaire peut aussi être accordé à des propriétaires qui remplissent toutes les conditions de l’abaissement de base mais ont renoncé à demander à être mis au bénéfice du financement complémentaire.

³Les logements construits ou rénovés à l’aide de l’abaissement supplémentaire ne peuvent être loués qu’à des personnes dont les revenus ne dépassent pas les limites fixées par le Conseil fédéral.

⁴Le Conseil fédéral fixe les autres conditions de l’abaissement supplémentaire.

Le Conseil fédéral règle les conditions auxquelles la Confédération accorde une aide pour la rénovation de logements. Le coût global ne doit pas être supérieur au coût de nouveaux logements comparables.

Les projets de construction doivent être conformes aux exigences de l’aménagement du territoire sur les plans national, régional et local, aux prescriptions minimales concernant les dimensions et l’aménagement ainsi qu’aux exigences de la rationalisation de la construction. Ils doivent en outre rester dans les limites des coûts du terrain et de la construction à l’époque où ils sont établis et tenir compte des besoins de logements dans la région; au besoin. ils doivent comprendre en particulier des logements pour personnes âgées, pour invalides, familles nombreuses et personnes disposant de revenus modestes.

¹Les loyers abaissés en vertu de la présente loi sont soumis à une surveillance officielle jusqu’au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts et au minimum pendant 25 ans. Cette surveillance officielle peut prendre fin avant terme, à la remise des avances et des intérêts (art. 40) ou à la conclusion d’un contrat d’annulation de droit public.

²Pendant la durée de la surveillance officielle, les loyers initiaux fixés par les autorités compétentes ne peuvent être modifiés que dans les limites des adaptations autorisées par le Conseil fédéral.

¹Les logements construits ou rénovés grâce aux mesures spéciales d’abaissement des loyers ne doivent être utilisés que pour l’habitation jusqu’au remboursement complet des avances de la Confédération et des intérêts y afférents, mais au minimum pendant vingt-cinq ans, ou jusqu’à la remise desdites avances et intérêts (art. 40). L’aide fédérale et l’obligation du maintien de l’affectation peuvent prendre fin avant terme par un contrat d’annulation de droit public au plus tôt après une période de 15 ans. La condition en est que, à cette date, plus aucun ménage n’ait droit à l’abaissement supplémentaire II en vertu de l’ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements¹⁷, que les avances et les intérêts soient remboursés et que la Confédération soit libérée en tant que caution.¹⁸

²Pour empêcher que ces logements ne soient utilisés à d’autres fins, la Confédération jouit, jusqu’au remboursement complet de ses avances et des intérêts, mais au moins pendant vingt-cinq ans, ou jusqu’à la remise des avances et intérêts (art. 40), d’un droit légal d’emption et de préemption au prix de revient.

³L’interdiction de changement d’affectation ainsi que le droit d’emption et de préemption qui lui sont liés doivent être mentionnés au registre foncier comme restrictions de droit public à la propriété.

⁴Les droits d’emption et de préemption peuvent être cédés aux cantons, aux communes ainsi qu’à des organisations et maîtres d’ouvrage s’occupant de la construction de logements d’utilité publique. L’office fédéral compétent peut renoncer au droit d’emption aux conditions fixées par les dispositions d’exécution.

⁵Au surplus, le Conseil fédéral règle le détail.